"Die Handlungsspielräume der Vermieter werden natürlich sehr viel größer"
Berlin ist beispielhaft für einen Prozess, der oft mit dem Schlagwort Gentrifizierung umschrieben wird: Die Mieten in begehrten Wohnlagen steigen, die alten Mieter müssen in billigere Gegenden umziehen. Städteplaner Wulf Eichstädt warnt davor, dass so Gebiete entstehen, in denen sich die "Einkommensschwächeren, Arbeitslosen und so weiter konzentrieren".
Gabi Wuttke: Städte schrumpfen, andere breiten sich aus. In beiden Fällen ändern sie ihr Gesicht, um Bewohner zu halten, oder Platz für Neues zu schaffen. Aber Neues stößt auch auf Widerstand. Wenn Gebäudekomplexe ganze Viertel verändern, die neuen Mieter höhere Mieten zahlen können, die alten sie sich nicht mehr leisten können. Gentrifizierung ist das Wort, das die Probleme auf den Punkt zu bringen versucht.
Zufriedene Bürger und zufriedene Investoren – geht das zusammen? Um das zu erörtern, war Wulf Eichstädt vor der Sendung im Studio. Für Berlin-Kreuzberg entwickelte der Städteplaner in den 80er-Jahren Stadterneuerungsprojekte, die die Bürger mit einbezogen. Heute arbeitet Eichstädt bundesweit. Ich wollte zuerst von ihm wissen, ob man Neues bauen und gleichzeitig alte Strukturen erhalten kann, oder ob die Karawane der Verdrängten zwangsläufig immer weiter ziehen muss?
Wulf Eichstädt: Ja, das ist ein sehr schwieriges Thema und es gibt natürlich keinen Königsweg. Wichtig ist, dass man dieses Verdrängungsthema ernst nimmt und dass die öffentliche Hand ihre Mittel vollständig einsetzt, um so was zu verhindern. Damals in Kreuzberg ist es, denke ich, relativ gut gelungen, aber heute haben wir einen sehr viel freieren Markt, in dem es sehr viel schwieriger ist.
Wuttke: Wie ist es denn mit Wohnungsbauförderung und Milieuschutz im 21. Jahrhundert bestellt?
Eichstädt: Na ja, die Wohnungsbauförderung musste in Berlin nach jeweils 50 Jahren Intensivförderung in Ost und West 2002 mit einer Vollbremsung eingestellt werden, und in den letzten Jahren wird doch eben deutlich, dass dieser Nachschub neuer Wohnungen, vor allem Wohnungen, die irgendwie preislich auch reguliert sind und wo die öffentliche Hand eine Hand drauf hat und die auch mit Vergabe mitordnen kann, dass die fehlen, und dieser Mangel wird natürlich immer größer. Damit ändert sich der viel gepriesene Mietermarkt in einen Vermietermarkt und die Handlungsspielräume der Vermieter werden natürlich sehr viel größer.
Wuttke: Und unter diesen Umständen kann es noch eine Stadt für alle geben? Was wird denn da derzeit diskutiert unter Städteplanern?
Eichstädt: Es kann gar nichts anderes als eine Stadt für alle geben.
Wuttke: Aber Gentrifizierungsgegner finden das genau nicht.
Eichstädt: Die Bürger bleiben in der Stadt, und das ist immer das Problem. Die werden dann zu so Nomaden, dass sie von Stadtteil zu Stadtteil ziehen, und diese Nomadisierungsprozesse sind für die Leute, die es müssen, belastend und schwierig, auch für die Gebiete, in die sie hineinströmen, nicht ganz einfach, sodass man da sehr genau aufpassen muss. Das gibt es ja in ganz unterschiedlichen Intensitätsstufen.
Wir haben unser ganzes Leben ja immer gestaunt, wie massiv diese Verdrängung schon in den 30er-Jahren in Amerika vollzogen ist, wo dann die weiße Bevölkerung ganze Stadtviertel aufgegeben hat und die schwarze Bevölkerung nachgezogen ist. Das war eigentlich für alle, die in der Debatte tätig sind, immer das Schreckensbeispiel.
