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Zeitfragen | Beitrag vom 19.02.2019

Protest gegen hohe MietpreiseDie Profite mit der Miete

Von Johanna Tirnthal

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Protestplakate gegen Deutsche Wohnen und Passanten in der Karl-Marx-Allee in Berlin. (imago/Emmanuele Contini)
Protest gegen die Deutsche Wohnen in Berlin. Mieter und Aktivisten fordern die Enteignung der börsennotierten Wohnungsgesellschaft. (imago/Emmanuele Contini)

Die Mietkosten in den Städten explodieren. Insbesondere die Modernisierungsumlage ist ein beliebtes Mittel, um Mieten energisch in die Höhe zu treiben. Mieterverbände verweisen auf Österreich - dort zahlt die Modernisierung der Eigentümer.

Ende 2018 werde ich jeden Morgen um sieben laut geweckt.

Ich stecke schon mitten in der Recherche für dieses Feature, da werden plötzlich auch in meinem Haus in Berlin die Fenster ausgetauscht. Ich wohne in einem Neubau. Eigentlich fand ich unsere Fenster immer in Ordnung. Wegen der neuen Fenster sollen wir ab jetzt auch mehr Miete bezahlen. Doch damit bin ich bei weitem nicht die einzige.

Betroffene vernetzen sich

Im Gemeindesaal der St. Jacobi-Kirche in Berlin-Kreuzberg sitzen etwa 50 Menschen im Kreis. Der Saal ist ganz in Braun- und Beigetönen gehalten: Parkettboden, dunkelbraune Holzstühle, beigefarbene, schwere Vorhänge. Die großen Fenster gehen auf einen wintergrauen Arkadenhof. Von Rentnerinnen und Rentnern bis zu jungen Studierenden sind hier alle Altersklassen vertreten. Gemeinsam ist den Menschen im Stuhlkreis, dass sie wenig Geld haben. Und dass sie Mieterinnen und Mieter bei der Deutsche Wohnen sind, dem größten Vermieter in Berlin.

- "Mein Name ist Marja, ich wohne in der Eberswalder Straße und wir haben am 5. Oktober eine Modernisierungs-, Instandsetzungs- und Neubau-Ankündigung bekommen."
- "Ich bin Hannes, ich bin aktiv im Bündnis Otto-Suhr-Siedlung hier in Kreuzberg, also genau die Häuser, die hier um die Kirche herum sind."
- "Ich bin der Barni, komme aus Spandau und wohne da in der Krabbe, wir sind 2004 verkauft worden vom Berliner Senat."
- "Ich bin der Klaus aus Weißensee, bin Bausachverständiger und Chefingenieur, kämpfe seit, na, zehn Jahren sagen wir jetzt mal, gegen die GSW und Deutsche Wohnen."
- "Cornelius Linger, ich wohne hier in der Oranienstraße 63 und wir sollen nächstes Jahr umgebaut werden, das ist der Grund warum ich hier bin."

Wohnungsgesellschaften sehen Potenzial nach oben

Ungefähr einmal im Monat treffen sich hier verschiedene Berliner Mieter-Initiativen. Sie tauschen sich über ihre Erfahrungen mit dem größten Wohnungseigentümer der Stadt aus.

- "Mein Name ist Marja. Wir kriegten einfach mal so einen Brief, ja: Deutsche Wohnen hat jetzt die Verwaltung übernommen. Und ich glaube, zehn Tage später kriegten wir die erste Mieterhöhung. Zack – war schon echt eine gute Ansage, und so geht das auch die ganze Zeit weiter."
- "Ich sehe im Moment für mich nur die Lösung, ich widerspreche der Sanierung, lass die mich verklagen und klage bis zum Bundesgericht. Und dann lasse ich die so lange nicht rein, dann mach ich die Tür zu!"
- "Wir haben mal ‘nen Blick geworfen in den Geschäftsbericht der Deutsche Wohnen. Das ist ganz interessant, kann sich jeder mal im Internet angucken. Den geben die jedes Jahr raus, und das ist eigentlich eine Art Werbeprospekt für die Investoren und Aktionäre. Und 2015 haben sie da eben reingeschrieben, ziemlich unverhohlen, dass sie eben noch Potenzial sehen, die Mieten nach oben zu treiben. Da wird nämlich dieser Paragraf 559 im Bürgerlichen Gesetzbuch genutzt, der eben diese energetische Modernisierung vorsieht, um da eine umfangreiche Mieteinnahmensteigerung zu generieren."

