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Länderreport / Archiv | Beitrag vom 21.12.2015

WohnungsmarktWie wirksam ist die Mietpreisbremse?

Von Susanne Arlt

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Plakat gegen Verdrängung in Berlin  (picture alliance / dpa / Foto: Wolfram Steinberg)
"Kein Ausverkauf der Stadt Verdrängung Stoppen" steht auf einem Transparent an einer Hausfassade in Berlin im Bezirk Schöneberg. (picture alliance / dpa / Foto: Wolfram Steinberg)

Der Mietenmarkt in Berlin ist angespannt, Wohneigentum fast unerschwinglich. Die neue Mietpreisbremse soll die Situation verbessern. Aber kann sie das?

Der Winter naht, tausende Menschen in Deutschland sind obdachlos, ihnen läuft wortwörtlich die Zeit davon. Mit einer tickender Uhr wollen die rund 100 Demonstranten vor dem Brandenburger Tor in Berlin-Mitte auf die Missstände in der Wohnungspolitik aufmerksam machen. Sie haben Schlafsäcke und Isomatten auf dem kalten Pflaster verteilt, legen sich auf den Boden als wollten sie dort schlafen. Zu dem Flashmob, also dem spontanen Menschenauflauf, hat die Bundesarbeitsgemeinschaft Wohnungslosenhilfe aufgerufen. Der Verein will auf die prekäre Lage wohnungsloser Menschen aufmerksam machen.

In den vergangenen zwei Jahren habe sich deren Zahl drastisch erhöht, sagt Geschäftsführer Thomas Specht. 335.000 Menschen lebten in Deutschland auf der Straße. In den kommenden drei Jahren wird es nach Schätzungen der Wohnungslosenhilfe mehr als eine halbe Million Menschen sein. Die Mietpreisbremse sei im Kampf gegen die Wohnungsnot nur ein Tropfen auf dem heißen Stein, so Specht.

"Sie wird etwas preisdämpfend sein, allerdings ist der Umfang der einbezogenen Wohnungsbestände relativ klein, so dass man nicht davon ausgehen kann, dass es mehr als ein kleiner Baustein in einem Konzept gegen Wohnungsnot ist. Wir fordern darum einen nationalen Wohnungsgipfel, der ein ganzes Spektrum von Maßnahmen diskutieren müsste und der muss ganz schnell kommen."

Vor allem Metropolen wie Berlin müssten insgesamt mehr auf den Neubau von Sozialwohnungen setzen, ist Specht überzeugt. So sieht es auch der Berliner Stadtsoziologe Andrej Holm. Die Mietpreisbremse wirke nur in einem eher hohen Preissegment. Wer nur geringe Mieten zahlen kann, für den habe die Mietpreisbremse nichts zu bieten, kritisiert Andrej Holm.

"Wir bräuchten so eine Art Verwertungsbremse und keine Mietpreisbremse. Wiedereinführung von Gemeinnützigkeit könnte ein Moment sein. Dass man sagt jenseits von profitorientierten Eigentümern gibt es auch Wohnbauträger, die anders ticken. Die dem allgemeinen Interesse, dem Wohninteresse, dem Stadtentwicklungsinteresse unterworfen sind per Satzung. Das sind die großen Schritte und da traut sich im Moment bis auf wenige kleine Oppositionsstimmen auch niemand ran."

Zumindest traute sich Berlin als erstes Bundesland an die Mietpreisbremse heran. Bezahlbare Mieten auch für Normalverdiener, forderte damals Bundesjustizminister Heiko Maas. Seither gilt: Bei der Wiedervermietung einer Wohnung darf die zulässige neue Miete höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete plus zehn Prozent steigen. Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete gibt der örtliche Mietspiegel. In Berlin wurde gleich das gesamte Stadtgebiet zum "angespannten Wohnungsmarkt" erklärt, und das obwohl das Gesetz vor allem innerhalb der CDU heftig umstritten war.

Der erste Effekt hat offenbar schon nachgelassen

Das erste Resümee klang sogar recht vielversprechend. Schon einen Monat nach Inkrafttreten des Gesetzes gab etwa das Internetportal Immobilienscout24 bekannt: Die mittleren Kaltmieten in Berlin seien im Juni im Vergleich zum Vormonat um mehr als drei Prozent gesunken. Dieser Rückgang sei ungewöhnlich stark, betonte ein Sprecher des Unternehmens. In den anderthalb Jahren zuvor waren die Mieten dagegen um durchschnittlich 0,3 Prozentpunkte monatlich angestiegen. Der starke Abfall im Juni könne also nur eine Folge der Mietpreisbremse sein. So interpretiert es auch Berlins Baustaatssekretär Engelbert Lütke Daldrup.

