Die Rummelsburger Bucht aus der Vogelperspektive. Östlich des Berliner Zentrums direkt an der Spree gelegen, wurden in diesem Areal in den letzten Jahren rund 2000 Wohnungen gebaut - vom kleinen Stadthaus bis zum Luxusappartment mit Swimming Pool im vierten Obergeschoss. 2000 weitere Wohnungen sind in Planung.

Der Berliner Wohnungsmarkt ist in Bewegung, die Makler frohlocken: Fast 14 Milliarden Euro haben Investoren im Jahr 2006 für Immobilien ausgegeben – so viel wie seit Kriegsende nicht mehr. In der Branche spricht man schon von "Immobilienbombern", in denen sich ausländische Investoren scharenweise der Stadt nähern.

Gleichzeitig werden immer mehr Mieter zu Eigentümern. Sie gründen Genossenschaften, um ihre Immobilien selbst zu erwerben und erobern mit Häusern und Eigentumswohnungen die Brachflächen im Ostteil der Stadt. Einmal mehr ist Berlin im Wandel.

Nach dem Krieg. Berlin ist fast vollständig zerstört, kaum ein Gebäude unversehrt geblieben. Der Wiederaufbau wird schnell durch die Teilung geprägt.

"Durch die Teilung der Stadt, oder des Landes, ist Westberlin zu einer Insel geworden, abgeschnitten von ökonomischen Entwicklungen, und natürlich auch Investitionen im Wohnungsbau zum Beispiel. So dass dann in Westberlin die Wohnungsbauentwicklung sehr stark abhängig war von staatlicher Förderung. Es gab praktisch keinen Wohnungsbau ohne Zuschuss der öffentlichen Hand. Und dadurch hatte die öffentliche Hand auch einen großen Einfluss auf die Standorte, die Qualität und die Preise der Wohnungen. Und im Ostteil der Stadt war ja ohnehin alles staatlich geplant."

Hartmut Häußermann, Professor am Institut für Stadt- und Regionalsoziologie an der Humboldt Universität, sieht Berlin als Brennpunkt einer Entwicklung, wie sie in vielen Städten West- und Ostdeutschlands stattfindet. Der Plan in Ost wie West: großflächig abreißen und neu bauen.

"Die städtebaulichen Ideale waren nach dem 2. Weltkrieg die, die man in den Jahren 1910 bis 30 entwickelt hat. Das ist der funktionale Wohnungsbau, also reine Wohngebiete, ohne störende Einflüsse durch Gewerbe. Mit ein bisschen Grundversorgung. Im Osten hat man das den Versorgungswürfel genannt, also Schule, Einkaufsmöglichkeit, Kindergarten. Das zweite war die Auflockerung, die Senkung der Bewohnerdichte, der Bebauungsdichte, Begrünung. Die Ausrichtung der Häuser nicht an der Straße, sondern an der Sonne. Und das dritte war modernes Design. Also standardisierte Grundrisse mit einem nüchternen, am internationalen Stil orientierten Fassaden-Grundriss. Und zunehmend auch Hochhäuser."

Es wird gebaut – beiderseits der Mauer, ganze Stadtviertel entstehen neu. Im Osten bleiben viele Altbauten stehen, weil Wohraum und Geld knapp sind. Im Westteil Berlins ziehen Gastarbeiter in großflächig zum Abriss vorgesehene Altbauten, sichern somit ihren Bestand.

Als 1989 die Mauer fällt, ist die Euphorie grenzenlos. Optimisten sehen die Einwohnerzahl schon über die Fünf-Millionen-Grenze steigen; Politiker erwarten, dass Unternehmen en masse ihre Hauptsitze an die Spree verlegen. Fördermittel sorgen für den Bau Tausender Wohnungen und Büroräumen. Doch schon bald macht sich Ernüchterung breit: An Stelle des Booms begibt sich die Wirtschaft auf Talfahrt, rund eine Million Arbeitsplätze verschwinden, der Zustrom neuer Unternehmen und Einwohner bleibt aus. Die Folge: Zehntausende Quadratmeter Wohn- und Bürofläche stehen leer, der Traum einer prosperierenden Metropole, so scheint es, ist ausgeträumt.