"Aber wo denn hin? Wo denn hin?"

Bei dem Treffen in der St. Jacobi-Kirche sind Modernisierungskosten das große Thema – die können nämlich in Deutschland auf die Miete umgelegt werden. Die Modernisierungsumlage wurde 1974 eingeführt. Damals waren viele Gebäude in einem schlechten Zustand, es gab viel Leerstand, und Kredite waren teuer. Mit der Umlage wollte man Anreize für Modernisierungen schaffen.

"Paragraf 559, was Hannes eben schon gesagt hat: Elf Prozent der Modernisierungskosten können umgelegt werden – und danach bleibt das ja bestehen. Wenn ich jetzt 195€ mehr Miete bezahle: Innerhalb kürzester Zeit zahlt man da irgendwie 70, 80 Prozent seines Einkommens. Das geht einfach nicht! Grundsätzlich würde ich ja auch sagen: Will ich nicht, zieh ich aus. Aber wo denn hin? Wo denn hin?"

Modernisierung als Anlagemöglichkeit

Heute, in Zeiten von niedrigen Zinsen, sind die Modernisierungen zu einer attraktiven Anlagemöglichkeit geworden. Große Immobilien-Aktiengesellschaften wie die Deutsche Wohnen oder die Vonovia, denen hunderttausende Wohnungen in Deutschland gehören, machen mit der Umlage große Gewinne. Wenn ein Eigentümer 2018 für die Modernisierung einer Wohnung 10.000€ ausgab, konnte er davon 1.100€ auf die Jahresnettokaltmiete umlegen. Das ergibt eine Mieterhöhung von 92€ im Monat. Damit die Mieten nicht weiter so schnell steigen wie in den vergangenen Jahren, dürfen seit dem 1. Januar 2019 nur noch 8 Prozent umgelegt werden. Für das Rechenbeispiel mit 10.000€ bedeutet das 800€ Umlage im Jahr, also 66€ Mieterhöhung im Monat.

Baustelle eines Hauses mit Dämmplatten. (imago/Roland Mühlanger)Ein Haus wird mit Dämmplatten isoliert. Über die Modernisierungsumlage für die Hauseigentümer eine lukrative Investition - zu Lasten der Mieter. (imago/Roland Mühlanger)

"Wenn ich jetzt gucke im Internet – Deutsche Wohnen hat 2018 von Januar bis September, in neun Monaten, 756 Millionen Euro Gewinn gemacht, nicht Umsatz, Gewinn! Letzten Endes sind es ja wirklich auch diese Bundesgesetze, wo ich so denke: Von mir aus, aber dann möchte ich bitte 20 Prozent Lohnsteigerung alle drei Jahre, dann ist mir das nämlich egal."

Große Immobilienkonzerne würden die Modernisierungsumlage nutzen, um systematisch die Mieten zu erhöhen und hohe Gewinne an ihre Aktionäre auszuschütten – das ist der Vorwurf, der von den Mieter*innen immer wieder erhoben wird. Die Deutsche Wohnen möchte dazu nicht Stellung nehmen.

Höhere Miete - weil die Uralt-Wanne ausgetauscht wird

Ich besuche Marja in ihrer Wohnung in Berlin Prenzlauer Berg. Marja wohnt in einer kleinen Erdgeschoßwohnung direkt am Berliner Mauerpark. Vor dem Fenster fährt die Straßenbahn vorbei, der Blick geht auf die Rückseite des Sportstadions im Norden des Parks: Feuertreppen, ein riesiger Parkplatz.

"Die Leute, die hier wohnen, die wohnen ja hier nicht, weil sie sich ‘nen Ast lachen, wie wenig Miete sie zahlen. Sondern weil die allermeisten auch gar nicht mehr zahlen können. Das ist eben wieder diese Geschichte mit Niedriglohnsektor oder wie die Wohnungen hier geschnitten sind. Was wohnen hier für Leute? Alte Leute, Alleinerziehende – es sind ja vorwiegend Zwei-Zimmer-Wohnungen, die eben noch bezahlbar sind. Und so Leute, die nicht so richtig Glück gehabt haben im Leben, aus was auch immer für Gründen. Aber haben die keine Existenzberechtigung, oder was?"