"Es ist auch noch zu früh, ein abschließendes Urteil zu fällen, aber ich glaube man kann sagen, dass die Dynamik der Mietentwicklung bei der Neuvermietung nicht mehr nach oben geht. Die Vermieter wissen jetzt, dass sie nur zehn Prozent mehr als die Vergleichsmiete nehmen dürfen. Und insofern glaube ich, dass die Mietpreisbremse gedämpft hat. Aber sie ist kein Allheilmittel."

Tatsächlich hat dieser erste Effekt aber offenbar sechs Monate später schon nachgelassen. Die mittleren Kaltmieten sind wieder leicht angestiegen. Und ein Blick auf die Seiten der einschlägigen Immobilienportale zeigt: Unverhältnismäßig hohe Mietangebote gibt es nach wie vor auch in Berlin. Zum Beispiel dieses: Eine Altbauwohnung in Neukölln für zwölf Euro pro Quadratmeter, neues Bad, Holzdielen, Einbauküche. Die Vergleichsmiete für diese Gegend liegt allerdings bei sieben Euro. Ob es sich hierbei um ein überteuertes Angebot handelt, lässt sich nur schwer nachweisen. Der Vermieter muss keine detaillierten Angaben dazu machen, warum die Mietpreisbremse bei diesem Beispiel nicht greift. Eine umfangreiche Modernisierung könnte ein Grund sein. Der Berliner Mieterverein moniert diese Intransparenz.

Für den Berliner Baustaatssekretär Lütke Daldrup ist das beste Mittel gegen den Mietpreisanstieg ohnehin der Wohnungsneubau, den Land und Bund gemeinsam finanzieren.

"Denn nur wenn wir das Angebot vergrößern, vor allem das Angebot von preisgünstigem Wohnraum, haben wir eine Chance, den Markt zu entlasten. Wir werden in den nächsten zehn Jahren den kommunalen Wohnungsbestand von 300.000 Wohnungen heute auf 400.000 erhöhen. Das wird im Wesentlichen durch Neubau entstehen. Also das geht jetzt kräftig voran, wir werden dann Jahr für Jahr 6.000, 7.000 Wohnungen neu bauen."

"Viele vermieten gar nicht"

"Wir gehen jetzt auf Immoscout, weil das am meisten benutzt wird ... so jetzt schauen wir mal Mietwohnungen, 50 Quadratmeter für 6 Euro, 300 Euro, ... 0 Treffer, haben wir schon einmal 0 Treffer."

Sabine Speck sitzt in ihrem Maklerbüro in Berlin-Wilmersdorf und checkt auf einem Internet-Immobilienportal die Mietangebote. Die Suche für einen Kunden nach einer 2-Zimmer-Wohnung in Berlin-Wilmersdorf für sechs Euro pro Quadratmeter bleibt erfolglos.

"Also hier haben wir nix, so jetzt gehen wir mal in einen anderen Stadtbezirk vielleicht... Hier Mahlsdorf, Clausdorf, Hellersdorf, sechs Treffer, da wird es schon etwas günstiger, aber auch noch keine sechs Euro. Hier haben wir was Günstiges. Hellersdorf, ziemlich weit draußen, von privat, ist auch nur ein Zimmer."

Laut Mietspiegel liegt die durchschnittliche Vergleichsmiete für ganz Berlin zurzeit bei 5,84 pro Quadratmeter netto kalt. Ein Witz, meint Sabine Speck. Wer eine neue Wohnung suche, bekomme für diesen Preis so gut wie nichts innerhalb der Metropole. Da helfe auch die Mietpreisbremse nichts. Das Gesamtangebot sei in den vergangenen Monaten geschrumpft, so die Maklerin. Für sie der bislang einzige erkennbare Effekt des Gesetzes:

"Viele vermieten gar nicht oder bieten einfach zum anderen Preis an und bekommen Mieter dafür. Also ich kenne keinen Fall, der zu den angegebenen Mietpreisbremsenwerten vermietet hat. Im Gegenteil, die waren alle froh, dass sie was gefunden haben, also wir haben keinen Fall, wo sich ein Kunde aufgeregt hat oder das eingeklagt hätte."

Sabine Speck vermittelt im Moment kaum noch Mietwohnungen, dafür verkauft sie sehr viel. Und so lange die Zinsen so günstig bleiben, werde sich daran vorerst auch nichts ändern. Es gebe im Moment einfach zu viele Mechanismen, die die Mietpreisbremse aushebelten, glaubt die Maklerin.

In München sind Wohnungen besonders teuer. (imago)In München sind Wohnungen besonders teuer. (imago)

In Potsdam diskutierten derzeit Abgeordnete aller Parteien, ob man nicht teureren Wohnraum für die zahlreichen Flüchtlinge anmieten sollte. Von zehn bis elf Euro pro Quadratmeter ist die Rede. Das sei immer noch billiger als sie pauschal für 50 Euro am Tag in Hotels unterzubringen. Die Mietpreisbremse wäre damit für Potsdam eigentlich ad absurdum geführt, denn in Potsdam liegt die durchschnittliche Vergleichsmiete bei sechs Euro 50. Zum Glück werde solch ein Szenario noch nicht in Berlin diskutiert, sagt Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins. Von der Mietpreisbremse ist er insgesamt enttäuscht.

