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Zeitfragen | Beitrag vom 16.07.2019

Wohnungsmarkt und MitbestimmungVom Mietrecht zu den Mieterrechten

Von Jane Tversted und Martin Zähringer

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Protestplakat an der Fassade des Wohnhauses Krossener Strasse 36 in Friedrichshain. Darauf steht "Wir wohnen gerne hier." Das Haus wurde an die Aramid GmbH verkauft. Bis zum 10.6.2019 läuft die Frist für die Ausübung des bezirklichen Vorkaufsrechts.  (imago images / Jens Jeske)
"Wir wohnen gerne hier": Mieter in Berlin zeigen nach dem Verkauf ihres Hauses Flagge. (imago images / Jens Jeske)

Die Mieter sind keine starke Macht, obwohl hierzulande über die Hälfte der Menschen zur Miete wohnen. Den Markt dominieren die Vermieter, entsprechend steigen die Preise. Es gibt aber Ansätze und Initiativen, um das Kräfteverhältnis auszugleichen.

1990 wurde in Deutschland in der Regierungsära Kohl die Wohngemeinnützigkeit aufgehoben, 2001 unter Kanzler Schröder der soziale Wohnungsbau eingestellt. In der Folge kamen etwa 3,3 Millionen mietpreisregulierte Wohnungen auf den freien Markt. Es hat sich aber auf lange Sicht kein ausgeglichenes Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt ergeben, sondern ein einseitiger Vermietermarkt.

Davon profitiert auch die Mehrheit der kleinen und mittleren Hauseigentümer, aber besonders börsennotierte Konzerne treiben die Erhöhung der Marktmieten voran und setzen die Mieter ökonomisch unter Druck. In dieser Situation stellt sich die Frage, wie die Mieter zu ihrem Recht kommen.

Worum es beim Mietrecht geht

Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins. Wir treffen ihn in den Geschäftsräumen des Mietervereins in der Spichernstraße:

"Es wird fast alles an Artikel 14 Grundrecht und den Absätzen eins und zwei gemessen. Also wenn es um die Frage geht, inwieweit das Mietrecht Eingriffe rechtfertigt in die Eigentumsausübung, dann stehen zwei Dinge nebeneinander. Der erste Satz ist: Das Eigentum ist geschützt. Punkt. Und dann ist die Frage, die sich daraus ergibt: In welchem Rahmen ist es denn geschützt? Kann man zum Beispiel davon ausgehen, dass es eine bestimmte Rendite-Erwartung für Eigentum geben muss. Die gibt es nicht, also auf jeden Fall nicht nach der Verfassung. Aber Artikel zwei erst sagt ja, dass Eigentum auch verpflichtet und dem Allgemeinwohl dienen muss. Und genau in diesem Zwiespalt ist es sozusagen, den sich daraus entwickelnden gesetzlich festgelegten Schranken, in dem das Eigentum dann agieren muss."

Diese Schranken stellen sich im Wohnraummietrecht dar. Und auf den ersten Blick scheint dieses vorteilhaft für den Mieter zu sein. Besonders der Kündigungsschutz und der Mietvertrag, der auf Dauer angelegt ist. Aber wo es für Vermieter kein Recht auf Rendite festschreibt, gibt es für Mieter auch kein Recht auf günstige oder angemessene Mieten. Das Wohnmietrecht ist ein historisches Ergebnis ständiger Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter.

Blick in die Geschichte

Ein Wohnraummietrecht zu haben, ist nicht ganz selbstverständlich. Spanien hat keines, in Frankreich muss man den Mietvertrag jedes Jahr neu aushandeln. Als in Deutschland im Januar 1900 das Bürgerliche Gesetzbuch in Kraft trat, gab es noch kein explizites Wohnraummietrecht. Vermieter und Mieter wurden als auf dem Markt gleich mächtige Partner angesehen, infolgedessen die Mieten frei ausgehandelt. Eine Kündigung beiderseits war jederzeit möglich. Erst die drohende massenweise Obdachlosigkeit von Matrosen- und Soldatenwitwen im Ersten Weltkrieg führte zu mietrechtlichen Notstandsbestimmungen, Mieteinigungsämter konnten Kündigungen abwenden und Mietpreise überprüfen.

