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Länderreport | Beitrag vom 16.07.2018

Das Mietshäuser SyndikatVeto-Recht zum Kampf gegen Wohnungsspekulanten

Von Wolf-Sören Treusch

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Protest in Berlin-Friedrichshain (picture alliance/dpa/Foto: Wolfram Steinberg)
Protest in Berlin-Friedrichshain gegen Immobilienspekulation: Das Syndikat trennt Verfügungsberechtigung und Eigentum. (picture alliance/dpa/Foto: Wolfram Steinberg)

Immer mehr Menschen können sich die Miete nicht mehr leisten und werden verdrängt. Das Mietshäuser Syndikat kann ein Mittel gegen Immobilienspekulation sein, wie jetzt wieder ein Beispiel in Berlin zeigt.

Smalltalk vor einem unscheinbaren Mietshaus im Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg. Es unterhalten sich: Guido Benker, Antiquar mit Faible für alte Lampen, der im Erdgeschoss einen kleinen Laden führt, und Yvonne von Langsdorff, Modedesignerin mit Faible für mutige Entscheidungen. Mit Freund und Tochter wohnt sie im dritten Stock, Vorderhaus. Doch seit neuestem ist sie nicht nur Mieterin ihrer Wohnung, sondern Mitgesellschafterin des gesamten Hauses.

"Es ist 'ne super Geschichte, 'nen super Projekt, was wir hier zustande bekommen haben."

Yvonne von Langsdorff und ihre 17 Nachbarn sind Vermieter und Mieter zugleich. Ihnen gehört die Immobilie, aber jeder einzelne wohnt nur zur Miete. Wer auszieht, scheidet aus. Gleich wie begehrt das Haus auf dem Wohnungsmarkt auch sein mag, Gewinn kann daraus niemand ziehen. Die Mieten sind vertraglich so festgelegt, wie sie für den Erwerb des Hauses und seine Instandhaltung notwendig sind.

"Wir haben jetzt 6,50 Euro, nettokalt, im Durchschnitt. Und wir werden Richtung 8,50 Euro gehen, und jetzt müssen wir gucken, dass wir es sozialverträglich gestalten. Wir haben schon innerhalb des Hauses gefragt: Es sind freiwillige Erhöhungen zwischen 50 Cent und ein Euro schon verbindlich zugesagt, wir haben aber einen Zeitraum von zehn Jahren angepeilt. Es bleibt dann ja, also, es wird nie großartig höher werden, weil dieses Haus, und das ist das Schöne, keinen Profit erwirtschaften muss."

Designern Yvonne in Friedrichshain-Kreuzberg   (picture alliance/dpa/Foto: Sina Schuldt)Designerin Yvonne von Langsdorff ist mit anderen Hausbewohnern durch ein Vorkaufsrecht Hausbesitzerin in Friedrichshain-Kreuzberg geworden. (picture alliance/dpa/Foto: Sina Schuldt)
Die unglaubliche Geschichte vom Kauf ihres Hauses beginnt im Dezember 2016 mit einem Brief. Darin werden die Mieter informiert, das Haus solle verkauft werden. Schnell ist klar: Spekulanten versuchen ihr Glück. Einer der Mieter weiß, dass in Gebieten, in denen wie in ihrem Fall Milieuschutz gilt, der Bezirk vom Vorkaufsrecht Gebrauch machen kann. Nicht für sich, aber für Dritte, meist eine der städtischen Wohnungsbaugesellschaften.

Die jedoch winken ab. Also machen sich Yvonne von Langsdorff und ihre Mitstreiter auf den Weg, einen anderen Kapitalgeber zu finden. Und landen bei der "Stiftung Nord-Süd-Brücken", die normalerweise vor allem entwicklungspolitische Projekte fördert. Sie bringt die nötigen 2,8 Millionen Euro auf.

Das Grundstück ist nun Eigentum der Stiftung, das Haus gehört einer neu gegründeten Gesellschaft mit beschränkter Haftung. Bestehend aus der Hausgemeinschaft und dem Mietshäuser Syndikat.

"Meine Idee war zu Anfang: Das Syndikat könnte uns Geld geben. Weil ich überhaupt gar nicht wusste: Was war eigentlich das Syndikat?"

Das Mietshäuser Syndikat – es existiert seit 1992, unterstützt selbst organisierte Hausprojekte, wächst stetig und vereint mittlerweile mehr als 130 Projekte im ganzen Land.

"Und dann habe ich mich durchtelefoniert und bin aufgeklärt worden: 'Nee, das müsst ihr schon selbst machen mit dem Geld'. Da meine ich: 'Wozu seid ihr denn da?'. Da meint er: 'Wir sind dazu da, wenn irgendjemand mal wieder dieses Haus verkaufen würde wollen, würde das Syndikat das Veto einlegen. Zur zusätzlichen Absicherung'. Und da habe ich so gedacht: Super, neben all dem anderen Kram klingt das doch toll, damit niemand mehr dieses Haus weiterverkaufen kann."