Der Kollwitzplatz im Herzen des Prenzlauer Bergs. Wo vor zehn Jahren noch graue und marode Altbauten standen, prägen heute schmuck sanierte Fassaden das Straßenbild. Café reiht sich an Café, unter den Heizpilzen genießen Bewohner und Touristen ihre Latte Macchiatos. Wer hier eine attraktive, sanierte Altbau-Wohnung finden will, braucht inzwischen viel Geduld – und das nötige Kleingeld.

Januar 2007. Wieder ist Unerwartetes geschehen. Im vorangegangenen Jahr haben Berlins Makler so viel umgesetzt wie seit Ende des Zweiten Weltkriegs nicht mehr. Vor allem ausländische Investoren und Privatpersonen aus dem skandinavischen und angelsächsischen Raum drängen mit aller Macht auf den Berliner Immobilienmarkt. Der lohnt, ist attraktiv, weil preiswert.

Die Mauerstraße 83, in unmittelbarer Nähe der Friedrichstraße. Hier residiert das Büro von Aengevelt, eine der größten Maklerfirmen vor Ort. Geschäftsführer Peter Starke:

"Ich nehm einfach mal einen Bezirk wie Neukölln, der ja eher zu den einfachen Wohnlagen zählt. Wenn Sie sich diesen Bezirk Neukölln in Kopenhagen vorstellen mit der gleichen sozialen Struktur, dann werden in Kopenhagen Preise erzielt, die bei 3000 Euro liegen. Diese 3000 Euro vergleichbar erreichen Sie in Berlin heute in absoluten Spitzenlagen, in City-West-Lagen, in der City-Ost."

Nicht nur die Preise, auch die Rendite stimmt im internationalen Vergleich - wenngleich sie durch den Boom auch schon wieder etwas an Fahrt verloren hat.

"Wenn wir vor zwei, drei Jahren in einer mittleren Wohnlage ein Mehrfamilienhaus noch mit einer Brutto-Anfangs-Rendite von acht Prozent verkaufen konnten, dann erhält der Eigentümer heute eher 6,5 Prozent. Das heißt, die Preise sind gestiegen, aber das ist eine der treibenden Kräfte für ausländische Investoren: Man kauft nach wie vor relativ günstig im Verhältnis zu anderen großen Städten."

Milliardenschwere Fonds, aber auch begüterte Privatpersonen suchen fortwährend nach neuen Häfen für ihr Geld. Die Skepsis vieler Deutscher teilen sie nicht. Aus internationaler Perspektive hat Deutschland wieder eine hohe Wettbewerbsfähigkeit erreicht – durch die Reformpolitik der letzten Jahre. Zudem wird in Berlin die Anzahl der Haushalte und die Nachfrage nach Wohnraum überdurchschnittlich steigen.

"Und das liegt maßgeblich daran, gerade Berlin ist dafür bekannt als Single-Stadt, wo 80 Prozent der Haushalte von ein oder zwei Personen bewohnt sind. Das heißt die Nachfrage nach Wohnfläche wird steigen, und das führt dazu, dass wir heute bei ca. 43 qm Durchschnittsfläche pro Kopf sind. Wir erwarten in den nächsten 10, 15 Jahren, dass diese Fläche auf ungefähr 50 qm pro Kopf steigen wird."

Von den für Berliner Verhältnisse hohen Kauf- oder Mietpreisen für die großzügig sanierten Wohnungen lassen sich die schlangestehenden Interessenten nicht abschrecken. Denn verglichen mit anderen großen Städten hat die Hauptstadt nach wie vor die günstigsten Preise: rund vier Euro Kaltmiete für einfache Wohnlagen, 4,50 Euro im gesamtstädtischen Durchschnitt. Zum Vergleich: in München liegt die durchschnittliche Miete mit neun Euro doppelt so hoch. Aus Sicht der Makler geht da also noch einiges.

"Die Investoren, die heute hier in die Stadt kommen, erwarten natürlich eine Renditesteigerung. Und insofern gehen sie aktiv mit den Immobilien um, das heißt sie investieren und modernisieren. Und das führt natürlich durch Umlage dieser Kosten dazu, dass die Mieten steigen werden. Gleichwohl bekommen die Bewohner dadurch natürlich ein besseres Wohnumfeld, qualitativ höherwertigere Wohnungen, was viele begrüßen."