Auch Marja lebt gerade vom Jobcenter. Sie ist alleinerziehend und hat nach einem Burn-Out ihren Job als Immobilienmaklerin aufgegeben. Ihre Wohnung ist einfach, aber gemütlich – Dielenboden, große, weiße Sofas und viele Pflanzen. Aber mit der Ofenheizung und den zugigen, alten Fenstern bekommt man im Winter schnell kalte Füße.

"Ich habe mir das einfach mal so visualisiert, wie das wäre, so eine Modernisierungsankündigung zu bekommen. Und ich finde das alles gut. Würde mich freuen da drüber. Zum Beispiel hier, unser Badezimmer: Wollen die zum Beispiel eine neue Badewanne, soll ich dafür Modernisierungskosten bezahlen. Die ist ja jetzt schon uralt die Badewanne, die muss dringend ausgetauscht werden. Wieso muss ich da dann mehr bezahlen, nur weil ich eine neue Badewanne kriege? Da hinten die Toilette wollen sie auch neu machen. Ich bin hier 2005 eingezogen, also vor 14 Jahren, da war die schon nicht neu.

Das finde ich echt nicht nachvollziehbar, dass ich dann echt hier für den Rest meines Lebens mehr Miete bezahlen soll. Und ich meine, der Wasserhahn hier, das ist ja genau das gleiche. Wenn die den jetzt austauschen – das ist doch nicht nur Modernisierung. Das ist doch noch hier das Originalteil von 1936. Also wo ist da die Instandhaltung? Die ist halt überhaupt nicht rausgerechnet, vor allem auch die nicht erfolgte."

Kampf um die Unterlagen

Die Instandhaltungskosten – also die Kosten für die angemessene Erhaltung einer Wohnung – dürfen Vermieter nicht auf die Miete umlegen. Aber den Unterschied zwischen Instandhaltung und Modernisierung festzustellen, ist für Laien schwer.

"Dann rücken die ja auch die Unterlagen immer überhaupt nicht raus. Das muss man dann vor Gericht immer erst einklagen oder so. Wenn du Kopien haben willst von dem, was sie dir geben, dann wollen die zwischen 25 und 50 Cent pro Seite. Ich meine, so ein riesen Bauvorhaben hier, das sind fünzigtausend Seiten. Und ich bin ja noch nicht mal vom Fach. Du stehst da vor einem Riesending und hast das Gefühl: Wie sollen wir da jetzt mal durchsteigen?"

Unwirksamer Mieterschutz

Marjas Haus liegt eigentlich im sogenannten "Milieuschutzgebiet". Das ist eine Regelung aus dem Baurecht, mit der die Bezirke versuchen, zu luxuriöse Modernisierungen zu verhindern, damit die Bewohner*innen nicht verdrängt werden. Marja ist skeptisch, ob der Milieuschutz tatsächlich eine Hilfe ist.

"Naja, der müsste uns eigentlich was bringen, aber der Bezirk ist überhaupt nicht in der Lage, das umzusetzen. Die haben nicht die Leute. Wir haben ja auch jetzt bei unserer Modernisierungsankündigung vom Bezirk gefordert, dass die im Nachgang die Unterlagen überprüfen sollen. Da sagen die uns – ohne Witz – ‚das können wir nicht‘. Aber ich als einzelner Mieter soll das jetzt können oder was?"

Zusätzlich zur Senkung der Modernisierungsumlage von elf auf acht Prozent ist im neuen "Mietrechtsanpassungsgesetz" auch bei der Mietpreisbremse nachgebessert worden: Der Vermieter muss dem neuen Mieter Auskunft über die Höhe der früheren Miete geben. Außerdem ist eine Kappungsgrenze vorgesehen, also ein Höchstwert für die Mietsteigerung: Seit dem 1.1.2019 darf die Miete wegen Modernisierungen nur noch um maximal drei Euro pro Quadratmeter steigen.

"Also drei Euro, ich meine, ich habe hier 60 Quadratmeter und jetzt mit der Modernisierungsankündigung steigt die Miete um 3,31 Euro pro Quadratmeter. Das ist so viel Geld! Es gibt sicher genug Leute, für die das nicht so viel ist. Aber es gibt ganz viele Leute, für die ist das unbezahlbar! Mal ganz ehrlich: Warum acht Prozent Umlage? Wenn man jetzt sagt, der Mieter soll acht Prozent Umlage zahlen bis die Modernisierung abbezahlt ist, und dann würde das wieder zurückgehen auf die ursprüngliche Miete, würde ich ja noch sagen: Na, gut."

Die Kappungsgrenze für die Mietsteigerung gilt auch nur für 6 Jahre. Danach kann es wieder teurer werden.