"Das Signal ist sehr klar, wir liegen im Bereich acht, neun Euro bei den Angebotsmieten und das ist auf jeden Fall deutlich mehr als das, was die Mietpreisbremse zulässt."

Zu viele Ausnahmen

Es gebe zu viele Ausnahmen, die sie aushebeln. Bestandsschutz auf die alte Miethöhe, Neubau oder umfangreiche Modernisierung. Darum stagnierten die Angebotsmieten auf den Internetportalen oder stiegen sogar wieder an, sagt Wild. Der Verein hat in den vergangenen Wochen mehrere Angebote überprüft. Nur selten sei die Mietpreisbremse berücksichtigt worden. Diesen Umstand könne man auch nicht mit den zahlreichen Ausnahmeregelungen rechtfertigen, die der Gesetzesgeber zulasse. Nach Schätzungen des Mietervereins gelten diese Ausnahmen auch nur für etwa jede dritte Berliner Wohnung. Oft sorgen sie aber für Unsicherheit auf Mieterseite:

"In Anbetracht dieser Ausnahmeregelungen ist es eben für die Mieter sehr schwer zu erkennen, ob der geforderte Mietzins denn nun zulässig ist ja oder nein."

Das Gesetz habe einfach zu viele Schwachstellen, das größte Manko sei die fehlende Transparenz, so Reiner Wild. Der Berliner Mieterverein plädiert darum dafür, jedem Vertrag ein Beiblatt beizulegen, in dem erläutert wird, wie genau sich die Miete zusammensetzt.

"Wenn der Vermieter beispielsweise Modernisierungen durchgeführt hat, dann soll drin stehen, wann die Modernisierung durchgeführt wurde, in welchem Investitionsvolumen, um zu sehen ob die Miete gerechtfertigt ist. Oder aber es wird dargelegt, dass der Vormieter, den oder den Mietzins hat mit einer klaren Transparenz, der Mieter heißt so und so, der hat so und so viel gezahlt. Man hätte dieses machen können, dann hätte man sicherlich hier mehr Transparenz geschaffen und würde möglicherweise auch eine größere Inanspruchnahme der Mietpreisbremse haben."

Sein Fazit nach einem halben Jahr Mietenregulierung: Die Bremse zieht nicht der Staat, die müssen die Mieter schon selber ziehen. René Lutter ist einer der wenigen in der Metropole Berlin, der sich das traut.

Ein bisschen mulmig zumute

"Guten Tag ... Schön dass Sie hierhergekommen sind, dass wir mal Ihre Miete überprüfen im Rahmen unserer Aktion Mietpreisüberprüfung..."

Der 24-jährige Student will von Mietervereins-Beraterin Wibke Werner wissen, ob er und sein Partner womöglich zu viel Miete zahlen. Im August haben sie den Vertrag über eine zwei-Zimmer-Wohnung in Neukölln abgeschlossen. 46 Quadratmeter für insgesamt 540 Euro Kaltmiete. Schon bei Vertragsabschluss hatten René Lutter und sein Freund das Gefühl, von der skandinavischen Immobilienfirma über den Tisch gezogen zu werden. Unterschrieben haben sie trotzdem, weil sie nichts anderes auf dem Berliner Wohnungsmarkt bekommen konnten. Trotz Suchanzeigen und mehr als 20 Wohnungsbesichtigungen.

"Ich hoffe, Sie haben den Mietvertrag und den Fragebogen, den wir immer brauchen ... ja ich habe alles dabei ..."

Der 24-Jährige hat genau aufgelistet, welche Sondermerkmale auf seine Mietwohnung zutreffen und somit den Quadratmeterpreis in die Höhe treiben: hochwertiges Laminat, moderne Küche und Bad, Isolierverglasung. Oft aber würden Vermieter zu kräftig draufschlagen, meint Wibke Werner vom Berliner Mieterverein.

"Und so haben wir zusammen addiert eine zulässige Wiedervermietungsmiete von 436 Euro 63 und was fordert ihr Vermieter? ... 540 Euro ... also liegt drüber, und zwar rund 23 Prozent."

René Lutter nickt verärgert. Sein Vermieter hat sich nicht an das geltende Recht gehalten. Er will ihn darum in schriftlicher Form rügen. Nur so kann er einen Teil seiner Miete später auch vor Gericht zurückfordern. Ein bisschen mulmig sei ihm dabei schon zumute, gibt er zu, aber dank der Mietpreisbremse sei das Recht ja auf seiner Seite.

"Ich finde es eigentlich richtig und angesichts der sehr sehr hohen Miete, die wir zurzeit zahlen, denke ich mal, ist das auf jeden Fall auch aussichtsreich, sich da zu beschweren und stark zu machen für Mieterrechte."

Mehr zum Thema:

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