In 46 Meter Höhe überspannen die Bügelbauten, zwei lichte Stahlkonstruktionen, die Glashalle des Berliner Hauptbahnhofs. Die 50.000 Quadratmeter Bürofläche nutzt die Deutsche Bahn seit 2008 selbst. Doch in diesen Tagen sind viele Schreibtische unbesetzt.

Achim Landgraf ist Regionalleiter Ost/Südost bei DB Immobilien: "Wir haben eine Auslastungsquote von zehn bis zwanzig Prozent im Moment, in den Gebäuden. Und das ist natürlich entsetzlich. Das heißt: Ganz viel leerer Raum, der natürlich trotzdem bewirtschaftet werden muss, und der momentan nicht wirklich genutzt wird. Corona ist halt eine besondere Zeit."

Landgraf ist bundesweit damit beschäftigt, die Grundlagen für mobiles Arbeiten zu schaffen. Denn das ist mit der Corona-Pandemie zur neuen Normalität geworden. Bedeutet: Viele Büros bleiben leer, sagt Bahn-Manager Landgraf:

"Wir haben, wie andere Unternehmen in Deutschland auch, natürlich massive Einbußen durch die Corona-Situation. Die wird auch noch länger anhalten, und wir müssen auch wirtschaftlich gegensteuern. Eine Möglichkeit ist, die Büroflächen in ihrem Umfang zu reduzieren, um sowohl Anmietkosten als auch Bewirtschaftungskosten zu sparen."

Die Beschäftigten im Homeoffice, die Büros leer, so sieht es bei vielen Unternehmen derzeit aus. Und das könnte Folgen für den Immobilienmarkt haben.

Der Telekommunikationsanbieter Vodafone will sich von einem Teil seiner Büroflächen trennen, der Versicherungskonzern Allianz schätzt, auf 30 Prozent seiner Büros künftig verzichten zu können. Droht also der große Ausverkauf?

Der Darmstädter Immobilienökonom Andreas Pfnür ist sich da nicht so sicher: "Wir erleben bei vielen Unternehmen, dass sie ihre Mitarbeiter wieder gern im Büro haben möchten, einfach aus arbeitsorganisatorischen Gründen. Und dass die im Moment sehr viel dafür tun, um die Büroflächen attraktiver zu gestalten und nicht so sehr darauf aus sind, Quadratmeter abzubauen, was auf der einen Seite möglich wäre, wenn die Mitarbeiter zu Hause sind, aber dann auf der anderen Seite die Qualität der Arbeit insgesamt verringern wird. Lange Rede, kurzer Sinn: Es wird sehr schwierig sein, darüber eine Prognose zu treffen im Moment."

Von den Bügelbauten über dem Hauptbahnhof eröffnet sich ein weiter Blick über Berlin. Wenige hundert Meter Luftlinie: der Bahntower am Potsdamer Platz, Konzernzentrale und Herz der Deutschen Bahn. Gerade hat sie den Mietvertrag für das 20 Jahre alte Hochhaus verlängert – und plant einen radikalen Umbau.

"Wir werden den Bahntower auch künftig als Konzernzentrale haben, und der Konzernvorstand hat in diesem Rahmen für sich entschieden, dass in vorstandsnahen Bereichen Desksharing Einzug halten soll. Wenn der Bahntower saniert und auch in seiner ganzen Gebäudetechnik hergestellt ist, werden die Kollegen in eine völlig veränderte Arbeitsumgebung einziehen."

Dann allerdings soll der Turm nicht 800, sondern knapp 1.400 Arbeitsplätze beherbergen. Dafür will sich die Bahn von anderen Immobilien trennen. Die Mitarbeiter rücken enger zusammen, durch Desk-Sharing, also variable Arbeitsplätze, und mobiles Arbeiten. So wie jetzt schon in den Bügelbauten.

