Wohnungsmangel

Durch bezirkliches Vorkaufsrecht Milieus erhalten

08:54 Minuten
Demonstranten mit Schild "Es ist genug verbaut"
Wegen der Wohnungsnot in Berlin gibt es regelmäßig Demonstrationen. Zuletzt im September 2021. © imago images / IPON
Von Wolf-Sören Treusch · 30.12.2021
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Kündigung, Luxusmodernisierung oder saftige Mieterhöhung: Ein Eigentümerwechsel bedeutet für Mieter oft schlechte Nachrichten. Es sei denn, der Bezirk greift ein und übt sein Vorkaufsrecht aus - wie ein Beispiel aus Prenzlauer Berg in Berlin zeigt.
Von dem Eigentümer des Hauses, in dem sie wohnen, erfahren Conrad Menzel und Lisa Albrecht, dass er es verkaufen will. Die Hausgemeinschaft – 13 Mieterinnen und Mieter, drei Gewerbetreibende – ist alarmiert. Sie trifft sich sofort und prüft die verschiedenen Handlungsoptionen. Dann beginnt der Kampf ums eigene Zuhause.
Die Hausgemeinschaft aus dem Gründerzeitaltbau in der Choriner Straße 12 im Berliner Stadtteil Prenzlauer Berg kennt die Gesetzmäßigkeiten des Immobilienmarktes: Ein privater Investor kauft das Haus, modernisiert es luxuriös oder wandelt die Miet- in Eigentumswohnungen um. Saftige Mieterhöhungen oder gar Rauswurf inklusive. Tausendfach schon passiert im heiß gelaufenen Wohnungsmarkt der Hauptstadt.
Wegen der langen Kündigungsfristen in Berlin hätten die Mieterinnen und Mieter eine Schonfrist von wenigstens zehn Jahren, wissen sie. Aber die drei Gewerbeeinheiten, die sich im Haus befinden, wären einem neuen Investor schutzlos ausgeliefert: die Arztpraxis, das Café und der Spätkauf, den der Ehemann von Lisa Albrecht betreibt – für viele im Viertel ein Anlaufpunkt

Die Stadt schreitet ein

Als das Haus im Mai tatsächlich an einen Investor aus München verkauft werden soll, machen die Bewohnerinnen und Bewohner ihre Sache öffentlich: Sie hängen Transparente aus den Fenstern, organisieren Demos. Sie lesen sich ein, wälzen Gesetzestexte, erstellen Wirtschaftlichkeitstabellen. Und kommen zu dem Ergebnis: Es gibt einen Weg, wie sie das Haus gegen soziale Verdrängung schützen können – das Vorkaufsrecht des Bezirks.
Doch die Zeit drängt: Ist ein Immobiliendeal auf den Weg gebracht, bleiben zwei Monate, um das Vorkaufsrecht auszuüben. Die Mietergemeinschaft wendet sich an den für sie zuständigen Bezirk Pankow. Sie hat Glück, denn ihr Haus befindet sich in einem sogenannten Milieuschutzgebiet. Werden dort Wohnhäuser auf dem freien Markt angeboten, können die Bezirke im Interesse des Allgemeinwohls einschreiten. Indem sie zum Beispiel das Vorkaufsrecht zugunsten eines sogenannten Dritten ausüben. In diesem Fall der Wohnungsbaugenossenschaft "Bremer Höhe".
Deren Vorstandsmitglied Ulf Heitmann sagt, ohne das starke Engagement der Bewohnerinnen und Bewohner und deren präzise Vorarbeiten wäre es niemals zu dem Deal gekommen. Denn die Genossenschaft sucht nicht aktiv nach Kaufoptionen, sondern reagiert auf Anfragen und prüft, wie hoch das Engagement in den Häusern ist.
In der Choriner Straße 12 machen alle mit. Sie zeichnen Genossenschaftsanteile in Höhe von 500 Euro pro Quadratmeter. Einige nehmen dafür einen Kredit auf, andere lassen sich von den Eltern helfen. Im August verkündet das Bezirksamt Pankow Vollzug. Es sei ihm gelungen, die erfolgreiche Ausübung des Vorkaufsrechts zu verhandeln. Alle haben nun ein Dauerwohnrecht, sind also unkündbar. Sollten sie ausziehen, bekommen sie ihre Anteile wieder ausbezahlt.
Gut fünf Millionen Euro zahlt die Genossenschaft an den Eigentümer. Eine vernünftige Investition, wie es scheint. Das Haus verfügt über eine gute Bausubstanz, die Fassade wurde erst vor acht Jahren aufwendig saniert.

Kampf ums Vorkaufsrecht

Anfang November dann jedoch der Dämpfer: Das Vorkaufsrecht des Landes wird ausgehebelt. In einem Fall aus dem Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg entscheidet das Bundesverwaltungsgericht, der Bezirk dürfe das Vorkaufsrecht nicht ausüben, nur weil er annehme, der Käufer wolle irgendwann einmal Fahrstühle einbauen oder Miet- in Eigentumswohnungen umwandeln. Eines der wichtigsten wohnungspolitischen Instrumente der letzten Berliner Landesregierung ist damit außer Kraft gesetzt.
Auch an einem trüben und kalten Dezembertag stehen immer ein paar Menschen vor dem Spätkauf in der Choriner Straße und plaudern miteinander. Viele von denen, die hier ein- und ausgehen, wohnen schon sehr lange im Kiez, erzählt Conrad Menzel. Er selbst auch. Wenn es nach ihm ginge, solle es auch so bleiben. Wo er kann, will er andere Hausgemeinschaften in ihrem Kampf gegen soziale Verdrängung unterstützen. Einen konkreten Tipp hat er schon.
„Bestenfalls redet man mit dem Eigentümer, bevor die großen Maklerbuden die Finger im Spiel haben. Das Schönste wäre ja, wenn ein Eigentümer dazu verpflichtet wäre, erst einmal eine Hausgemeinschaft zu fragen, wenn ein Haus auf den Markt kommt. Und dann kann man entscheiden.“
Ein bisschen Träumen müsse möglich sein, so kurz vor Jahresende, fügt er hinzu. Vielleicht hat auch die Wirklichkeit noch eine Lösung parat. Im November hat das Land Berlin im Bundesrat eine Initiative gestartet, das Vorkaufsrecht auszuweiten und damit zu stärken. Zwei Ausschüsse prüfen nun, ob der Bundesrat einen entsprechenden Gesetzentwurf in den Deutschen Bundestag einbringen wird.

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