Die Ruinen der Spekulanten
Von Julia Macher · 02.07.2014
Etwa vier Millionen Wohnungen entstanden im ersten Jahrzehnt dieses Jahrhunderts in Spanien. Jetzt säumen hunderte halbverlassener oder nie fertig gebauter Feriensiedlungen die spanische Mittelmeerküste und das Hinterland.
Wohnungsbesichtigung in Medina Elvira, 20 Autominuten von Granada entfernt. Hausmeister Andy braucht ein paar Minuten, bis er unter Dutzenden von Schlüsselbunden an seinem Gürtel den passenden findet. Dann öffnet er das Tor zum Hof der Wochenendsiedlung. Die Rutsche des Kinderspielplatzes ist herausgerissen. Von den Mauern der ocker getünchten, mit Türmchen und Bogenfenstern verzierten Wohnblöcke bröckelt der Putz, an der Ziermauer bricht die Steinverkleidung heraus. Schlechte Handwerksarbeit, dabei sollte das doch Vorzeige-Design sein, sagt Andy.
Admiración Aguilar und Juan Ramón Rodrígeuz zucken resigniert mit den Schultern. Zeugen steten Verfalls zu sein, ist für die beiden Eigentümer Routine. Vor sechs Jahren haben sie für je 300.000 Euro zwei 60-Quadratmeter Appartments am Fuß der Sierra gekauft, mit Pool im Hof und Golfplatz vor der Tür. Gehabt haben sie kaum etwas davon. Gerade einmal einen Sommer hat Rodríguez hier mit seiner Familie verbracht.
Alles ging schief
"Im Juni/Juli 2009 war das. Nachts ging die Schwimmbadbeleuchtung an, der Garten war grün und sah toll aus, aber wir waren ganz allein, außer uns war niemand hier! Wir haben uns gesagt: Alles wird gut, wir fangen gerade an. Aber ab da ging alles schief."
Der Bauträger ging pleite und setzte sich ab. Und die Eigentümer merkten, dass die Stadt die Siedlung voreilig freigegeben hatte: Trinkwasser gab es nur über provisorische Wassertanks im Keller. Auf den versprochenen Anschluss an die Versorgung warten sie bis heute. Die Eigentümer, die meisten von ihnen Engländer, haben die Stadtverwaltung verklagt; das Urteil ist in letzter Instanz noch nicht gesprochen. Admiración Aguilar verflucht den Tag, an dem sie den Vertrag unterschrieb.
"Für mich war das eigentlich meine Altersvorsorge. Ein sicheres Geschäft: Eine Tochterfirma sollte sich um die Vermietung kümmern, die Einnahmen waren garantiert und deckten fast die ganze Hypothek – ohne diesen Extra-Vertrag hätte ich das doch nie gemacht. Heute ist das eine Riesenbelastung, ich muss jeden Monat irgendwie das Geld für die Hypothek zusammenkratzen."
Dazu kommen die Kosten für Hausmeister und Nachtwächter; im letzten Sommer brachen Diebe Appartments auf und nahmen sogar die Türrahmen mit. Immerhin, lacht Admiración Aguilar zynisch auf, sei ihr Appartment zumindest fertig geworden. Von den Nachbarsiedlungen steht nur das Tragwerk.
Erst der Boom, dann der Fall
Das andalusische Atarfe ist einer jener Orte, der in den Jahren des Booms einen rasanten Aufstieg erlebte – und jetzt, in der Krise, einen ebenso tiefen Fall. Allein 2006 vergab die 16-tausend-Einwohner Gemeinde 3500 Baulizenzen; in den Schubladen lagen Pläne für Siedlungen für 70 000 Menschen, aus vier- bis sechsgeschossigen Wohnblocks mitten im Grün der Sierra.
Rosa Félix steht auf einer kleinen Anhöhe, von der der Blick über Atarfes Geistersiedlungen geht: 590 Wohnungen, in denen keiner lebt.
"So dicht bebaute Siedlungen hätten hier, sieben Kilometer vom Ortskern entfernt, nie genehmigt werden dürfen. Das ist doch Wahnsinn! Als die Investoren die Wohnungen nicht mehr verkaufen konnten, sind sie über alle Berge und haben die Banken auf den Wohnungen sitzen lassen. Diese Schulden zahlen wir alle ab, über die staatlichen Hilfen, die Spanien Banken und Sparkassen gewährt hat."
178 Unregelmäßigkeiten zählt ein Gutachten für das Stadtentwicklungsprojekt Atarfe auf. Bestehende Richtlinien wurden mit Tricks umgangen. Den 18-Loch-Golfplatz etwa genehmigte man als zwei kleine Golfplätze. Eigentlich hätte ein Projekt dieser Größenordnung der Regionalregierung vorgelegt werden müssen.