"Dann kann ich hier fünf Jahre sitzen und bibbern. Ich ziehe hier ein, und ich entscheide, wann ich hier wieder ausziehe. Und zwar aus meinen privaten Gründen. Und nicht aufgrund irgendwelcher Zwänge, und schon gar nicht aufgrund finanzieller Zwänge. Und das muss man irgendwie hinkriegen."

Wegen der Gesetzesänderung zum 1.1.2019 wurden auch bei mir zuhause trotz der winterlichen Temperaturen kurz vor Weihnachten noch schnell die Fenster getauscht. So konnte der Vermieter noch elf statt acht Prozent der Kosten umlegen. Wenn man nach den Deutschen Bundesgesetzen geht – auch mit der Änderung 2019 – ist es schwer, die Mietsteigerungen tatsächlich zu stoppen.

In Österreich steigt die Miete bei Modernisierungen nicht

In Österreich, wo ich aufgewachsen bin, ist die Rechtslage anders. Wer dort einen Mietvertrag abschließt, kann sich ziemlich sicher sein, dass die Miete nicht wegen einer Modernisierung steigen wird. Darüber habe ich in Wien mit einer Mietrechtsanwältin gesprochen.

"Ich rechne damit, dass mein Objekt so und so viel kostet und werde dann vor vollendete Tatsachen gestellt: Der Vermieter will modernisieren, und ich muss dann so und so viel mehr zahlen. Das ist ganz klar, da halte ich eigentlich nichts davon."

Elke Hanel-Torsch ist Landesvorsitzende der Wiener Mietervereinigung. In einem herrschaftlichen Altbau neben dem Wiener Rathaus bringt eine alte, hölzerne Liftkabine Besucher*innen in den zweiten Stock, wo ihr Büro liegt. Statt von Instandhaltung und Modernisierung spricht das Österreichische Mietrechtsgesetz von Erhaltung und Verbesserung.

"Er kann schon verbessern, wenn er es aus eigener Tasche zahlt, aber nur dann, wenn die Mieter dadurch nicht mit mehr Kosten belastet werden."

Nur, wenn ein Vermieter sich die Instandsetzung eines Hauses nicht leisten kann, kann er die Miete für einen gewissen Zeitraum erhöhen – und zwar nur so lange, bis die Kosten gedeckt sind. Das regelt der Paragraf 18 im österreichischen Mietrechtsgesetz.

"Da müssen notwendige Erhaltungsarbeiten größeren Umfangs anstehen, zum Beispiel das Dach ist undicht, die Fassade ist zu erneuern. Und wenn der Vermieter dann sagt: Mit den Einnahmen, die ich die letzten zehn Jahre gehabt habe, plus den zu erwartenden Einnahmen in den nächsten zehn Jahren kann ich dieses Vorhaben nicht finanzieren, dann kann er oder sie zur Schlichtungsstelle gehen oder zum Gericht, wo es keine gibt und sagen: Ich beantrage eine Erhöhung der Hauptmietzinse für die Dauer von zehn bis 15 Jahren, um eben diese Arbeiten durchzuführen. Und die werden das, das und das kosten. Und dann wird überprüft: Was hat der eigentlich ausgegeben in den letzten zehn Jahren, hat er das Geld eigentlich für das verwendet, für das er es verwenden sollte, und was ist der Fehlbetrag, den die Mieter jetzt tatsächlich zahlen müssen."

Historische Ursprünge der Wiener Wohnpolitik

Im Mantel und mit Wollmütze steht Martin Leitgeb im Portal des Goethehofs in Wien-Donaustadt. Martin Leitgeb arbeitet für die Wiener Wohnen, die stadteigene Hausverwaltung. Der Goethehof ist ein 90 Jahre altes, lang gestrecktes Gebäude und wird gerade umfassend saniert. 1800 Menschen wohnen hier. Der Block ist unterteilt in Höfe mit vielen Grünflächen, die jetzt verschneit daliegen, und es gibt einen eigenen Kindergarten. Licht, Luft und Sonne war das Credo der städtischen Architekten nach dem Ersten Weltkrieg.

"Damals gab es großes Wohnungsleid. Es gab zu wenig Wohnraum und der Wohnraum, den es gab, der war dieser Bezeichnung eigentlich nicht wirklich würdig. Und nach dem Krieg hat eben die damalige rote Stadtregierung das Wohnungsleid gesehen und entschieden, dass es ein Wohnbauprogramm braucht, um dem entgegen zu kommen."