Am östlichen Rand Berlins. Hier, im Stadtteil Hellersdorf wurde bis zum Jahr 1989 die letzte Plattenbausiedlung der Stadt errichtet - im Unterschied zu den Hochhäusern des benachbarten Marzahns vor allem fünf- und sechsgeschossige Wohnblöcke.

Nicht alle Wohnviertel sind gleichermaßen begehrt. Zentrale Stadtteile wie Neukölln haben mit einem hohem Anteil an Migranten und sozial Schwachen zu kämpfen, die Großbausiedlungen im Ostteil der Stadt genießen vor allem bei Westlern einen schlechten Ruf.

"Das ist der größte Quatsch überhaupt, der nur im Westen erzählt wird. So was kann nur einer sagen, der nicht hingeht und sich anguckt, wie die Welt wirklich aussieht. Unsere besten Bestände sind in der Tat die Sanierten in Hellersdorf. Es gibt überhaupt keine unsanierten Wohnungen mehr dort.
Wir haben eine Sozialstruktur, davon träumen wir in unseren Westsiedlungen. Also sehr viele sehr gut Ausgebildete. Nur, das sind so Dinge, die von der Öffentlichkeit nicht so wahrgenommen werden, weil nun mal das Image von grauer Platte vom Anfang der 90er Jahre, aus der Zeit der Wende, bis heute das vorherrschende Image ist."

Rudolf Kujath, Vorsitzender der städtischen Wohnungsbaugesellschaft Stadt und Land, hat keinen leichten Stand. Bei einer Leerstandsquote von zum Teil über zehn Prozent galt es in den letzten Jahren, Strategien zu entwickeln, die neue Mieter gewinnen und Verluste zurückfahren. Teile der Hellersdorfer Bestände wurden verkauft, etliche Gebäude rückgebaut. Die verbliebenen Häuser wurden saniert, Gärten und Spielplätze angelegt, Sonnenkollektoren und Photovoltaik-Anlagen auf die Dächer montiert. Auch beim Marketing ging man neue Wege, gleichzeitig wird den Bewohnern mehr Mitbestimmung eingeräumt.

"Dazu gehört die Pflege, ganz wichtig, der Mieterinitiativen. Allein in Hellersdorf haben wir 40 Aktive. Da werden die Leute auch unmittelbar eingebunden in das Umfeld: Wie soll es gestaltet werden, wo soll es Veränderungen geben. Bei größeren Baumaßnahmen wird jedes Mal eine Mieterbefragung durchgeführt, damit man auch nicht am Markt vorbei arbeitet."

Nicht nur die Stadt und Land, auch die anderen städtischen Wohnungsbaugesellschaften konnten durch vergleichbare Maßnahmen die Verluste reduzieren und Gewinne steigern. Der Verkauf weiterer Bestände ist vom Senat deshalb weit gehend auf Eis gelegt. Kritiker der Immobilienverkäufe sind zufrieden. Sie sind davon überzeugt, dass die Stadt ihren Einfluss auf den Wohnungsmarkt nicht aufgeben sollte. Und gerade nicht in sozial schwachen Gegenden. Denn wer es sich leisten kann, zieht hier weg – wer nicht muss, zieht gleich gar nicht erst hin.

"Und das ist eine Situation, wo wir im Augenblick acht bis zehn Prozent Leerstand haben, wo man dann sehr gezielt über einen sehr langen Zeitraum versuchen muss, die Sozialstruktur wieder zu heilen. Denn ich denke, wir sind in der Verantwortung als städtische Gesellschaft, uns gerade um sozial Schwache zu kümmern. Sehen Sie, Probleme wie in Frankreich haben Sie bei uns auch deshalb nicht, weil es viele kommunale Unternehmen gibt, die ein bisschen gucken, an wen man wie vermietet."

