Eigenbedarfskündigung
Manche Wohngegenden gelten als besonders schützenswert. Mietende haben dann nach einer Umwandlung in Eigentumswohnungen noch Schutz vor Eigenbedarfsansprüchen. © picture alliance / Jörg Carstensen
Kampf um Wohnraum und Eigentumsrechte
Mietervereine beklagen einen Anstieg von Eigenbedarfskündigungen und fordern stärkeren Schutz für Betroffene. Vermieter hingegen sehen keinen zusätzlichen Handlungsbedarf und verweisen auf die Einzelfallprüfung durch die Gerichte.
In den vergangenen Jahren ist die Zahl der Eigenbedarfskündigungen gestiegen. Zwar gibt es keine offiziellen Statistiken zu den Kündigungsgründen, doch immer mehr betroffene Mieterinnen und Mieter suchen die Hilfe von Mietervereinen oder Anwälten. Besonders dramatisch ist die Lage in Berlin: Der Berliner Mieterverein hat 2019 noch 230 Beratungen durchgeführt, 2023 waren es fast 6000 – ein Anstieg um das 25-Fache.
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Das Problem: In vielen Fällen ist der Eigenbedarf nur vorgetäuscht. Laut dem Deutschen Mieterbund ist das sogar in jedem zweiten Fall so. Das bedeutet, dass die Eigentümer gar nicht die Absicht haben, die Wohnung selbst zu nutzen. Eigenbedarfsklagen landen deshalb immer häufiger vor Gericht. Dort muss entschieden werden, was stärker wiegt: der Schutz der Mieter oder das im Grundgesetz aufgeführte Recht am Eigentum.
Wann gilt eine Kündigung wegen Eigenbedarf als rechtlich vorgetäuscht?
Wenn der Eigentümer keine tatsächliche Absicht hat, die Wohnung selbst zu nutzen oder durch eine berechtigte Person nutzen zu lassen, gilt die Kündigung wegen Eigenbedarfs als vorgetäuscht. In solchen Fällen wird der Eigenbedarf lediglich als Vorwand genutzt, um bestehende Mietverhältnisse zu beenden und die Wohnung anschließend teurer neu zu vermieten oder leer stehen zu lassen, um sie später mit einem Wertaufschlag von bis zu 30 Prozent zu verkaufen.
Ob die Zahl der vorgetäuschten Eigenbedarfskündigungen tatsächlich zugenommen hat, darüber sind sich Fachleute uneins. Dass Eigenbedarfskündigungen aufgrund der angespannten Lage des Wohnungsmarkts aber heutzutage auch vor Gericht umstrittener sind, darin sind sich Kai Warnecke vom Eigentümerverband "Haus und Grund" und die Mietrechtsanwältin Carola Handwerg aus Berlin einig.
Wie können Mieter den Missbrauch belegen?
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs muss schriftlich erfolgen und die Bedarfspersonen sowie den Grund detailliert benennen. Ein allgemeiner Verweis auf einen kürzeren Arbeitsweg ohne Nennung des Arbeitsortes reicht beispielsweise nicht aus. Wenn die Begründung im Kündigungsschreiben oder vor Gericht unlogisch ist oder nicht der Lebensrealität entspricht, kann das auf einen Missbrauch hinweisen.
Ein Beispiel ist die Behauptung, der Sohn müsse wegen des Studiums umziehen, obwohl er eigentlich in einer anderen Stadt studiert. Ein weiteres Beispiel ist, wenn der Vermieter berufliche Gründe wie einen kürzeren Arbeitsweg anführt, den Arbeitsplatz aber nicht benennen kann. Zweifel können auch entstehen, wenn der Käufer einer Wohnung diese vor dem Kauf gar nicht besichtigt hat.
Anspruch auf Schadensersatz
Oft lässt sich ein Missbrauch allerdings erst nach dem Auszug der gekündigten Mieter belegen. Beispielsweise, wenn der Vermieter die Wohnung nicht bezieht oder sie kurze Zeit später zu einem deutlich höheren Preis wieder zur Vermietung oder zum Verkauf anbietet.
Wird nach dem Auszug klar, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, können Mieter Schadensersatz fordern. Erstattungsfähig sind die Umzugskosten, die Maklergebühren und gegebenenfalls die Mietdifferenz zur neuen Wohnung.
Welche Härtefallregelungen schützen die Mieter?