Der Goethehof in Wien-Donaustadt. (imago/viennaslide)Der Goethehof in Wien-Donaustadt. Die Modernisierung des Hauses führt nur solange zur Mietsteigerung, bis die Kosten abgetragen sind. (imago/viennaslide)

Mit den Einnahmen aus einer neu geschaffenen Wohnbausteuer entstanden tausende neue Wohnungen, die bis heute im Eigentum der Stadt sind. 220.000 Wohnungen sind das insgesamt – fast doppelt so viele wie bei der Deutsche Wohnen in Berlin. Der Goethehof war 1929 eines der größten städtischen Bauprojekte, schön gelegen an einem idyllischen Altarm der Donau. Der liegt jetzt eingefroren da. Dahinter stehen im Nebel Wiens Wolkenkratzer: der Wiener Sitz der Vereinten Nationen und viele neue Bürotürme. Die Sanierung soll auch den Goethehof auf den modernsten Stand bringen.

"Wir haben eine Wärmeschutzdämmfassade angebracht, wir haben hochwertige Wärmeschutzfenster eingebaut, wir haben das Dach erneuert, die Stiegenhäuser komplett erneuert, neu ausgemalt, neue Elektrik und, was sehr schön ist, wir haben 130 Dachgeschoßwohnungen bauen können. Man sieht es, die Wohnungen, die jetzt ganz oben am Dach sind, auch mit Gaubenfenstern und Dachfenstern und Balkonen, das war früher ungenutzter Dachboden, der nicht verwendet worden ist. Und im Rahmen der Sanierung haben wir da zusätzlichen Wohnraum ausbauen können."

Sinkende Miete nach Ablauf der Kostendeckung

Im Goethehof steigt die Miete laut österreichischem Mietrechtsgesetz nur so lange, bis die Instandsetzungskosten abbezahlt sind. Auch dabei hat die Wiener Wohnen darauf geachtet, dass eher die Altmieter, die eine sehr niedrige Miete haben, für ein paar Jahre ungefähr so viel bezahlen wie diejenigen mit neueren Mietverträgen. Danach fällt die Miete wieder auf den ursprünglichen Stand zurück.

"Das ist eine von den 130 Dachgeschoßwohnungen, die wir ausgebaut haben. Also typischen für den Goethehof im Dachgeschoß wären 2-Zimmer Wohnungen, von denen haben wir relativ viele, mit 60qm, und da sind die Bruttokosten im Monat rund 530€."

So hohe Profite mit der Miete wie in Deutschland sind mit den Wohnungen in Österreich nicht möglich. Deshalb besitzen die beiden größten österreichischen Immobilienkonzerne, die Conwert und die BUWOG, vor allem Immobilien in Deutschland.

"Mein Mitleid hält sich da immer in Grenzen wenn sie sagen, es ist so ein Verlustgeschäft. (Lacht) Ich hab dann früher immer gesagt wenn Verhandlungen waren – da haben die gesagt, es ist alles so furchtbar und wir machen nur Verluste...dann hab ich gesagt: Schenken Sie mir Ihr Haus, ich nehme Ihre Bürde! Das wollte aber niemand. Und ich glaub der größte Fehler, den eben Deutschland gemacht hat damals war, zu verkaufen damals, zu privatisieren. Ich glaub das ist mit einer der Gründe, warum es so Probleme gibt auf dem Wohnungsmarkt."

10.000 Wohnungen am Stück kaufen, sonst lohnt es sich nicht

Zurück in Berlin. Ich wohne nicht bei der Deutsche Wohnen. Unsere Probleme sind aber ähnlich: Durch Modernisierungen erhöht sich die Miete, während die Instandhaltung verschleppt wird. Zum Beispiel habe ich einen Wasserschaden im Badezimmer: Die Decke tropft und schimmelt, was die Hausverwaltung nicht zu interessieren scheint. Mein Vermieter ist – wie auch die Deutsche Wohnen – eine Immobilien-Aktiengesellschaft.

"Die Wohn-Immobilien-AGs, das ist ein relativ neues Segment auf dem deutschen Immobilienmarkt. Das gab es in den 90ern überhaupt nicht, und das hat auch Gründe."