Mit der Weimarer Republik begann eine Epoche der staatlich kontrollierten Wohnraumbewirtschaftung, die im Grunde bis 1960 anhielt. Ihre Kennzeichen sind die Einführung von Kündigungsschutz und einer Mietpreisbremse. 1960 wurde der Wohnungsmarkt in Westdeutschland mit dem Lücke-Plan wieder liberalisiert. Paul Lücke, CDU-Bundesminister für Wohnungsbau, schaffte stufenweise die Mietpreisbindung ab und führte dafür das Wohngeld ein. Bis heute maßgebliche Regeln brachte das soziale Mietrecht mit dem Mieterschutzgesetz von 1971: die ortsübliche Vergleichsmiete und das Verbot der Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung.

Reiner Wild während eines Interviews (picture-alliance / Tagesspiegel / Kai-Uwe Heinrich)Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, sieht beim Mietrecht einen grundsätzlichen Zwiespalt. (picture-alliance / Tagesspiegel / Kai-Uwe Heinrich)

2001 wurde das Wohnraummietrecht schließlich im BGB zusammengeführt. Es umfasst die Paragraphen 549 - "Auf Wohnraum anwendbare Vorschriften" – bis § 577a - "Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung". Am 1. Januar 2019 trat die neueste Veränderung im Wohnraummietrecht in Kraft, das Mietrechtsanpassungsgesetz. Es beinhaltet unter anderem die sogenannte Mietpreisbremse für Gegenden mit angespannter Wohnungslage und stellt eine Erweiterung der 2015 erlassenen Regelung dar, die nicht zum Ziel führte, denn die Mieten stiegen trotzdem.

"Wir haben auch grundsätzliche Probleme mit dem Mietrecht einfach deswegen, weil Mietrecht ist ja Verbraucherrecht, wenn man so will, die Umsetzung der individuellen Rechte gegen den wirtschaftlich Stärkeren ist teilweise sehr schwierig", sagt Reiner Wild. "Ein gutes Beispiel ist die Mietpreisbremse, das ist eine Rechtsregelung die beim Abschluss eines Mietvertrages ja da ist, da muss man nur bestimmte Preise bei Wiedervermietung zahlen, aber wenn zum Beispiel solche Wohnungsmarktsituationen vorhanden sind wie jetzt, dann ist es ausgesprochen schwierig, diese Gesetze umzusetzen, weil sich die Leute schlicht und einfach freuen eine Wohnung gefunden zu haben. Und wenn man dann zwei Tage nach Einzug seine Rechte wahrnimmt und den Mietpreis senken möchte, weil der überhöht war, dann kriegt man ein Problem."

Heute gibt es zwar den qualifizierten Mietspiegel der ortsüblichen Vergleichsmieten, an dem sich die Mietpreisgestaltung orientieren sollte – demnach beträgt im Jahr 2018 die durchschnittliche Nettokaltmiete in Berlin 6,39 Euro, im Jahr 2007 waren es noch 4,75 Euro. Aber die durchschnittliche Angebotsmiete, also das, was die privaten Wohnungsanbieter bei einer Neuvermietung verlangen - beträgt 10,32 Euro pro Quadratmeter. Das geht bei manchen Anbietern sogar bis zu 16 Euro und mehr. Wer einen neuen Mietvertrag braucht, wird notgedrungen die Angebotsmiete erst einmal akzeptieren.

Kein Kläger, kein Richter

Das entscheidende Problem ist also die Durchsetzung des Rechts, denn das Mietrecht, so Reiner Wild, ist ein regulatives Recht. Deshalb gilt: Wo kein Kläger ist, da ist kein Richter. Der Mieter muss von sich aus klagen, um sein Recht zu bekommen. Dabei helfen ihm die Mietervereine, die Beratung und Rechtsschutzversicherung anbieten. In Berlin sind zwar nur 9 Prozent der Mieter organisiert, 7 Prozent allein beim Berliner Mieterverein, der vor 130 Jahren gegründet wurde. Aber mit 170.000 Mitgliedern stellt er, so Reiner Wild, trotzdem eine recht starke Vertretungsmacht dar.

Der Deutsche Mieterbund ist der Dachverband aller Mietervereine. Er nennt als häufigste Beratungsthemen Betriebskosten und Wohnungsmängel. Aber an dritter Stelle steht mittlerweile die Beratung zu Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete.