Und das heißt, eine Wohnung auch mal leer stehen zu lassen und warten, bis sich ein geeigneter Mieter findet. Für ein Haus, in dem überwiegend Arbeitlose wohnen, versucht das Wohnungsunternehmen gezielt Erwerbstätige zu finden. Ein Gebäude, das vor allem von Türken bewohnt ist, wird im Zweifelsfall nicht mit Russlanddeutschen belegt.

Südwestliches Kreuzberg, ein gründerzeitliches Wohngebiet rund um den Chamisso-Platz. Bis vor einigen Jahren gab es hier fast nur Mietwohnungen. Jetzt nimmt die Zahl der Eigentümer kontinuierlich zu.

Über 130.000 Wohnungen wurden in den letzten Jahren aus den kommunalen Beständen veräußert – die überwiegende Mehrzahl an finanzstarke Investoren aus dem In- und Ausland. Doch zunehmend beschließen auch Mieter, aktiv zu werden und ihre Wohnhäuser selbst zu erwerben – als GbR oder Genossenschaft.

Die Fidicinstraße 18: drei Gebäudeteile, 36 Wohnungen, ein kleiner Spielplatz und eine Remise für Kinder. Als das Ensemble zum Verkauf anstand, beschlossen mehrere Bewohner, eine Genossenschaft zu gründen. Statt zum Spielball des freien Marktes zu werden, wollten sie Wohnraum zum Selbstkostenpreis schaffen und Bewohner finden, denen ein nachbarschaftliches und familienfreundliches Wohnumfeld wichtig ist. Barbara Rolfes-Poneß, Mitinitiatorin des Projekts:

"Der Reiz liegt darin, dass viele Dinge mitbestimmt werden können. Dass es eine Identifikation gibt mit der Wohnung und den Möglichkeiten, die mit Wohnen verbunden sind: sich nachbarschaftlich organisieren, gemeinschaftliche Aktivitäten zu entwickeln, gemeinschaftlich eine Perspektive für das gesamte Haus zu entwickeln."

Im Gegensatz zu den meisten anderen neu gegründeten Genossenschaften, die zum Teil en bloc mehrere hundert Wohnungen übernommen und saniert haben und sie nun zu moderaten Preisen an ihre Mitglieder vermieten, ist die Fidicinstraße 18 eigentumsorientiert. Mit beträchtlichen Eigenmitteln wurden die Gebäude nach den individuellen Wünschen der Bewohner saniert. Nach 15 Jahren können die Wohnungen dann in den Privatbesitz übergehen. Ein Vorteil des Genossenschaftsmodells: Auch finanzschwächere Bewohner, die sonst keinen Kredit bekommen würden, können mitgezogen werden. Der Weg zu einer Genossenschaft ist allerdings steinig.

"Die ganzen formalen Dinge, die man erledigen muss zur Genossenschaftsgründung, die sind ähnlich kompliziert wie bei einer Vereinsgründung. Dann die Beantragung von Fördermitteln. Da sind wir aus Programmen rausgeflogen, und hatten aber die Hoffnung, gefördert zu werden. Dass das dann überhaupt noch geklappt hat, lag daran, dass wir hartnäckig zusammengestanden haben und uns nicht haben abschütteln lassen. Und wie wird mit dem Risiko umgegangen. Die Gruppe, die angefangen hat, musste ja Geld einlegen. Wir mussten also klar definieren: Wir legen so und soviel Tausend Euro ein. Und wenn es schief geht, dann sind die weg. Das Hauptproblem ist generell, dass einem ein sehr harter Wind ins Gesicht bläst, der sehr resignativ ist. Ihr schafft das nicht, das schafft ihr nie. Wir haben so oft gehört, dass Leute um uns herum nur andere Gruppen kannten, die sich zerstritten haben."

Ganze vier Jahre dauerte es von der Idee bis zur Gründung der Genossenschaft. Die Bewohner waren von einem Jahr ausgegangen - höchstens. Trotzdem standen die Interessenten regelrecht Schlange.

"Wir haben ja sehr viele Anfragen gehabt. Wir hätten drei oder vier solcher Objekte, Projekte machen können."