Mieter können einer Kündigung gemäß Paragraf 574 BGB widersprechen, wenn diese für sie eine unzumutbare Härte darstellt. Ob ein Härtefall vorliegt, wird von den Gerichten im Einzelfall geprüft. Zu den möglichen Härtegründen zählen hohes Alter, lange Wohndauer, schwere Erkrankungen, Behinderungen oder die schulische Situation von Kindern.
Angesichts des akuten Wohnungsmangels berücksichtigen Gerichte inzwischen auch erfolglose Wohnungssuchen in ihren Urteilen, sagt Mietsanwältin Carola Handwerg. Dabei bestehe Anspruch auf eine adäquate Ersatzwohnung, in der man seinen „Lebenszuschnitt bewahren kann“, wie es in der Rechtssprache heißt.
Der Anspruch, dass die neue Wohnung im selben Viertel liegt, besteht jedoch nicht. Vielmehr muss man sich stadtweit um eine Ersatzwohnung bewerben. Wichtig sei es, die Wohnungssuche detailliert zu dokumentieren, um sie vor Gericht belegen zu können, betont die Anwältin.
Wann gibt es eine Räumungsklage?
Hat der Mieter einer Kündigung widersprochen und zieht nicht fristgerecht aus, können Vermieter eine Räumungsklage erheben. Eigenbedarfskündigungen sind nach Mietschulden mittlerweile die zweithäufigste Ursache für Räumungsklagen.
Auch die Zahl der Räumungsklagen ist zuletzt gestiegen. Schätzungen zufolge wird es im Jahr 2024 bundesweit 14.200 Fälle geben. Viele Mieter ziehen jedoch „in aller Stille” aus. Die Zahl der tatsächlichen Kündigungen dürfte also weit höher liegen.
Vor Gericht muss der Vermieter die Plausibilität seines Eigenbedarfs beweisen. Dazu muss er Zeugen benennen, in der Regel Angehörige, die einziehen möchten. Können diese das Gericht nicht davon überzeugen, dass sie einziehen möchten, oder verweigern sie Aussagen zu Miet- und Renovierungsdetails, kann die Kündigung als unrechtmäßig abgewiesen werden.
Auch eine Räumungsklage kann scheitern, wenn die Kündigung formelle Fehler aufweist oder Fristen nicht eingehalten wurden. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten zudem Sperrfristen für Mietwohnungen, die in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden.
In vielen Fällen endet ein Rechtsstreit mit einem Vergleich, bei dem der Mieter gegen eine Auszugsprämie oder eine Fristverlängerung zustimmt, die Wohnung zu verlassen.
Ringen zwischen Eigentumsrecht und Mieterschutz
Artikel 14 des Grundgesetzes garantiert den Schutz des Privateigentums, legt jedoch zugleich fest, dass dessen Gebrauch dem Wohl der Allgemeinheit dienen soll. Dadurch ergibt sich ein Spannungsfeld zwischen Vermietern und Mietern.
Mieterverbände und Mietrechtsexperten sehen die Politik in der Pflicht, vorgetäuschten Eigenbedarf einzudämmen. Der Deutsche Mieterbund fordert, den Personenkreis, für den Eigenbedarf angemeldet werden kann, auf Angehörige ersten Grades, also Eltern und Kinder, zu beschränken. Aktuell kann Eigenbedarf jedoch auch für Nichten, Neffen, Patenkinder und sogar Au-pairs eingeklagt werden.
Eine weitere Forderung lautet, die Beweislast umzukehren, sodass Vermieter nachweisen müssen, dass sie die Wohnung tatsächlich dauerhaft nutzen werden. Zudem wird gefordert, dass Vermieter aktiv anzeigen müssen, wenn der Grund für den Eigenbedarf wegfällt.
Aus Sicht des Eigentümerverbandes „Haus & Grund“ sind die bestehenden Regelungen und Gesetze ausreichend. Auch das Bundesjustizministerium sieht vorerst keinen Handlungsbedarf und verweist auf die Expertenkommission Mietrecht. Diese soll sich auf Grundlage des Koalitionsvertrags mit dem Thema der Eigenbedarfskündigung befassen. Die Kommission hat bis Ende 2026 Zeit, ihre Vorschläge vorzulegen.
Solange es Mieterinnen und Mietern obliegt, sich gegen Eigenbedarfskündigungen zu wehren, empfiehlt sich in jedem Fall eine Mietrechtsschutzversicherung. Spätestens dann, wenn die Wohnung verkauft wird und der Vermieter wechselt, sagt Anwältin Carola Handwerg. Denn das sei häufig ein Zeichen, dass eine Eigenbedarfskündigung bevorstehen könnte.
Online-Text: Tina Hammesfahr