"Es gibt bestimmte Gruppen, die von der Wahrnehmung der Rechte sowieso weitgehend ausgeschlossen sind, nicht weil sie formell ausgeschlossen sind, sondern weil sie es faktisch sind, das sind zum Beispiel Migranten", erklärt

Reiner Wild. "Und auch viele ältere Menschen sind von der Wahrnehmung ihrer Rechte faktisch ausgeschlossen, also klar, nicht gesetzlich geregelt, sondern es ist halt so. Die Wohnung bekommt als Lebensmittelpunkt im Alter einen höheren Stellenwert und den Streit mit dem Vermieter zu führen, wird immer riskanter. Also wer in einer Wohnung wohnt und von sich heraus vermutet, dass das auf Dauer bis zum Lebensende der Wohnort ist, der geht natürlich vorsichtig mit solchen Auseinandersetzungen um."

So machen Vereine ihren Mitgliedern oft Vorschläge, die dann aus Angst doch nicht wahrgenommen werden:

"Und das ist deswegen problematisch, weil die Leute nicht denken, dass sie an dieser Stelle, wo sie ihre Ansprüche wahrnehmen, eine schützende Hand noch dahinter haben, die ihnen zur Seite stehen würde. Hätten wir zum Beispiel beim Mietpreisrecht klare Vorgaben, die der Staat bezüglich der Miethöhe macht, dann wäre den Mietern vielfach wohler, weil sie sagen könnten: Naja, aber der Staat erlaubt doch nur das, und du widersetzt dich dem als Vermieter. Dann ist die Sache doch auch irgendwie moralisch einfacher durchzustehen, als wenn es wirkt wie eine individuelle Auseinandersetzung und das Aushandeln zwischen zwei scheinbar gleichen Vertragspartnern."

Mieter schaffen selbst ungünstige Fakten

Und weil es generell nicht verboten ist, die Preise bei neuen Mietverträgen weit über dem Mietspiegel anzusetzen, schaffen die Mieter selbst die für sie ungünstigen Fakten, wenn sie die überhöhten Marktpreise akzeptieren. Ist eine hohe Miete erst mal etabliert, kommt sie nicht mehr auf das sozial verträgliche Normalmaß. Im Gegenteil, die Entscheidung der vielen einzelnen Mieter treibt nach und nach das Gesamtniveau der Mietpreise nach oben. Die Mieter sind also als Masse Ziel der wirtschaftlichen Strategien der Vermieter, aber kollektive Rechte gegen Schieflagen auf dem Markt sieht das Wohnraummietrecht kaum vor. Trotzdem hält Reiner Wild das deutsche Wohnraummietrecht für eine gute Einrichtung:

"Wir haben vor allen Dingen im Kern deswegen ein gutes Mietrecht, weil die Kündigungsmöglichkeit des Vermieters stark eingeschränkt ist und die Mietverhältnisse auf Dauer sind. Ich glaube schon, dass das deutsche Mietrecht angepasst werden müsste bei verschiedenen Punkten, auch beim Kündigungsschutz und auch beim Mietpreisrecht, aber natürlich wenn ich mir das angucke mit Spanien oder mit Frankreich oder so, dann haben wir vergleichsweise glückliche Zustände, muss man einfach sagen. Nur, das hilft uns nicht weiter, weil wir müssen ja auch gucken, was hier gerade abgeht. Und wenn wir die Wohnungsmarktsituation sehen, dann ist es vollkommen klar, dass da ein größerer Einfluss noch für Mieter benötigt wird."

Rahmenbedingung Mietermacht

Die politischen Rahmenbedingungen für die Wohnungsmärkte stehen seit einigen Jahren im Blickpunkt des Interesses. Auch in Berlin machen starke Mieterinitiativen und Netzwerke der Zivilgesellschaft Druck auf die Politik. Die Initiative Mietenvolksentscheid von 2015 hat sogar ein neues Wohnraumversorgungsgesetz bewirkt, zu dem auch die Gründung einer öffentlich-rechtlichen Beratungsagentur gehört, die Wohnraumversorgung Berlin – Anstalt öffentlichen Rechts.

Sie berät die sechs landeseigenen Wohnbaugesellschaften in Berlin beim Ausbau der kommunalen Wohnbestände, mit dem die Stadt selbst auf die angespannte Marktlage antwortet.