Und im Grunde genommen hat ja natürlich doch der deutsche Wohnungsmarkt auch neben diesen besonderen Verdrängungsprozessen im einzelnen eine unglaubliche Stabilität, sodass Verdrängung ja jetzt nicht ständig ein Drittel der Bevölkerung umschlägt, sondern das sind immer Schwerpunkträume, in denen sich so etwas vollzieht. Und genauso kompliziert ist ja, dass neben den Gebieten, wo Menschen herausgedrängt werden, andere Gebiete entstehen, in denen sich jetzt die Schwierigeren, Schwächeren, Einkommensschwächeren, Arbeitslosen und so weiter konzentrieren, und auch das ist kommunalpolitisch natürlich kein einfacher Fall.
Wuttke: Die Investoren haben inzwischen sehr viel mehr Spielraum. Hat die Politik einen Plan, oder wann ist die Politik gefordert, diese Gentrifizierungsprozesse dann auch zu bremsen, zu kontrollieren?
Eichstädt: Ja. Also wichtig ist - es gibt ja viele Situationen, in denen gesagt wird, nein, nein, das ist ganz normal, das haben wir so gewollt -, das als Problem anzuerkennen und auch die Aufgabe anzuerkennen, dagegen etwas zu tun, und jetzt sind wir alle gespannt, was da nun folgt.
Wuttke: Mal bundesweit gesehen, wann bringt Wachstum einer Stadt mehr Nachteile als Vorteile?
Eichstädt: Das kann man nie sagen, weil die Vorteile und die Nachteile werden ja unterschiedlich verteilt. Also ich könnte mir vorstellen, dass von einem Wachstum – ich greife jetzt mal eine Zahl – 80 Prozent der Bevölkerung durchaus profitiert, auch mit seinen Wohnbedingungen und mit seinen Einkommensbedingungen, seinen Konsummöglichkeiten, seinen Freizeitmöglichkeiten, und 20 Prozent oder 25 Prozent (vielleicht ist es auch dieses Drittel, was die Zwei-Drittel-Gesellschaft immer als Schild hochhebt) davon eben nicht profitiert, sondern wie in einer Schraube oder Zangenbewegung immer stärker belastet wird.
Wuttke: Was diskutieren denn Stadtplaner vor diesem Hintergrund? Welche Möglichkeiten gibt es auch der Partizipation?
Eichstädt: Ein stadtplanerisches Instrument war ja vor, glaube ich, schon 15 oder 20 Jahren diskutiert: diese sogenannte Erhaltungssatzung, bei der man sicherzustellen versucht, dass sich die Bevölkerung in ihrer Zusammensetzung nicht ändert. Dieses planungsrechtliche Instrument bezieht sich aber nur auf Bauanträge und die Kriterien, nach denen Bauanträge verweigert werden können, untersagt werden können.
Das heißt also, diese ganzen mietrechtlichen Auseinandersetzungen, wann darf ein Vermieter die Miete erhöhen, wie hoch darf er die Miete nehmen, wenn er eine Wohnung neu vergibt, die ja eine rein mietrechtliche Sache und nicht eine baurechtliche Sache sind, die sind damit natürlich nicht regulierbar, und ich glaube, dass das Problem augenblicklich erst mal in diesem mietrechtlichen Zusammenhang liegt.
Wuttke: Wie sieht es denn eigentlich mit Konzepten für schrumpfende Städte aus? Sie haben ja zum Beispiel in Wittenberge empfohlen, Gründerzeit-Bauten abzureißen.
Eichstädt: Na ja, also das haben wir natürlich nicht empfohlen, aber ...
Wuttke: So war zu lesen.
Eichstädt: Nein, nein, ganz bestimmt nicht. Das Verrückte an dieser Situation in der DDR war ja, dass von der Wohnungsnot plötzlich fast von einem Tag zum anderen ein Übergang in einen Zustand des Wohnungsüberflusses eigentlich geschah. Und das ist in so einer Stadt wie Wittenberge, die mit die stärksten Bevölkerungsverluste von Brandenburg hat, ein ganz, ganz schwieriges Thema.