Oberstes Ziel: Immobilien schützen

Immobilien vor Spekulation schützen – das ist das oberste Ziel des Mietshäuser Syndikats. Vereinsmitglied Bernhard Hummel erzählt, das habe auch viel mit der Hausbesetzerbewegung aus den 1980er-Jahren zu tun.

"Die Idee des Syndikats kommt auch daher, dass da auch manche Projekte davon eher wieder in Richtung Privateigentum wieder gelaufen sind, dass die Leute nach fünf oder zehn Jahren gedacht haben: 'Okay, wir wollen das Geld, das das Haus jetzt wert ist, das wollen wir für uns privat haben, warum habe ich mal vor fünf Jahren ein bisschen Arbeit rein gesteckt, das will ich jetzt behalten, da will ich drauf sitzen.' Und wir als Syndikat, mit unserem Gesellschaftsmodell vermeiden genau diese Möglichkeit, ist bei uns halt nicht mehr möglich, dieses Geld rauszuziehen aus dem Projekt."

Bernhard Hummel vom Mietshäuser Syndikat (picture alliance/dpa/Foto: Wolf-Sören Treusch)Bernhard Hummel, Vereinsmitglied des Mietshäuser Syndikats (picture alliance/dpa/Foto: Wolf-Sören Treusch)
Das Mietshäuser Syndikat kontrolliert nicht nur, es berät auch. Ehrenamtliche Mitarbeiter wie Bernhard Hummel wollen den Hausbewohnern helfen, bezahlbares Wohnen langfristig zu sichern.

"Wir benutzen wirklich das Anschieben, uns ist es wichtig, dass die Gruppen selber fähig werden, diese Arbeit zu übernehmen. Also wir machen als Beispiel 'ne Wirtschaftlichkeitsberechnung mit denen, zeigen die Tabellen, offene Tabellen, da können die Leute drin arbeiten, wir kontrollieren sie am Anfang noch, und nach dem fünften Versuch sind die Leute auch sehr sicher da drin und wissen, was sie da rein schreiben können, um es dann der Bank vorzuzeigen, da müssen wir nicht jedes Mal drüber kontrollieren."

"Das ist großartig, was die da geleistet haben, ein ganzes Handbuch herausgegeben, auch wie man untereinander Schlichtungen, Binnenverträge macht, wie man wirtschaftliche Berechnungen anstellt, wie das funktioniert mit 'ner Finanzierung, wenn man kein Geld hat, wie man Direktkredite einsammelt. Wie man sich hilft untereinander, ohne dass man nur die Bank als Partner im Auge hat. Das ist ein unglaubliches Knowhow, was die haben."

Unterstützung in der Anfangsphase

Mit der "Stiftung Nord-Süd-Brücken" wurde eine Rückzahlungsfrist von 40 Jahren vereinbart. Yvonne von Langsdorff und ihre Mitgesellschafter werden sich jetzt darum kümmern, möglichst viele Direktkreditgeber zu finden. Auch hier hilft der Projektverbund: Die inzwischen mehr als 130 bestehenden Syndikatshäuser in der Bundesrepublik zahlen in einen gemeinsamen Topf, den Solidarfonds. Aus diesem Topf werden dann die neuen Hausprojekte unterstützt. Gerade in der schwierigen Anfangsphase.

Aus der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung kommt Lob für das Mietshäuser Syndikat. Zum Beispiel vom Staatssekretär, Sebastian Scheel von der Linken.

"Erstmal ist es ein probates Mittel, um Spekulation mit Bauland und dementsprechend auch mit Immobilien… nicht Herr zu werden, aber zumindest einmal zu zeigen, was möglich ist. Insofern finde ich auch das Grundkonzept des Mietshäuser Syndikats, die Verfügungsberechtigung und das Eigentum an Grund und Boden zu trennen, das ist ja der Kern, das Kernelement, ein sinnvolles und richtiges."

Aber daraus gleich einen Modellcharakter für die gesamte Berliner Wohnungspolitik abzuleiten, ginge ihm zu weit. Bernhard Hummel bekommt das im konkreten Einzelfall zu spüren. Seit vielen Jahren will er mit dem Mietshäuser Syndikat im Wedding ein altes Schulgebäude umbauen und durch drei Neubauten ergänzen. Dabei sollen kostengünstige Mietwohnungen und ein soziokulturelles Nachbarschaftszentrum entstehen. Doch die Verhandlungen mit den politisch Verantwortlichen geraten immer wieder ins Stocken.

Broschüren zum Thema Vorverkaufsrecht (picture alliance/dpa/Foto: Sina Schuldt)Broschüren zum Thema Vorverkaufsrecht auf dem Küchentisch von Yvonne von Langsdorff. (picture alliance/dpa/Foto: Sina Schuldt)
"Es gibt in der Verwaltung immer noch Leute, die dazwischen schießen, die Probleme suchen, unser Modell irgendwie nicht richtig finden und so halt die Projekte ganz weit nach hinten aufschieben."