Eine der zentralen Figuren der Wohnraumversorgung Berlin ist Jan Kuhnert. Kuhnert ist einer von zwei Vorständen. Er war einer der Initiatoren und Sprecher der Initiative Mietenvolksentscheid und ist Experte für Fragen der Mietermitbestimmung, auf die er die größten Hoffnungen bei der sozialen Neuausrichtung der Wohnbaugesellschaften setzt. Wir treffen ihn in der Berliner Staatsbibliothek. Die Geschäftsräume der "Wohnraumversorgung" werden gerade erweitert und renoviert.

Jan Kuhnert sitzt vor Publikum in einer Talksendung  (imago images / Metodi Popow)Zentralen Figur der Wohnraumversorgung Berlin: Jan Kuhnert war vor einigen Jahren Mitinitiator des Berliner Mietenvolksentscheids. (imago images / Metodi Popow)

Jan Kuhnert hat sein Thema parat, ausführlich berichtet er zunächst von seinen Plänen für eine neue Wohngemeinnützigkeit. Dann kommt er zum eigentlichen Thema:

"So, das war jetzt so eine kleine Kurve hin zu diesem Thema, weil die Brücke ist ja, dass diese Mietermitbestimmung, meinem Verständnis nach, nach über 30 Jahren des Auseinandersetzens und Diskussionen darum, eine Einführung von genossenschaftlichen Gedanken in die Wohnungsverwaltung ist. Also da ist nicht der Mieter mehr ... Was ist er denn momentan? Wenn es gut geht, ist er Kunde, wenn es schlecht geht ist, er Klient, und im Regelfall heißt es immer, der Mieter ist der Störer, stört den Arbeitsablauf. Sondern hier wäre er auf Augenhöhe gegenüber der Verwaltung, und da sind wir lange nicht."

Wo bleibt die Gemeinnützigkeit?

Kuhnert, heute parteilos, hat seine wohnpolitischen Erfahrungen als Berater verschiedener Wohnungsunternehmen und als Landtagsabgeordneter der Grünen in Hessen gemacht. Er war Anfang der 1980er-Jahre im Landtag tätig, als der Skandal um die Neue Heimat die Republik erschütterte – und vor allem das Vertrauen in die gemeinnützige Wohnraumversorgung. Als dann das Gemeinnützigkeitsgesetz 1990 tatsächlich abgeschafft wurde, stand für Länder und Kommunen die Frage im Raum, wie diese Millionen von Wohnungen verwaltet werden sollten. Das Land Hessen übernahm Wohnungsbestände für 320 Millionen D-Mark, und Jan Kuhnert entwickelte ein Verwaltungsmodell, das auf die freiwillige Fortsetzung des Gemeinwohlgedankens setzte. Ein zentrales Element, das die dringend geforderte Transparenz gewährleisten sollte, war die Mietermitbestimmung auf Unternehmensebene:

"Die allerersten Ansätze waren sogar noch die Beiräte bei der Neuen Heimat, witzigerweise bei der Neuen Heimat, weil die das auch durchaus als Instrument der Mobilisierung von Mietern für ihre, ich sage jetzt mal, für ihre Nachbarschaft gesehen haben. Also Mieter, die sich zusammenschließen, die auch schon mal ein Nachbarschaftsfest organisieren oder Ähnliches, kümmern sich ein bisschen mehr umeinander, da kippt die Siedlung nicht so schnell. Also die Führungsebene der Neuen Heimat unterhalb derer, die da immer die Fehlentscheidungen getroffen haben, war schon teilweise sehr rational und teilweise auch sehr sozial eingestellt."

Aber Kuhnerts neue Mietermitbestimmung für die ehemaligen Wohnungen der Neuen Heimat konnte nach dem Bruch der rot-grünen Regierungskoalition in Hessen nicht mehr realisiert werden. Stattdessen hatte die Stadt Gießen Verwendung. Hier gab es bereits positive Erfahrungen mit Sanierungsbeiräten:

"Diese Beteiligungsstruktur ist in Gießen sehr gut entwickelt gewesen, gerade aus den sogenannten Brennpunktsiedlungen, und die war auch dann die Basis zu sagen: Schau mal, wenn die Menschen das können, dann können es auch unsere normalen Mieterinnen und Mieter: sich engagieren, ihre Interessen formulieren, Mieterbeirat bilden – oder Bezirksmieterrat, heißt es in Gießen – und können auch bei der Unternehmensmitbestimmung mitmachen."