Bahn-Manager Achim Landgraf sieht kein Problem darin, sich einen Tisch zu teilen: "Als wir 2008 einzogen, war diese Raumeinheit ein Büro einer Führungskraft. Und wir als DB Immobilien haben diese Büros der Führungskräfte schon gar nicht mehr. Auch Führungskräfte sitzen genauso draußen wie alle anderen. Ich habe auch kein eigenes Büro mehr. Und ich suche mir auch genauso meinen eigenen Schreibtisch jeden Tag. Aber das heißt: Ich kann ihn dort suchen, wo ich ihn brauche. Und nicht: Weil er da ist, muss ich da hin."

Längst nicht alle Gebäude eignen sich für solche Arbeitswelten, und das wiederum hat Konsequenzen für die Immobilienwirtschaft. Die klassischen Bürogebäude, mit Einzelzimmern und festen Arbeitsplätzen, mit Namensschildern und Kinderfotos auf dem Schreibtisch, werden es schwer haben auf dem Markt.

Der Immobilienökonom Andreas Pfnür sagt, diese Form von Büro sei veraltet:"Das ist ein Auslaufmodell. Was wir erleben werden, ist, dass Büros tatsächlich zu Lebenswelten werden. Also ähnlich wie auch gutgemachte Wohnungen. Büros werden attraktiver werden, es geht für viele Unternehmen in Zukunft darum, die Talente, die Fachkräfte, die sie benötigen, um zukunftsfähig zu bleiben, in ihren Unternehmen zu halten. Und das geht auf der einen Seite natürlich mit Geld, aber gleich danach kommt der attraktive Arbeitsplatz."

Und das, sagt Andreas Pfnür, könne langfristig sogar bedeuten, dass Unternehmen ihre Büroflächen vergrößern: "Eine Auslaufzone, in der man Playstation spielen kann, so etwas finden Sie in den Unternehmen bereits heute. Eine Barista-Situation, wo um eine Bar herum gearbeitet wird, das sind ja alles keine neuen Tendenzen. Die Frage von Modern Offices, die hat sich schon vor fünf Jahren oder auch vor zehn Jahren gestellt. Da gibt es viele innovative Konzepte, die jetzt durch die Pandemie richtig attraktiv werden."

Die Pandemie eröffnet die Chance, die Bürowelt neu zu ordnen. Der Immobilienökonom schätzt, dass in den nächsten zehn Jahren 60 Prozent der Immobilien umgebaut werden: "Das ist schon richtig ein Tsunami, der da stattfindet, und die Pandemie, die wir jetzt gerade erleben und die Work-from-home-Erfahrung, die beschleunigt das. Da werden die Unternehmen sehr viel tun, schlechte Immobilien vom Markt zu nehmen, Immobilien, in denen nicht produktiv gearbeitet werden kann, einfach auszusortieren."

Es kann also auch Verlierer geben. Denn Gebäude, die nicht zur neuen Arbeitswelt passen, würden zu Problemfällen – für die Immobilienwirtschaft und für Stadtplaner.

"Schlechte Bürogebäude, die unattraktiv sind, die die Unternehmen aussortieren, die wird keiner mehr haben wollen, da werden Gebäude tatsächlich stranden, und für diese Gebäude brauchen wir neue Nachnutzungskonzepte. Und viele dieser Gebäude werden sich an den Standorten mit aktuellen Nutzungskonzepten nicht nachnutzen lassen, da wird man sich tatsächlich komplett neue Gedanken machen müssen," ist sich Andreas Pfnür sicher.

Die Bürowelt steht vor einem Umbruch. Und das stellt auch Deutschlands größten Immobilienbesitzer, die Deutsche Bahn, vor große Herausforderungen. Achim Landgraf, gefragt, wo er die Deutsche Bahn in zehn Jahren sieht, sagt:

"Wir werden immer noch der größte Immobilieneigentümer in Deutschland sein, aber beim Bürobereich werden wir eine andere Struktur finden als heute, wir werden andere Objekte haben, wir werden auch weniger Fläche haben, jedenfalls pro Person. Ich bin gespannt, wo wir in den Städten diese Flächen finden werden."