Im Prenzlauer Berg, nicht weit von Marja Müllers Wohnung, hält der Wirtschaftswissenschaftler Philipp Metzger einen Vortrag. Das Publikum ist ähnlich zusammengesetzt wie beim Treffen der Deutsche Wohnen Mieter*innen in Kreuzberg: Viele Rentner*innen, viele Mieter*innen aus der Gegend und einige Studierende. "Wie die Deutsche Wohnen in die Welt kam", ist der Titel des Abends. Untertitel: Die Finanzialisierung des Deutschen Wohnungsmarkts.

In den 1990er-Jahren gab es große Wohnungsbestände zu kaufen: Viele Städte verkauften ihre Sozialwohnungen, um schnelles Geld in die Gemeindekassen zu spülen. Besonders in Ostdeutschland gab es günstige Wohnungen – und das immer gleich in großen Mengen.

"Akteure wie die Deutsche Wohnen, die gehen nicht zu ein, zwei Hobbyvermietern und dann gehen sie noch zu 20.000 anderen, um ein paar Wohnungen zu kaufen, sondern die wollen gleich 10.000 Wohnungen an einem Stück kaufen, sonst lohnt sich das für die gar nicht."

Die Liberalisierung des Finanzmarkts

In den 90er-Jahren konnten Immobilien-Fonds große Wohnungsbestände erwerben. Das wurde erst durch eine Liberalisierung des Finanzmarkts überhaupt möglich.

"Man hat sowas zugelassen wie Hedgefonds, Private Equity Fonds. Man hat Private Equitys von Steuern befreit. Private Equity ist eine Kapitalbeteiligung. Wenn ich mich an einer Firma beteilige, sagen wir mal, ich kaufe 5 Prozent, dann ist das schon eine Kapitalbeteiligung, und dann verkaufe ich die wieder nach fünf Jahren. Dann ist das steuerfrei."

In diese Private-Equity-Fonds kann nur investieren, wer sehr, sehr viel Geld hat. Das sind kaum Privatpersonen – eher große Versicherungsgesellschaften, Staatsfonds oder Banken. Es waren vor allem solche Fonds, die die vielen Wohnungen in den 1990ern kauften, sagt Philipp Metzger. Als sie ihre Beteiligungen nach fünf Jahren wieder verkaufen wollten, gingen sie an die Börse – so entstand 1999 die Deutsche Wohnen aus einem Immobilienfond der Deutschen Bank.

"Und diese Hedgefonds und Private Equity Fonds, die gab es vorher gar nicht. Die wurden erst noch auf dem Kapitalmarkt zugelassen. Das fing schon unter Helmut Kohl an, hat sich aber deutlich liberalisiert unter der rot-grünen Regierung, da gab es drei Finanzmarktförderungsgesetze. Das ist nicht einfach ein Zufall, dass es die Deutsche Wohnen gibt, das ist ein politischer Wille. Da kann keiner von der SPD sagen, er hätte davon nichts gewusst oder so. Es steht auch drin, dass man die Private-Equity-Industrie fördern will. Das steht so bei Rot-Grün drin. Das ist nicht so, dass da nicht von Anfang an klar war, was die machen wollen."

Kapitalmarktorientierung habe Probleme "eher verschlimmert"

Dass es bei mir schimmelt und gleichzeitig neue Fenster eingebaut werden, obwohl die alten Fenster völlig in Ordnung waren, liegt also nicht nur an der Modernisierungsumlage, sondern auch an der Liberalisierung des Finanzmarkts. Der rechtspolitische Sprecher der SPD, der das Mietrechtsanpassungsgesetz mitgeschrieben hat, möchte dazu nicht stellungnehmen. Er sagt, das sei Sache der Finanzpolitik.

Ein finanzpolitischer Sprecher der SPD stimmt mir zu: Die Kapitalmarktorientierung des Wohnungsmarkts hätte Probleme nicht wie erwartet gelöst, sondern eher verschlimmert. Für die Lösung der aktuellen Probleme auf dem Wohnungsmarkt ist aber auch er nicht zuständig. Das sei Sache der Bau- und Wohnungspolitik, sagt er.

"Die SPD haut die Häuser in Trümmer"

Es ist kurz vor Weihnachten 2018. Im leichten Regen stehen etwa 150 Demonstrantinnen und Demonstranten in der Berliner Stresemannstraße. Gegenüber ein großes Glasgebäude: Das Willy-Brandt-Haus. Hier residiert die SPD.

"Wir fordern rückhaltlose, umgehende Unterstützung auch von der SPD! Für die Re-Kommunalisierung der noch zu rettenden Häuser in Berlin."