Mit Sicherheit muss man abreißen, einfach weil die Gebäude gar nicht mehr zu unterhalten sind und so weiter, und die Frage ist, wie kann man das in einer vernünftigen erträglichen Weise für die betroffenen Mieter, aber auch für die Stadt als Ganzes machen. Und da ist natürlich jeder Stadtplaner eigentlich immer von der Zielvorstellung bewegt, die alte Stadt und die innere Stadt und also auch die gründerzeitliche Stadt an sich zu schützen und von diesen Plattenbau-Anbauten, die da passiert sind in den letzten 40 Jahren, eigentlich das eine oder andere wegzunehmen.
Nun sitzen aber in diesen Plattenbauten natürlich die großen starken Wohnungsbaugesellschaften, die dort auch teilweise viel investiert haben und deshalb eher darauf zielen zu sagen, dann reißt doch bitte schön da was ab, und da die Wohnungsbaugesellschaften häufig auch die Verwalter dieser Gründerzeit- und sonstigen Häuser sind, ist da also sehr viel passiert.
Wuttke: Und was heißt das für das Gesicht einer Stadt wie Wittenberge?
Eichstädt: Ich staune eigentlich, wie gut sich die Stadt schlägt und hält und wie marginal eigentlich noch die schwerwiegenden Eingriffe sind, beziehungsweise dann teilweise nur zu sehen für einen, der das alte eben kennt.
Wuttke: Luxuswohnungen auf der einen Seite, Industrieansiedlungen auf der anderen Seite, die neue Arbeitsplätze schaffen sollen – ist das einfach die Realität, mit der wir umgehen müssen und in der es nicht mehr gefragt ist, seinen alt hergebrachten Angriffs- und Verteidigungskampf zu führen, so wie Sie ihn aus den 80ern kennen?
Eichstädt: Das ist auch eine ganz schwierige Frage. Als diese Entwicklung 1989 zu einem neuen Punkt gekommen ist, habe ich immer die These vertreten, dass Berlin zu viel mittelmäßige Wohnungen und zu wenig gute Wohnungen hat. Also insofern war für mich die Notwendigkeit, im Wohnungsbestand insgesamt einen auch besseren Angebotsteil zu entwickeln, plausibel und eine vernünftige Strategie.
Wuttke: Im Interview der "Ortszeit" von Deutschlandradio Kultur der Architekt und Städteplaner Wulf Eichstädt. Besten Dank für Ihren Besuch.
Äußerungen unserer Gesprächspartner geben deren eigene Auffassungen wieder. Deutschlandradio macht sich Äußerungen seiner Gesprächspartner in Interviews und Diskussionen nicht zu eigen.
Zufriedene Bürger und zufriedene Investoren – geht das zusammen? Um das zu erörtern, war Wulf Eichstädt vor der Sendung im Studio. Für Berlin-Kreuzberg entwickelte der Städteplaner in den 80er-Jahren Stadterneuerungsprojekte, die die Bürger mit einbezogen. Heute arbeitet Eichstädt bundesweit. Ich wollte zuerst von ihm wissen, ob man Neues bauen und gleichzeitig alte Strukturen erhalten kann, oder ob die Karawane der Verdrängten zwangsläufig immer weiter ziehen muss?
Wulf Eichstädt: Ja, das ist ein sehr schwieriges Thema und es gibt natürlich keinen Königsweg. Wichtig ist, dass man dieses Verdrängungsthema ernst nimmt und dass die öffentliche Hand ihre Mittel vollständig einsetzt, um so was zu verhindern. Damals in Kreuzberg ist es, denke ich, relativ gut gelungen, aber heute haben wir einen sehr viel freieren Markt, in dem es sehr viel schwieriger ist.
Wuttke: Wie ist es denn mit Wohnungsbauförderung und Milieuschutz im 21. Jahrhundert bestellt?
Eichstädt: Na ja, die Wohnungsbauförderung musste in Berlin nach jeweils 50 Jahren Intensivförderung in Ost und West 2002 mit einer Vollbremsung eingestellt werden, und in den letzten Jahren wird doch eben deutlich, dass dieser Nachschub neuer Wohnungen, vor allem Wohnungen, die irgendwie preislich auch reguliert sind und wo die öffentliche Hand eine Hand drauf hat und die auch mit Vergabe mitordnen kann, dass die fehlen, und dieser Mangel wird natürlich immer größer. Damit ändert sich der viel gepriesene Mietermarkt in einen Vermietermarkt und die Handlungsspielräume der Vermieter werden natürlich sehr viel größer.