Das Problem: das spanische Bodenrecht
Immobilienkrise in Spanien - Bauruine in Playa Honda-La Manga am Mar Menor in der Provinz Murcia.© picture alliance / dpa
Félix hat gemeinsam mit verschiedenen Bürgerinitiativen Klage eingereicht und so bewirkt, dass die größten Bausünden nicht auch noch nachträglich legalisiert wurden. Der Kern des Problems ist, so die parteilose Stadträtin, das spanische Bodenrecht. Seit dessen Liberalisierung 1998 können Gemeinden im Schnellverfahren auf verfügbare Flächen zugreifen und billiges Agrar- zu teurem Bauland deklarieren. Für viele lokale Verwaltungen wurde das zur Haupteinnahmequelle.
"Der Modus Operandi ist immer der gleiche. Man hat versucht, aus Grundstücken mit so wenig Ausgaben wie möglich den grösst möglichen Profit herauszuholen, etwa in dem Parzellen an einen privaten Investor verkauft wurden, der die Parzellen dann weiterverkauft. Wenn dafür im öffentlichen Raum die Straßen enger gemacht werden, an öffentlichen Plätzen gespart werden musste, tat man das."
Da die Banken den Preis nicht basierend auf dem Status Quo kalkulierten, sondern auf dem geschätzten Wert der geplanten Projekte, habe sich der Quadratmeterpreis in Atarfe zum Teil verdreissigfacht.
Man hat den Lokalverwaltungen quasi das Instrument zur Spekulation in die Hand gegeben. Den Schaden, der dadurch entstanden ist, kann man kaum wieder gut machen. Was haben wir hier denn schon: Landwirtschaft und Tourismus. Die Spekulation hat die unsere Landschaft zerstört und die Touristen fliehen dorthin, wo die Natur intakter, der Umgang mit ihr respektvoller ist.
ergänzt Rafael Martín vom lokalen Bündnis Democracia en Acción.
Noch keiner hat gewagt, die Kosten zu berechnen
Zwischen 675.000 und 815.000 leer stehende Neubauwohnungen gibt es schätzungsweise in Spanien, viele von ihnen so schlecht angebunden, dass sie sich in der Krise nicht einmal zur Hälfte des Preises verkaufen lassen. Bisher hat noch keiner gewagt, die ökologischen und ökonomischen Kosten dieser Geisterstädte zu berechnen. Die gesellschaftlichen Kosten jedenfalls sind enorm. Die Spekulation mit öffentlichem Bauland ging meist Hand in Hand mit Korruption.
Zum Beispiel in La Muela im kargen Zentralspanien. Ein Windpark sollte das 5000-Einwohner-Dorf nahe Zaragoza reich machen. Die Bürgermeisterin ließ eine Stierkampfarena, ein Kongresszentrum, einen Vogelpark und drei Museen bauen - eines dem Öl, eines dem Leben, eines dem Wind gewidmet – und subventionierte dem Wahlvolk Karibikreisen.
2009 ermittelte die Staatsanwaltschaft. Inzwischen ist die Bürgermeisterin in neun Fällen der Korruption angeklagt und wartet auf ihren Prozess; die Museen sind seit Monaten geschlossen, an jedem vierten Haus hängt ein Schild, zu verkaufen oder zu vermieten und die geplanten Neubausiedlungen sind geplatzt, weil die Regionalregierung das Projekt stoppte und Investoren absprangen.
Straße durch das Nichts
In langen Kurven windet sich die Straße durchs Nichts. In regelmäßigen Abständen: Trafo-Häuschen, Zebrastreifen... Ein gigantisches Schild wirbt dafür, sich hier ein Haus zu kaufen – doch Häuser sind keine zu sehen. 2500 Appartements sollten in Ciudad Zaragoza Golf entstehen. Die Gemeinde La Muela erschloss das Gebiet, dann kam der Baustopp. Da öffentliches Land instand gehalten werden müssen, werden die Wiesen regelmäßig gemäht, nachts gehen Hunderte Straßenlaternen an. "Damit die Kaninchen sicher über die Straße kommen", witzelt Pablo Marcen. Der 28-jährige Koch ist einer von 19 Eigentümern des einzigen realisierten Teil des Projekts: Ein Doppelblock mit 35 staatlich geförderten Wohnungen.
Pablo Marcén öffnet die Tür zu seiner Drei-Zimmer-Wohnung, die er mit Freundin und zwei Hunden teilt. Vor seinem Fenster: die Skelette dreier Luxuschalets, ansonsten – Wiese, Acker, leere Straße. Es ist still, ganz in der Ferne rauscht die Autobahn. Pablo Marcén und seine Freundin leben auf dem Land, obwohl sich das Paar doch eigentlich für das Leben in einer städtischen Siedlung entschieden hat.
"Wir sind in der gleichen Situation wie jemand, der im Nirgendwo sein Haus baut – mit dem Unterschied, dass wir dachten für die Infrastruktur würde gesorgt. Doch das Gas bekommen wir über einen Tank im Keller, der alle ein, zwei Monate aufgefüllt wird; Telefonkabel wurden nicht gelegt; Festnetz und Internet gibt es über eine Radioverbindung mit einem MB - klingt prähistorisch, ist für uns aber ein Segen."