Menschen rufen Parolen und halten Protest-Plakate gegen den Verkauf der Gebäude in der Berliner Karl-Marx-Allee hoch. (imago stock&people)Mieterprotest vor der SPD-Zentrale in Berlin. (imago stock&people)

Der Anlass für die Demonstration ist, dass die Deutsche Wohnen 700 Wohnungen auf der Karl-Marx-Allee in Berlin gekauft hat. Die Stadt versucht nun einzuschreiten und die Häuser zu retten – zu spät, meinen die Demonstrantinnen und Demonstranten. Ralf Hoffrogge erzählt, die Stadt hätte mehrmals die Gelegenheit gehabt, die Häuser schon früher zu kaufen – bevor die Deutsche Wohnen zum Zug kam.

"Früher war das sozialdemokratische Politik. Früher hat die SPD aus Trümmersteinen selber solche Siedlungen gebaut. Heute hauen sie sie in Trümmer. Da müssen sie sich nicht wundern, wenn dann die Leute kommen und vor ihrer Haustür demonstrieren."

Aktivisten fordern die Enteignung der Deutschen Wohnen

Die SPD-Justizministerin Barley bezeichnete bezahlbaren Wohnraum zuletzt als die "soziale Frage unserer Zeit". Den Aktivistinnen und Aktivisten gehen die Entscheidungen der SPD in dem Bereich nicht weit genug. Sie würden zum Beispiel die Modernisierungsumlage am liebsten ganz abschaffen. Doch die SPD sagt: Ohne Investitionsanreize in dem Bereich würde der Klimaschutz zu kurz kommen. Schließlich kommt ein Drittel der deutschen CO2-Emmissionen aus dem Gebäudesektor. Dass die Deutsche Wohnen für ihre Sanierungsquote Klimaschutzpreise bekommt, hält eine Rednerin für scheinheilig.

"Die energetische Modernisierung hat nichts mit Umweltschutz zu tun, sondern sie ist vor allem eine Methode zur Umgehung des Mietspiegels und zur Steigerung der Mieten."

Fassade eines Hauses im Zuckerbäcker-Stils in Berlin-Friedrichshain. An einem Fenster hängt das Plakat "Ausverkauf stoppen". (imago/Winfried Rothermel)Protest gegen den versuchten Kauf der Gebäude auf der Berliner Karl-Marx-Allee. (imago/Winfried Rothermel)

Ralf Hoffrogge steht am Rande der Demonstration und hört zu. Er trägt Filzmantel, einen blauen Hut und ein weißes Schild: "Karl-Marx-Allee in öffentliche Hand!", steht da.

"Das einzige, was hilft, ist kommunales Eigentum, öffentliches Eigentum. Deshalb fordern wir von der Kampagne 'Deutsche Wohnen und Co. enteignen' auch eine Sozialisierung. Wir beziehen uns auf den Artikel 15 im Grundgesetz. Da steht, Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel können zum Zwecke der Vergesellschaftung in Gemeineigentum überführt werden. Die Idee ist, dass ganz wichtige volkswirtschaftliche Dinge, dass die eigentlich nicht von Einzelpersonen auf dem Markt hin und her verhökert werden können."

Ab April wollen die Aktivist*innen deshalb Unterschriften sammeln.

"Wir wollen ein Volksbegehren starten, mit dem alle Vermieter, die in Berlin mehr als 3000 Wohnungen besitzen, enteignet werden und die Wohnungen in Gemeinschaftseigentum überführt werden. Wir denken an eine Anstalt öffentlichen Rechts, das wäre eine Gesellschaft, die der Stadt gehört. Und wir denken, das muss endlich mal im großen Maßstab gemacht werden. Wir sind da ganz optimistisch. Juristisch ist das ohne Probleme möglich, man muss nur wollen. Und zu diesem Wollen muss man die Berliner Politik so ein bisschen hintragen."

"Wohnen ist ein Menschenrecht"

Inzwischen hat die Kampagne ein breites Bündnis aus Mieter-Initiativen und auch Politiker*innen von der Linkspartei, aber auch von Grünen und vereinzelt sogar von der SPD hinter sich. Die strahlend gelben Plakate mit der Enteignungsforderung sind in der Stadt nicht zu übersehen.