Mietermitbestimmung in der Wohnbau Gießen

Die Universitätsstadt Gießen hat etwa 90.000 Einwohner. Wohnungen sind knapp. Fast jeder sechste Gießener wohnt bei der Wohnbau Gießen GmbH. Sie gehört zu 100 Prozent der Kommune und hat 7100 Wohnungen. Neue Mietverträge gibt es derzeit nur noch mit Wohnberechtigungsschein.1992 hat die Wohnbau Gießen GmbH die Mietermitbestimmung in ihre Satzung aufgenommen und seither wird - parallel zu den Kommunalwahlen - alle fünf Jahre gewählt:

Die Wohnungen sind in 13 Wahlbezirke aufgeteilt, jeder Bezirk wählt drei Mieterräte in den Bezirksmieterrat. Außerdem wählt er pro Bezirk eine Person in den Unternehmensmieterrat.

Dieser Unternehmensmieterrat – oder UMR – sendet zwei Mieterräte als stimmberechtigte Mitglieder in den Aufsichtsrat der GmbH. Der UMR selbst hat vier starke Rechte: Erstens, ein Informationsrecht über alle Entscheidungen, die für die Gesamtheit der Mieter wichtig sind. Zweitens, ein Vorschlagsrecht. Das heißt, der UMR kann eigene Planungen und Richtlinien für das Unternehmen erarbeiten. Drittens, ein Recht der Stellungnahme zu den wesentlichen Entscheidungen des Unternehmens, etwa allgemeine Mieterhöhungen. Viertens, das Mitbestimmungsrecht zur Jahreswirtschaftsplanung des Unternehmens.

Und vor allem muss der UMR den jährlichen Investitionsplan der Geschäftsleitung genehmigen.

Peter Sommer, Vorsitzender des Unternehmensmieterrats, Heide Schweitzer als Mieterrätin im Aufsichtsrat und der Geschäftsführer Reinhard Thies haben uns in die Geschäftsräume der Wohnbau Gießen eingeladen. Sie wollen über ihre Erfahrungen mit der Mietermitbestimmung berichten.

Reinhard Thies hat sich schon in den 1980er-Jahren mit Mieterbeteiligung in Gießen beschäftigt. Seine Diplomarbeit über Gemeinwesenarbeit in sozialen Brennpunkten und seine praktischen Erfahrungen sind, wie er sagt, indirekt auch in die Satzung der Wohnbau Gießen GmbH eingeflossen. Als Thies 2013 dort Geschäftsführer wurde, lernte er allerdings schon bald die schwierigen Seiten der Mietermitbestimmung kennen.

"Bevor ich hier vor knapp sechs Jahren ins Amt kam, wollte man von der Geschäftsleitung - mein Vorgänger wollte die Mietermitbestimmung abschaffen, weil es hier Meinungsverschiedenheiten zwischen Unternehmensmieterrat, also der Mitbestimmung, also der organisierten Mieterschaft, und der Geschäftsleitung gab. Das kann ich sogar ein stückweit nachvollziehen, weil durch dieses Clearingverfahren ein Ablauf sehr ins Stocken kam. Wenn dann eine Intervention, ein Veto kommt aus der Mieterschaft, dann ist es das ja schon ein kleiner GAU, ja."

Konfliktfall energetische Sanierung

Der Konflikt, der das erwähnte Clearingverfahren nötig machte, betraf Pläne für eine Sanierung. Die Endmiete nach der vorgesehenen energetischen Modernisierung – eine Verdoppelung der Kaltmiete - war für die Mieter nicht akzeptabel. Also sprach sich der Unternehmensmieterrat gegen den Geschäftsplan 2012/13 aus.

