"Bezahlbares Wohnen" ist eine Worthülse
Von Uschi Götz · 27.07.2015
Die Mietpreisbremse soll Wohnraum schaffen, der auch für Einkommensschwache bezahlbar ist. Geklappt habe es bisher noch nirgendwo, meint der Immobilienexperte Robert Göötz von der Hochschule Nürtingen-Geislingen.
Stuttgart schläft nicht mehr. Überall wird gebaut: tief und hoch, links und rechts. Die baden-württembergische Landeshauptstadt liegt jedoch in einem Talkessel und irgendwann einmal ist Schluss. Doch die Stadt braucht weiter Raum, Wohnraum!
"Stuttgart hat nicht den Platz, um diese Wohnungen zu schaffen, wir werden die Nachfrage nie stillen können, das heißt, das geht nur in Kooperation mit den Umlandgemeinden, wo noch Flächen sind."
Professor Robert Göötz ist unterwegs in Richtung einer der berühmten Halbhöhenlagen in Stuttgart. Der 46-Jährige leitet das Institut für Immobilien- und Wohnungswirtschaft an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen. Ein paar Kommunalpolitiker schimpften ihn einen Lobbyisten.
Göötz zuckt mit den Schultern und bleibt bei seiner These: Die Mietpreisbremse hilft da auch nicht weiter.
Göötz zuckt mit den Schultern und bleibt bei seiner These: Die Mietpreisbremse hilft da auch nicht weiter.
"Gedacht ist die Mietpreisbremse dafür, dass man einkommensschwache Haushalte unterstützt und sie in die Lage versetzt, dass sie sich die Wohnung, die sich bewohnen, auch leisten können. Wenn ich die Mietpreisentwicklung deckle, dann wird diese Wohnung im Verhältnis zum Umland relativ gesehen günstiger. Das heißt für Leute, die heute im Umland wohnen, die werden sich sagen: Moment mal, die Wohnung in der Stadt ist plötzlich relativ gesehen billiger als meine jetzige."
Vermieter suchen sich immer die Mieter mit der größten Bonität aus
In der Landeshauptstadt drehen sich die Betonmischer Tag und Nacht. Bestandswohnungen werden auf Vordermann gebracht. Und in nahezu allen Fällen sucht sich der Vermieter nach der Modernisierung den Mieter mit der höchsten Bonität aus. Daran ändert auch die neu eingeführte Mietpreisbremse nichts.
Die Mietpreisbremse schafft es nicht, das von den Politikern ausgerufene Ziel nach bezahlbaren Wohnungen für sozial Schwächere zu erreichen, sagt Experte Göötz. Es ging bisher immer schief. Und blickt hinab in den Stuttgarter Talkessel:
Die Mietpreisbremse schafft es nicht, das von den Politikern ausgerufene Ziel nach bezahlbaren Wohnungen für sozial Schwächere zu erreichen, sagt Experte Göötz. Es ging bisher immer schief. Und blickt hinab in den Stuttgarter Talkessel:
"Wir kennen es aus dem europäischen Ausland und das ist das, was mich so stutzig macht. Wir können uns Beispiele aus Lissabon und aus Paris anschauen, mit den verheerenden Folgen, die die Einführung der Mietpreisbremse dort hat. Und die war genauso gestrickt wie die unsere. Warum weigern wir uns, von unseren europäischen Nachbarn zu lernen? Wir Deutschen sind nicht klüger als die anderen."
In Stuttgart liegt der durchschnittliche Mietpreis bei etwa 16 Euro pro Quadratmeter, in Berlin bei 10 Euro und in München bei über 18 Euro.
Die Hanglagen von Stuttgart toppen sowieso alles: Hier zahlt man etwa 20 Euro pro Quadratmeter. Und die Mieten steigen weiter, heißt es. Unten in der Stadt und rundherum in der Halbhöhenlage. Absolut betrachtet stimmt das, relativ gesehen jedoch nicht, meint der Experte:
"Nominal sind sie gestiegen, aber langsamer als die Nettohaushaltseinkommen und deutlich langsamer als die Inflationsrate. Wenn sie beide Effekte zusammenziehen, sinken – real gesehen – die Nettokaltmieten."
Tendenz zu immer mehr Wohnfläche pro Person
Gestiegen sind vor allem die Nebenkosten für eine Wohnung bzw. ein Haus.