Wuttke: Und unter diesen Umständen kann es noch eine Stadt für alle geben? Was wird denn da derzeit diskutiert unter Städteplanern?
Eichstädt: Es kann gar nichts anderes als eine Stadt für alle geben.
Wuttke: Aber Gentrifizierungsgegner finden das genau nicht.
Eichstädt: Die Bürger bleiben in der Stadt, und das ist immer das Problem. Die werden dann zu so Nomaden, dass sie von Stadtteil zu Stadtteil ziehen, und diese Nomadisierungsprozesse sind für die Leute, die es müssen, belastend und schwierig, auch für die Gebiete, in die sie hineinströmen, nicht ganz einfach, sodass man da sehr genau aufpassen muss. Das gibt es ja in ganz unterschiedlichen Intensitätsstufen.
Wir haben unser ganzes Leben ja immer gestaunt, wie massiv diese Verdrängung schon in den 30er-Jahren in Amerika vollzogen ist, wo dann die weiße Bevölkerung ganze Stadtviertel aufgegeben hat und die schwarze Bevölkerung nachgezogen ist. Das war eigentlich für alle, die in der Debatte tätig sind, immer das Schreckensbeispiel.
Und im Grunde genommen hat ja natürlich doch der deutsche Wohnungsmarkt auch neben diesen besonderen Verdrängungsprozessen im einzelnen eine unglaubliche Stabilität, sodass Verdrängung ja jetzt nicht ständig ein Drittel der Bevölkerung umschlägt, sondern das sind immer Schwerpunkträume, in denen sich so etwas vollzieht. Und genauso kompliziert ist ja, dass neben den Gebieten, wo Menschen herausgedrängt werden, andere Gebiete entstehen, in denen sich jetzt die Schwierigeren, Schwächeren, Einkommensschwächeren, Arbeitslosen und so weiter konzentrieren, und auch das ist kommunalpolitisch natürlich kein einfacher Fall.
Wuttke: Die Investoren haben inzwischen sehr viel mehr Spielraum. Hat die Politik einen Plan, oder wann ist die Politik gefordert, diese Gentrifizierungsprozesse dann auch zu bremsen, zu kontrollieren?
Eichstädt: Ja. Also wichtig ist - es gibt ja viele Situationen, in denen gesagt wird, nein, nein, das ist ganz normal, das haben wir so gewollt -, das als Problem anzuerkennen und auch die Aufgabe anzuerkennen, dagegen etwas zu tun, und jetzt sind wir alle gespannt, was da nun folgt.
Wuttke: Mal bundesweit gesehen, wann bringt Wachstum einer Stadt mehr Nachteile als Vorteile?
Eichstädt: Das kann man nie sagen, weil die Vorteile und die Nachteile werden ja unterschiedlich verteilt. Also ich könnte mir vorstellen, dass von einem Wachstum – ich greife jetzt mal eine Zahl – 80 Prozent der Bevölkerung durchaus profitiert, auch mit seinen Wohnbedingungen und mit seinen Einkommensbedingungen, seinen Konsummöglichkeiten, seinen Freizeitmöglichkeiten, und 20 Prozent oder 25 Prozent (vielleicht ist es auch dieses Drittel, was die Zwei-Drittel-Gesellschaft immer als Schild hochhebt) davon eben nicht profitiert, sondern wie in einer Schraube oder Zangenbewegung immer stärker belastet wird.
Wuttke: Was diskutieren denn Stadtplaner vor diesem Hintergrund? Welche Möglichkeiten gibt es auch der Partizipation?
Eichstädt: Ein stadtplanerisches Instrument war ja vor, glaube ich, schon 15 oder 20 Jahren diskutiert: diese sogenannte Erhaltungssatzung, bei der man sicherzustellen versucht, dass sich die Bevölkerung in ihrer Zusammensetzung nicht ändert. Dieses planungsrechtliche Instrument bezieht sich aber nur auf Bauanträge und die Kriterien, nach denen Bauanträge verweigert werden können, untersagt werden können.