"Die Probleme entstehen dann, wenn Unternehmensmieterrat und Geschäftsführung nicht kongruent werden in der Beschlusslage. Das kann ja mal passieren. Dann wird nämlich vom Aufsichtsrat ein, ich nenne es mal in Anführungszeichen - ein Vermittlungsausschuss einberufen. Dann wird nämlich noch mal alles offen gelegt, einem Mitbestimmungsausschuss des Aufsichtsrates, wo auch wieder die Mietervertreter drin sind, die dann beurteilen: Was meinte der Unternehmensmieterrat? Was meinte der Geschäftsführer? Und können wir da nicht noch mal einen Kompromiss herstellen? Wenn er nicht zu finden wäre der Kompromiss, dann kann der Aufsichtsrat den Unternehmensmieterrat überstimmen. Also insofern hat der Aufsichtsrat, der ja sozusagen den Eigentümer letztendlich vertritt, natürlich das Endzepter mit dem Geschäftsführer in der Hand, damit das Unternehmen nicht handlungsunfähig wird."  

Debatten über Interessenskonflikte

Aber, erklärt Thies, erst durch die Mietermitbestimmung wurde es möglich, über den Interessenkonflikt zu debattieren.

"Und das Ergebnis dieser Debatte - ich sage durchaus, das haben sich damals die Mieter erkämpft. Wir müssen die energetische Sanierung immer unter das Paradigma stellen: Ist das anschließend in der Miete machbar?"

Reinhard Thies lehnt an einem Zaun. (Martin Zähringer)Reinhard Thies ist seit 2013 Geschäftsführer der Wohnbau Gießen. (Martin Zähringer)

Es wurde eine Kappungsgrenze von 6,50 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter für die Bestandsmieter und für Neumieter mit Wohnberechtigungsschein eingeführt. Der Kompromiss war also eine sozialverträgliche Sanierung.

"Der eigentliche Durchbruch", sagt Rainhard Thies, "war, was die Akzeptanz angeht, also natürlich alles: Wir sind zufrieden. Wir sind gut informiert. Wir wissen, was auf uns zukommt. Unterwegs kommt ein Ombudsmann und macht den Interessensausgleich. Das sind die Soft Skills. Die harten Sachen sind der Mietpreis, der hinten rauskommen muss. Und das war damals Marburger Straße, Spitzwegring, was ich eben sagte, wo der Crash war. Da wurde gesagt, 8,50 Euro oder sowas. Oder über 8 Euro von 4,50 ausgehend: Nicht machbar für den Mieter. Das war damals, glaube ich, die Lage."

Peter Sommer: "Also 4,40 wäre die Erhöhung gewesen."
Heide Schweitzer: "Pro Quadratmeter."
Reinhard Thies: "Pro Quadratmeter. Und das ist schon, wenn wir sagen, da wohnen Mieter drinnen, die oft an der Grenze auch zur Hartz IV Regelsatzgrenze stehen ... hätte das ja Verdrängung bedeutet."
Schweitzer: "Auch die Wohnlage, wer zieht denn dort hin und bezahlt 8 Euro pro Quadratmeter?"
Thies: "Das wäre ja eine umfängliche Umstrukturierung in den Häusern und eine Gentrifizierung ... Das ist ja nicht nur negativ, aber an dieser Stelle ausdrücklich negativ gewesen."

Mietenkampf und Ehrenamt

Probleme bei der Mietermitbestimmung in Gießen könnte es mit dem Nachwuchs geben, denn das ehrenamtliche Engagement bei einem relativ hohen Aufwand ist nicht leicht zu vermitteln. Und nicht zuletzt hängt der Erfolg, wie uns die Mieterräte versichern, sehr von der Kooperationswilligkeit der Geschäftsführung ab. Da blickt man jetzt - Reinhard Thies geht 2020 in Rente - mit Spannung auf die neue Geschäftsführerin, die aus Erfurt kommt. Abgesehen davon ist die energetische Sanierung in Gießen nach wie vor ein strittiges Thema.

"Ja also, wir haben schon öfters mal heiße Diskussionen", erzählt Reinhard Thies. "Wir haben einige dabei, die also total gegen die energetische Sanierung sind. Ich hatte vorher schon mal gesagt - außen ein bisschen aufhübschen. Wir haben uns auch schon mal an dem Gebäude getroffen, da war der Geschäftsführer auch dabei, und hatten dann eine heiße Diskussion. Und das hat sich da natürlich in der internen Sitzung fortgesetzt. Und das ist also im Unternehmensmieterrat auch. Da sind auch Menschen drin, die kein großes Einkommen haben, die dann Ängste haben und dann schon von vorneherein die Abwehrhaltung einnehmen, und sich auch nicht von Argumenten überzeugen lassen, erstmal. Das ist an und für sich der schwierige Akt dabei."