Politiker fordern publikumswirksam bezahlbaren Wohnraum, besteuern gleichzeitig kräftig die Energiepreise und verdienen daran. Hier liegt der Knackpunkt. Davon ist Göötz überzeugt und wirft der Politik Unehrlichkeit vor:
Politiker fordern publikumswirksam bezahlbaren Wohnraum, besteuern gleichzeitig kräftig die Energiepreise und verdienen daran. Hier liegt der Knackpunkt. Davon ist Göötz überzeugt und wirft der Politik Unehrlichkeit vor:
"Ich fordere auf der einen Seite als Politiker, Wohnraum muss für alle bezahlbar sein. Auf der anderen Seite verdopple ich die Energiepreise. Damit nehme ich bewusst in Kauf, dass die Nebenkosten explodieren, das heißt, ich mache als Staat, als öffentliche Hand Wohnen erst einmal sehr sehr teuer, und nehme damit eigentlich damit einmal erst bewusst in Kauf, dass sich das Menschen nicht mehr leisten können. Auf der anderen Seite schreie ich dann nach bezahlbarem Wohnraum und nehme noch einmal Steuergelder in die Hand, um den Wohnraum zu subventionieren."
In Deutschland ist der Trend zu größeren Wohnflächen ungebrochen.
Standen im Jahr 1998 jedem Einwohner noch durchschnittlich 39m² zur Verfügung, so ist die Pro-Kopf-Wohnfläche mittlerweile auf über 45m² angewachsen. Das gilt nicht nur für Menschen mit hohem Einkommen, das sei eine gesamtgesellschaftliche Entwicklung, sagt Robert Göötz.
Standen im Jahr 1998 jedem Einwohner noch durchschnittlich 39m² zur Verfügung, so ist die Pro-Kopf-Wohnfläche mittlerweile auf über 45m² angewachsen. Das gilt nicht nur für Menschen mit hohem Einkommen, das sei eine gesamtgesellschaftliche Entwicklung, sagt Robert Göötz.
"Die deutschen Wohnungsbestände stammen aus den 1960er- und 1970er-Jahren, mehrheitlich. Und das sind Wohnungen, die sind klassischerweise für die Familie ausgelegt worden: zwei Erwachsene, zwei Kinder. Unsere heutige Lebensform hat sich aber geändert, wir haben heute diese Wohnungen, die sind existent, sie werden aber bewohnt durch Alleinerziehende oder Doppelverdiener ohne Kinder."
Die Nachfrage wird immer höher sein als das Angebot
Wenn der bestehende Wohnraum nicht mehr ausreicht, weil immer mehr Menschen auf vielen Quadratmetern wohnen, muss also gebaut werden? Ja, es muss gebaut werden! Doch selbst wenn morgen in Stuttgart 10.000 Wohnungen zur Verfügung stünden, würde das nicht ausreichen, sagt Robert Göötz und schüttelt mit dem Kopf
"...dann sind die in wenigen Tagen weg. Und die nächsten 10.000 auch. Wir können gar nicht so viel bereitstellen, wie hoch die Nachfrage sie dann abnehmen würde. Und wir können es selbst auch nicht bauen, weil wir überhaupt nicht die Flächen haben. Die Topografie der Stadt gibt es überhaupt nicht her."
Die Fahrt zurück in die Innenstadt zieht sich. Wie immer staut sich der Verkehr: morgens und abends, stundenlang. Prognosen gehen davon aus, dass künftig noch mehr Menschen in die Landeshauptstadt kommen werden. Hier, im mittleren Neckarraum, haben viele weltweit tätigen Unternehmen ihre Konzernzentralen. Hier entstehen noch immer neue Arbeitsplätze. Und so werden immer mehr Menschen in eine reiche Stadt drängen und einen Großteil ihres Einkommens für die Miete ausgeben müssen.
Es muss gebaut werden - aber nicht in der Stadt!
"Bezahlbares Wohnen" – hört sich gut an, hat aber nichts mit der Wirklichkeit zu tun. Davon ist Robert Göötz überzeugt.
"Wir können nicht von Berlin aus die Lebenswirklichkeit der Menschen, was das Wohnen anbetrifft gestalten. Das passiert immer vor Ort lokal, also muss die Kompetenz dafür auch vor Ort in die Kommunen verlagert werden."
Die Mietpreisbremse schafft nicht das bezahlbare Wohnen. Jede Stadt, jede Region hat andere Bedürfnisse. Wenn es Politiker ernst meinen, müssen sie, so Göötz, weiteren Wohnraum schaffen, zumindest für Stuttgart. Allerdings nicht in Stuttgart, sondern in der Region. Und dabei darf es keine neuen Gettos geben.