Dabei hätten die Syndikatsprojekte längst bewiesen, dass ihre Form des sozialen, nicht-kommerziellen Wohnens eine ernst zu nehmende Alternative ist.

"Wir haben jetzt diese 17 oder 18 Häuser in Berlin, das ist natürlich auch schon 'ne ganze Menge, mit vielleicht 500 Bewohnerinnen und Bewohnern, ich wünsche mir, dass das Modell größer wird, dass es halt ein wichtiger Faktor in der Stadt wird, oder in anderen Städten auch, dadurch mehr zeigt, dass es möglich ist, dass Grundbesitz nicht mit kaufmännischem Denken in großem Stil zu tun hat und Spekulation und Renditeerwartung, sondern dass wirklich die Leute, die in den Häusern drin wohnen, auch dieses Haus managen können."

Bewohner des Hauses führen alle Geschäfte 

Buchhaltung führen, Steuererklärung abgeben, Mietverträge aushandeln: die Bewohner des Hauses in Friedrichshain-Kreuzberg freuen sich darauf, die Geschäfte selbst zu führen. Für Fabian Schmiedel, vierter Stock, Vorderhaus, von Beruf Schlagzeuger, ist das gar ein politisches Statement.

"Weil wir ja durch unser Engagement quasi Gentrifizierung vorgebeugt haben, und Gentrifizierung ist ja ein sehr politisches Thema. Wahrscheinlich, wenn man sich jetzt die Probleme in der Bevölkerung in den größeren Städten anguckt, wahrscheinlich eines der realsten Probleme von sehr vielen Menschen, und deswegen ist es auf jeden Fall ein politisches Projekt, was ja auch gern als Vorreiter für andere Projekte gesehen werden kann, und so eventuell politisch gesehen der Wohnsituation etwas helfen kann."

Gekauftes Mietshaus in Friedrichshain-Kreuzberg (Deutschlandradio / Wolf-Sören Treusch)Von den Hausbewohnern gekauftes Mietshaus in Friedrichshain-Kreuzberg. (Deutschlandradio / Wolf-Sören Treusch)
Guido Benker, der Antiquar aus dem Erdgeschoss, unterstützt das Projekt finanziell und ideell, mit den mühsamen demokratischen Abstimmungsprozessen einer Selbstverwaltung will er allerdings nichts zu tun haben.

"Ich muss nicht mehr in meinem Alter bei jedem Meeting dabei sein, was endlos ist, ich ertrage das nicht mehr, da poliere ich lieber 'ne Lampe, da habe ich mehr von."

Yvonne von Langsdorff steht im Innenhof des sichtlich in die Jahre gekommenen Wohngebäudes. Sie blickt hinauf auf die provisorisch abgesicherten Dachkästen, murmelt etwas von 40 Jahren Sanierungsstau – und findet es völlig in Ordnung, dass eine Reihe von Modernisierungsmaßnahmen aufgrund der Milieuschutzverordnung im Kiez nicht möglich sind.

"Das bedeutet: keine Aufzüge bauen die nächsten 20 Jahre, kein Wohneigentum schaffen, ist auch im Erbbaurechtsvertrag so geregelt, dass es überhaupt nicht möglich ist; keine energetische Sanierung; und keine Balkone. Ein entspannter Bau – wollte früher keiner haben, jetzt ist der Markt so heiß, dass mittlerweile der Preis, den es hatte: 2,8 Millionen, das ist jetzt schon auf dem Markt locker noch ein Drittel mehr wert, wenn nicht gar das Doppelte wird gehandelt, dieselben ähnlichen Objekte in der Stadt."

Hausgemeinschaft entscheidet über alle Belange

Entscheidend ist, dass das Wohnen bezahlbar bleibt. Die Erfahrungen zeigen: es funktioniert. Jedes Hausprojekt in Deutschland ist eine eigenständige GmbH mit zwei Gesellschaftern: Hausgemeinschaft und Mietshäuser Syndikat. Die Hausgemeinschaft entscheidet frei über alle Belange des Hauses. Sollte sie jedoch das Haus verkaufen wollen, wird das Syndikat sein Veto einlegen. Ergebnis: es lohnt sich nicht, mit dem Haus Geschäfte machen zu wollen.

Das Konzept findet mittlerweile Nachahmer auch im Ausland. In Österreich und den Niederlanden wurde es bereits kopiert. Das Mietshäuser Syndikat entwickele sich zum Exportschlager, schmunzelt Bernhard Hummel.

"Wir reden da mit vielen, ich habe nächste Woche einen Termin mit ner Delegation aus Taiwan, die spekulationsfreies Wohnen vorantreiben will, so was finden wir gut und werden es auch weiterhin so machen."

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