Mehrere Tausend Wohnungen sind in den letzten zehn Jahren in den Besitz neu gegründeter Genossenschaften übergegangen. Je nach Modell sind mehr oder weniger Engagement und Mitbestimmung seitens der Bewohner vorgesehen. Manche haben aber sogar eigene Blockheizkraftwerke zur Energieversorgung errichtet, andere gehen architektonisch ungewöhnliche Wege.

Das Zentrum des ehemaligen Ost-Berlin. Zwischen Rotem Rathaus, dem Berliner Dom und dem im Abriss befindlichen Palast der Republik bestimmen weitläufige Plätze und Brachflächen das Straßenbild. Doch direkt neben dem Außenministerium tut sich was.
Vor wenigen Jahren noch eine Brachfläche im Herzen der Innenstadt, reiht sich heute auf dem so genannten Friedrichswerder ein buntes Sammelsurium schmaler Häuser aneinander, jedes maximal sechseinhalb Meter breit und fünf Stockwerke hoch. Viele der Gebäude sind noch im Bau. Dazwischen drängt sich gründerzeitlich anmutender Eklektizismus neben postmodernem Glas und Beton. Einige Häuser haben Balkone, andere Dachgärten, wieder andere fallen terrassenförmig von der Straßenseite hinab in die Gärten, die sich hinter den Häusern befinden. Towhnhouses – so lautet die neudeutsche Bezeichnung für diese innerstädtischen Reihenhäuser, die an die Tradition der großbürgerlichen Londoner oder Amsterdamer Stadthäuser anschließen sollen. Manuela Damianakis von der Senatsverwaltung für Stadt¬ent¬wicklung, die das Projekt initiiert hat.

"Beim Friedrichswerder ist es so, dass jeder Hausbesitzer der eigene Investor ist. Da haben alle sich selber überlegt, wie sein Haus aussehen soll. Es gibt natürlich einige Vorgaben: so und so viele Meter Höhe, es gibt eine Blockrandbebauung, also das Haus muss vorne abschließen. Aber die gesamte Gestaltung ist frei. Da sind x Architekten am Werk gewesen, die auch völlig unterschiedliche Entwürfe vorgelegt haben."

Ein architektonisches Konzept gilt trotz oder auch wegen der unkonventionellen Ästhetik als eines der erfolgreichsten Projekte, mit denen Stadtplaner die vielen brach liegenden innerstädtischen Flächen mit urbanem und trotzdem attraktivem Wohnraum schließen wollen. Als die Townhouses Ende 2003 der Öffentlichkeit vorgestellt wurden, waren innerhalb einer Woche alle 47 Grundstücke reserviert, ein Jahr später fast alle verkauft. Bei Quadratmeterpreisen von sieben bis fünfzehnhundert Euro für ein Grundstück plus die Baukosten für die 250 bis 400 Quadratmeter Nutzfläche sicherlich kein Modell für Hartz-IV-Bezieher. Doch die Zielgruppe ist auch eine andere: die obere Mittelschicht und Selbständige, die in den unteren Etagen ihre Büros einrichten und die höheren Stockwerke bewohnen. Da jedes Haus einen eigenen kleinen Garten hat, sollte das Projekt auch verstärkt Familien ins Zentrum locken.

"Es ist attraktiv, direkt in der Nähe seiner Arbeit zu wohnen, oder relativ in der Nähe, direkt eine U-Bahn- oder S-Bahn-Station, Kita, Schulen, und eben auch Kneipen und Restaurants."

Dennoch sind nur eine Hand voll Familien in die Townhouses gezogen. Stattdessen überwiegen Anwälte, Architekten, kinderlose Paare. Und nicht überall ist die Nachfrage so stark wie bei den Townhäusern. Denn trotz der Renaissance des innerstädtischen Wohnens - nach wie vor hat Berlin zu wenig wohlhabende Bewohner, um die potenziellen Standorte tatsächlich zu erobern.

Der Berliner Immobilienmarkt ist in Bewegung. Ausländische Investoren drängen in die Stadt. Das Problem der nächsten Jahre ist weniger architektonischer, sondern mehr sozialer Art: öffnet sich die Einkommensschere weiter so wie in den letzten zehn Jahren, dann droht Ghettobildung nach Einkommensbeutel. Und dies zu verhindern, ist die Aufgabe der Politik, also der Öffentlichkeit.