Ein Haus zu kaufen und zu sanieren – das kann ein Abenteuer werden. Aber man kann seinen Sinnen ruhig vertrauen, sagt Maximilian Ratycz, von Beruf Bauingenieur: "Man riecht’s, man sieht’s, man schmeckt’s. Da braucht man nicht unbedingt einen Fachmann, wenn man das Haus betritt. Man fühlt sich wohl, es ist trocken, die Substanz sieht solide aus."

Und irgendwie passte das alles beim ersten Besuch, damals, 2016, als Ratycz das ziemlich große Haus einer verstorbenen Witwe hier im Münchner S-Bahn-Vorort Hebertshausen besichtigte. Er war in eigener Sache unterwegs, für sich, seine vierköpfige Familie und seine Schwiegereltern, schließlich kaufte er dieses Haus mit Geschichte. "Das Haus wurde ursprünglich, so wurde uns gesagt, in den Fünfzigern gebaut, aber ein kleiner Teil davon. Das Haus war erdgeschossig, so eine Art Bungalow. Und die Dame hat das, gegen Ende der Achtziger zu der Größe umgebaut. Wir haben aber im Keller alte Wände von Achtzehnhundertrirgendwas entdeckt. Da sind alte bayerische Reißformate aufgetaucht, die wurden publiziert: 1880."

Die Substanz war in Ordnung, aber der Dachstuhl war dann doch nicht so solide, um Jahrhundertschneestürmen zu trotzen. Das Gebälk musste verstärkt werden. Auch den Keller ließ Ratycz neu isolieren, weil der Lehmboden drum herum nur für etwa 50 Jahre gut dichthält. Und die beiden Stockwerke gestaltete Familie Ratycz völlig neu: "Wir haben uns die alten Grundrisse hergenommen, meine Frau und ich, haben uns zwei Abende hingesetzt und einfach gezeichnet. Haben gesagt: 'Schau mal, Schatz, dann können wir da die Wand rausreißen, verschieben da die Wand dorthin, und so weiter – alles im Machbaren. Natürlich, denn wenn man Holzbalken hat, ist keine ausreichende Querlastverteilung da, heißt das fachmännisch. Und dann muss man drauf achten, wie lässt man die Kräfte spazieren?"

Sanieren im Bestand – statt neu zu bauen. So richtig sexy klingt das nicht. Aber das Thema ist unterschätzt, sagt Annemarie Bosch. Die Architektin aus Erlangen sitzt auch im Präsidium des Bundes Deutscher Architekten. Die Vereinigung drängt schon länger darauf, die immensen ökologischen Folgen des Bauens ernst zu nehmen: Bauen allein frisst 30 Prozent unserer Energie: "Fünfzig Prozent der Ressourcen werden durch den Gebäudesektor absorbiert und sechzig Prozent des Mülls. Jeder weiß inzwischen, dass wir unsere Müllproduktion verringern sollten." Dabei denke jeder an den Hausmüll, so Bosch. "Da reden wir über ca 250 Kilogramm pro Jahr. Wir realisieren aber nicht, dass pro Person 2,5 Tonnen pro Jahr an Baumüll erzeugt werden. Dieser Baumüll resultiert ganz wesentlich aus dem Abbruch. Und daher auch diese Position: Die Abreißerei muss ein Ende haben."

Auch das Klima könnte man damit entlasten, indem man Häuser einfach nicht abreißt, sondern die so genannte graue Energie, also die Energie, die beim Bau entstanden ist, weiternutzt. Klingt vernünftig. Und doch ist auch überraschend, was da Deutschlands renommierteste Architektenvereinigung fordert. Ist nicht der Traum einer jeden Architektin, die eigene Baukunst in einem schicken, neuen Solitärbau zu verewigen – und nicht, schnöde Nachkriegsklötze aufzumöbeln?

Annemarie Bosch hält dieses Rollenbild für überkommen. Schließlich habe auch die Generation Fridays-For-Future die Akademien erreicht. Die individuelle Ästhetik des Architekten ist beim Sanieren aus ihrer Sicht zweitrangig, es gehe um das beste Konzept. Und das könne man genauso gut am Bestand entwickeln: "Wir setzten gerade eine Sanierung eines hybriden Gebäudes um, und in diesem Zusammenhang – es geht ja auch immer um Kosten – haben wir geprüft, wie wir am Besten den Fußbodenaufbau erneuern." Es müsse hier darum, den Bestand zu nutzen: "Am Ende des Tages wird der bestehende Asphaltestrich, der ansonsten für teures Geld hätte ausgebaut werden müssen, erhalten und abgeschliffen wird." Durch den Bestand entstehe hier eine ganz neue Ästhetik: "Etwas Neues, das von der Anmutung her absolut überzeugt."