"Ich meine, es ist ja was anderes, ob sie Eigentum haben an ihren Familienfotos, den Alben mit Ihren Großeltern, oder Eigentum an ihren Schuhen, mit denen Sie gerade auslaufen. Das sind Dinge, die sie brauchen, die Sie nutzen. Wer Ihnen das wegnehmen will, ist ein Dieb. Genauso ist es eben auch mit der Wohnung. Wohnen ist ein Menschenrecht in der Berliner Verfassung, man hat ein Recht auf eine eigene Wohnung und wenn Ihnen jemand die wegnehmen will, dann macht er sie obdachlos. Und genau das machen die großen Wohnungskonzerne und da muss halt gegen vorgegangen werden."

Menschen protestieren gegen Mieterhöhung und halten ein Plakat mit dem Spruch "Wohnen ist ein Menschenrecht" hoch. (imago/Christian Mang)Protest gegen Mieterhöhungen. (imago/Christian Mang)

Die Immobilien-Aktiengesellschaft, bei der ich wohne, besitzt in Berlin 14.500 Wohnungen. Auch sie würde enteignet werden, wenn die Kampagne Erfolg hat. Ob dann wohl endlich mein Badezimmer instandgesetzt werden würde? Inzwischen kommt immer mehr Wasser durch den Fleck an der Decke. Manchmal muss ich einen Eimer aufstellen.

Manche Mieter verzweifeln

Die Kampagne für die Enteignung der Deutsche Wohnen ist auch im Stuhlkreis der Deutsche-Wohnen-Mieter*innen in der St. Jacobi Kirche in Kreuzberg Thema. Marja zum Beispiel ist unsicher, ob sie noch große Hoffnungen in neue Bundesgesetze oder ein Engagement der Bezirke setzen soll.

"Ich zum Beispiel habe noch Ofenheizung, ich habe sogar noch einen Badeofen. Das ist schön, dass die das jetzt ändern wollen und auch so einen Balkon oder so. Aber ich kann das nicht bezahlen! Und wozu haben wir dann hier so eine tolle Vereinbarung, hier steht – Paragraf 172, Absatz eins, Satz eins, Nummer zwei, Baugesetzbuch –, dass die Gemeinde durch eine Verordnung Gebiete benennen kann, in denen aus städtebaulichen Gründen die Zusammensetzung der Bevölkerung erhalten werden soll. Und das ist so, wie es jetzt bei uns ist, genau nicht der Fall. Wir können da im Prinzip alle ausziehen."

Eine ältere Dame meldet sich. Auch sie hat wenig Hoffnung, was die Stadtpolitik angeht:

"Wir kennen leider aus trauriger Erfahrung diese ganzen Entwicklungen seit 2005, da haben wir unsere erste große Modernisierungsankündigung bekommen."

Barbara von Boroviczény ist Bezirksleiterin des Berliner Mietervereins in Steglitz-Zehlendorf. Eigentlich ein reicher Bezirk, aber auch dort macht die Deutsche Wohnen, bei der sie selbst wohnt, Probleme.

"Wir sind inzwischen zu der Überzeugung gekommen, dass uns nichts weiter hilft, als Bundesgesetzgebung, die hoffnungslos aussieht. Und "Deutsche Wohnen enteignen" für uns eigentlich geradezu noch die Luft zum Atmen bringt. Also ich denke, wir werden uns ausschließlich auf diese Initiative konzentrieren und da mitmachen, weil ich überhaupt keinen Ansatz sehe in unserem Bezirk, der absolut unwillig ist. Also wie gesagt, "Deutsche Wohnen enteignen" ist für uns eigentlich nur noch die letzte Alternative."

Der Protest radikalisiert sich

Auch für Hannes, der im Laufe des Treffens viel gesprochen hat, hat sich der Blick auf die Enteignungsforderung inzwischen verschoben.

"Und am Anfang, ich weiß noch, als wir das vor einem Jahr diskutiert haben, da haben viele Leute gesagt – ich hab da auch dazugehört – oh, ist das vielleicht nicht zu radikal und das verschreckt die Leute, das ist verrückt, das ist rechtlich nicht möglich. Und heute sind selbst SPD Politiker… dieser Lauterbach, kennt ihr vielleicht, Bundestagsabgeordneter, der sagt jetzt: ‚Ja, man muss jetzt vielleicht die Deutsche Wohnen enteignen und die Vonovia‘. Wir merken, so lange diese Häuser in der Hand von der Deutschen Wohnen sind, so lange wird man keine ruhige Minute haben. Und ich hoffe, dass wir da noch stärker werden und das letztendlich dann wirklich schaffen gemeinsam."

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