Das heißt also, diese ganzen mietrechtlichen Auseinandersetzungen, wann darf ein Vermieter die Miete erhöhen, wie hoch darf er die Miete nehmen, wenn er eine Wohnung neu vergibt, die ja eine rein mietrechtliche Sache und nicht eine baurechtliche Sache sind, die sind damit natürlich nicht regulierbar, und ich glaube, dass das Problem augenblicklich erst mal in diesem mietrechtlichen Zusammenhang liegt.
Wuttke: Wie sieht es denn eigentlich mit Konzepten für schrumpfende Städte aus? Sie haben ja zum Beispiel in Wittenberge empfohlen, Gründerzeit-Bauten abzureißen.
Eichstädt: Na ja, also das haben wir natürlich nicht empfohlen, aber ...
Wuttke: So war zu lesen.
Eichstädt: Nein, nein, ganz bestimmt nicht. Das Verrückte an dieser Situation in der DDR war ja, dass von der Wohnungsnot plötzlich fast von einem Tag zum anderen ein Übergang in einen Zustand des Wohnungsüberflusses eigentlich geschah. Und das ist in so einer Stadt wie Wittenberge, die mit die stärksten Bevölkerungsverluste von Brandenburg hat, ein ganz, ganz schwieriges Thema.
Mit Sicherheit muss man abreißen, einfach weil die Gebäude gar nicht mehr zu unterhalten sind und so weiter, und die Frage ist, wie kann man das in einer vernünftigen erträglichen Weise für die betroffenen Mieter, aber auch für die Stadt als Ganzes machen. Und da ist natürlich jeder Stadtplaner eigentlich immer von der Zielvorstellung bewegt, die alte Stadt und die innere Stadt und also auch die gründerzeitliche Stadt an sich zu schützen und von diesen Plattenbau-Anbauten, die da passiert sind in den letzten 40 Jahren, eigentlich das eine oder andere wegzunehmen.
Nun sitzen aber in diesen Plattenbauten natürlich die großen starken Wohnungsbaugesellschaften, die dort auch teilweise viel investiert haben und deshalb eher darauf zielen zu sagen, dann reißt doch bitte schön da was ab, und da die Wohnungsbaugesellschaften häufig auch die Verwalter dieser Gründerzeit- und sonstigen Häuser sind, ist da also sehr viel passiert.
Wuttke: Und was heißt das für das Gesicht einer Stadt wie Wittenberge?
Eichstädt: Ich staune eigentlich, wie gut sich die Stadt schlägt und hält und wie marginal eigentlich noch die schwerwiegenden Eingriffe sind, beziehungsweise dann teilweise nur zu sehen für einen, der das alte eben kennt.
Wuttke: Luxuswohnungen auf der einen Seite, Industrieansiedlungen auf der anderen Seite, die neue Arbeitsplätze schaffen sollen – ist das einfach die Realität, mit der wir umgehen müssen und in der es nicht mehr gefragt ist, seinen alt hergebrachten Angriffs- und Verteidigungskampf zu führen, so wie Sie ihn aus den 80ern kennen?
Eichstädt: Das ist auch eine ganz schwierige Frage. Als diese Entwicklung 1989 zu einem neuen Punkt gekommen ist, habe ich immer die These vertreten, dass Berlin zu viel mittelmäßige Wohnungen und zu wenig gute Wohnungen hat. Also insofern war für mich die Notwendigkeit, im Wohnungsbestand insgesamt einen auch besseren Angebotsteil zu entwickeln, plausibel und eine vernünftige Strategie.
Wuttke: Im Interview der "Ortszeit" von Deutschlandradio Kultur der Architekt und Städteplaner Wulf Eichstädt. Besten Dank für Ihren Besuch.
Äußerungen unserer Gesprächspartner geben deren eigene Auffassungen wieder. Deutschlandradio macht sich Äußerungen seiner Gesprächspartner in Interviews und Diskussionen nicht zu eigen.