Ein kleines bisschen Chic kann man als Architektin also auch einer Kernsanierung aufprägen. Annemarie Bosch nennt auch pragmatische Gründe, weshalb man über das Umbauen nachdenken sollte: Überlastung. Die Architekturbüros ächzen vor Aufträgen, die Baubehörden kommen mit den Genehmigungen für Neubauten nicht mehr hinterher, Bauunternehmen haben volle Bücher über die kommenden Jahre hinweg. Und dann ist da ja noch etwas anderes: "Wir haben Lieferengpässe. Wenn man eine Transformation von Bestand bewältigen muss, viel zurückbauen und umstrukturieren muss, kleine Mengen braucht, um mal einen Durchbruch zu schließen und an anderer Stelle einen neuen Durchbruch zu setzen, dann ist das im Moment wirklich ein entspanntes Arbeiten."

Da auch die Ressource Baugrund begrenzt ist und der Bauhunger weiterhin groß, ziehen manche Kommunen eigene rote Linien. "Wir haben einstimmige Beschlüsse, dass es kein neues Baugebiet mehr gibt." Olaf Heinrich steht im Stadtzentrum von Freyung, ein Städtchen umgeben von den grünen Hügeln des Bayerischen Waldes, ein paar Kilometer von der tschechischen Grenze entfernt. Und er ergänzt: "Keine Genehmigung mehr gibt für Einzelhandel in der Peripherie." Dies sorge für Verlässlichkeit. Die Kommune verfolge hier einen klaren Kurs, so Heinrich. Der blonde Mann im Anzug ist der Bürgermeister von Freyung. Über die Entwicklung seiner Heimatstadt hat er eine Doktorarbeit verfasst. Sein Ansatz: keine Neubaugebiete auf der grünen Wiese mehr. Das Leben soll hier stattfinden, rund um den Kirchplatz, wo Touristen auf Einheimische treffen.

Und so reifte die Sache mit der Brauerei Lang, ein relativ nüchterner, etwas überdimensionierter  60er-Jahre-Bau in einer Gasse nahe des Marktplatzes. Als die Eigentümer die Brauerei aufgaben, gründete sich in der Stadt eine Braugenossenschaft aus Freyunger Bürger:innen, um den Standort genau hier, genau in diesem Bau zu erhalten. "Der Geruch, dass hier Bier gekocht wird - wenn der durch die Stadt zieht, ist das ein Teil der Identität von Freyung, und das wollen wir erhalten."

Der eine Teil blieb also Brauerei und der andere Teil wurde eine Kulturstätte. Statt den alten Brauereistall für einen Discounter abzureißen, wandelte die Stadt das Gebäude zur Volksmusik-Akademie um. Olaf Heinrich hat einige solcher Projekte in seiner Stadtmitte: In einem ehemaligen Gasthaus quartierte er Büros der Regionalförderung ein. Er findet: Orte sollten vor allem im Kern entwickelt werden. Und das sollte die große Politik auch besser fördern: „Wenn jemand sozialen Wohnungsbau macht, bekommt er vom Freistaat Bayern eine wirklich gute staatliche Unterstützung. Ich würde mir aber wünschen, dass die Altbausanierung wirklich besser gefördert wird als der Neubau, und dass die Neubauförderung wirklich nur genehmigt wird, wenn es keine Alternative im Kernort gibt."

Eine solche Nachweispflicht fordert auch der Bund Deutscher Architekten. Zusätzlich möchte er auch die gesetzliche Logik umdrehen. Statt einer Bauordnung, die zum Beispiel hohe Standards bei der Lärmdämmung ansetzt, sollte bei Sanierungen erst einmal eine Umbauordnung greifen, die berücksichtigt, dass Nachkriegsbauten auch nach Sanierung einfach hellhöriger sind. Förderkredite entfallen gegenwärtig etwa nur auf Häuser, die sehr energieeffizient sind. Bei der Effizienz wird in Deutschland aber nur die Nutzung der Häuser berücksichtigt  und nicht die Energie, die bei Bau, Produktion des Dämmmaterials, Abriss und Baumüll anfallen. Das muss sich ändern, fordert die Architektin Annemarie Bosch: "Um das wirklich nachhaltig zu betrachten, müssten wir von der Produktion bis zum Abbruch die gesamte Lebenszeit eines Gebäudes in Betracht ziehen und auch bilanzieren.“