Es klopft. Ein Nachbar holt Pablos Hunde zum Spaziergang ab. Im Haus hilft und unterstützt sich man sich gegenseitig: Wenn einer Brot kaufen fährt – das nächste Geschäft ist 20 Minuten im Autor entfernt -, nimmt er die Bestellungen des ganzen Hauses auf. Die Post holt man im Rotationsverfahren von der Dorffiliale ab. Aus der Notgemeinschaft ist eine Clique geworden: Oft trifft man sich zum Mittag- und Abendessen – oder zum "Ausgehen".
"Statt von Bar zu Bar zu ziehen, ziehen wir abends von Wohnung zu Wohnung, zu den Nachbarn vom zweiten, denen vom Erdgeschoss... Wenn wir hier draußen tanzen, das Autoradio volle Pulle aufdrehen, dann stört das niemanden. In einer Stadt geht das nicht. Wir sind jung – und hier haben wir alle Freiheit der Welt."
Verkaufen oder vermieten geht nicht
Diese stillgelegte Baustelle für eine Hotelanlage befindet sich an der Playa de Butihondo, im Süden der Kanaren-Insel Fuerteventura.© picture alliance / dpa
Wenn er damals beim Hauskauf schon vom nahenden Stopp des Projektes gewusst hätte, hätte er dann auch gekauft? Schulterzucken. Solche Fragen stellt man sich nicht in Zaragoza Ciudad Golf. Ändern lässt sich sowieso nichts. Verkaufen oder vermieten geht nicht. Wer eine staatlich geförderte Wohnung erwirbt, verpflichtet sich, in ihr 25 Jahre zu leben. Marsén hat sich abgefunden mit seiner Situation, aber verstehen kann er sie nicht.
Die vielen Kilometer Straße müssten sich doch anders nutzen lassen, sagt er beim Blick aus dem Fenster. Tatsächlich gibt es erste Vorschläge: Studenten aus Barcelona haben Pläne für einen Sportpark entwickelt, auf den Straßen herrschten ideale Bedingungen für neue Trendsportarten wie "Sail-Biken", also Radfahren mit Segeln. Ein anderer Teil soll zum Experimentierfeld für Architekten und Stadtplaner werden, an denen analysiert werden kann, was der ökonomisch und ökologisch sinnvollste Umgang mit Spaniens Geistersiedlungen ist: Weiterbau, Verfallenlassen oder Abriss. Doch dazu müssten zunächst einmal die Eigentumsverhältnisse geklärt, Grundstückseigentümer entschädigt, laufende Gerichtsverfahren abgeschlossen – und Finanzierung gefunden werden.
Im andalusischen Atarfe ist die Situation ähnlich verfahren. Bürgerinitiativen wollen den Golfplatz in Agrarland für ökologische Landwirtschaft rückverwandeln, einige Gebäude einkommensschwachen Familien zur Verfügung stellen.
Es herrscht akuter Wohnraummangel
Denn – das ist das Paradox: Trotz der vielen leer stehenden Wohnungen herrscht in Spanien akuter Mangel an Wohnraum. Einige Regionalregierungen versuchen daher, mit Geldstrafen Banken zur Freigabe der leerstehenden Siedlungen zu zwingen. Doch diese Art von Umwidmung macht nur bei einem Bruchteil der Geistersiedlungen Sinn, sagt Marta Gutiérrez, Dekanin der Architektenkammer Granada.
"Im Stadtgebiet kann man über Umwidmung nachdenken, sich überlegen, Geschäfte oder Arbeitspätze anzusiedeln. Aber die meisten Siedlungen sind einfach zu weit weg von allem, als dass so etwas Sinn machen würde."
Für sie ist klar:
Man muss abreißen. Abriss, Rückgabe der unrechtmäßig erwirtschafteten Gewinne, Entschädigung der kleinen Investoren, die allerdings auch einen Teil der Kosten übernehmen müssten, weil sie gepokert haben wie im Kasino. Aber bisher wird da nur punktuell darüber gesprochen. Man verweigert sich einfach der Einsicht, dass der Weg, den wir gegangen sind, der falsche war.
SAREB, die staatliche "Bad Bank", in der auch die Schulden vieler für den Immobilienboom mitverantwortlichen Sparkassen stecken, hat in ihrem Geschäftsplan bereits gut 100 Millionen Euro für den Abriss zurückgelegt. 130 Millionen Euro sind es für die Instandhaltung, 133 Millionen für den Weiterbau.
Bei den Eigentümern sind solche Szenarien alles andere als populär. Das sei doch trotz allem eine gute Investition in einer schönen Siedlung, sagt Celia, Juan Ramón Rodríguez‘ Frau, beim Gang durch ihr Appartment in Medina Elvira. Irgendwann kehre bestimmt Leben ein. Vielleicht fänden sich ja in Deutschland Interessenten? Später, als das Mikrofon aus ist, seufzt ihr Mann: "Wenn sie das Ding abreißen, auch gut - dann bin ich diesen Alptraum los." Und Celia nickt.