"Aber die Mieter können auch, wenn sie sich einig sind, mit unserer Unterstützung sehr viel erreichen", ergänzt Heide Schweitzer. "Ich kann ihnen von einem Fall berichten: ein Häuserblock, 30 Mieteinheiten, energetische Sanierung im bewohnten Zustand. Diese Häusergruppe der 60er-Jahre, da ist innen in der ganzen Zeit nichts gemacht worden. Jetzt haben die gesagt: So, das Haus wird von außen jetzt schön eingepackt, wird schön angestrichen, sieht super aus: Aber wir hier drinnen haben noch das Bad, die Toilette aus den 60er-Jahren, wir möchten bei dieser Gelegenheit dann bitteschön ein neues Bad. Gut, es hat dann das Ganze etwas verzögert, aber die Mieter haben erreicht, dass sie alle neue Bäder bekommen haben. Und so waren sie dann auch gerne bereit diese höhere Miete zu bezahlen, weil sie gesagt haben, wir haben ja auch etwas davon."

Soziale Wohnraumversorgung in Berlin

Jan Kuhnert und seine Mitstreiter fanden in Berlin Gehör für eine Mietermitbestimmung. Das "Wohnraumversorgungsgesetz" trat am 1.1. 2016 in Kraft und schreibt Mieterräten für alle sechs städtischen Wohnbaugesellschaften vor, wobei ein Mieterrat für 5000 bis 8000 Wohnungen zuständig ist – je nach Entscheidung der Aufsichtsräte, die die genaue Anzahl der Mieterräte festlegen können. Bei der größten Berliner Wohnbaugesellschaft degewo mit ihren 67.000 eigenen Wohnungen kommt man auf elf Mieterräte, die einen stimmberechtigten Mieterrat in den Aufsichtsrat wählen und dazu einen weiteren ohne Stimmrecht.

"Ich hatte mir, wie gesagt, mehr vorgestellt, und wir sind jetzt in der praktischen Erprobung", sagt Jan Kuhnert. "Das ist über ein Gesetz nicht einfach zu kreieren, wie man damit umgeht, dass ein Mietervertreter im Aufsichtsrat sitzt und extrem, nein extrem nicht, aber deutlich schutzbedürftige Interessen des Unternehmens erfährt. Also er hört ja Entscheidungen, die man erst mal nicht öffentlich kommunizieren kann. Also wenn da die Geschäftsführung sagt: Ich habe vor, da und da ein Grundstück zu kaufen, sobald das öffentlich ist, braucht man über den Grundstückspreis nicht mehr nachzudenken: Er ist schon doppelt so hoch."

Was die Mieterräte in Berlin erreichen können, muss sich noch zeigen. Zum Vergleich: Für 7100 Wohnungen der Wohnbau Gießen gibt es 36 Mieterräte, die oft schon jahrzehntelang aktiv sind. Für 310.000 kommunale Wohnungen in Berlin gibt es nun insgesamt 47 Mieterräte. Und auf der zweiten Berliner Versammlung aller Mieterbeiräte und Mieterräte im Oktober 2018 gab es zudem eher abstrakte Empfehlungen: für mehr Transparenz und mehr Lernbereitschaft in den Unternehmen, für direkte effiziente Kommunikation, die - so der Wortlaut - "keinesfalls das Ehrenamt überlasten dürfe."

"Da muss man auch sagen, bedarf es viel mehr Unterstützung, wenn Sie mal reinschauen, wie die Gewerkschaftsapparate ihre Mitbestimmungsträger qualifizieren und schulen und ein Büro haben als Personalrat oder Betriebsrat und Ähnliches", so Jahn Kuhnert. "Das muss man auch noch für den Bereich der Mieter in einer ähnlichen Qualität aufbauen, auch mit eigenen Schulungsgängen etc. Wie gesagt, das Ziel ist, irgendwann mal auch durchaus fachlich auf einer Augenhöhe argumentieren zu können, als Gruppe, nicht jeder Einzelne, aber als Gruppe der Mietervertreter der Unternehmensleitung auch mal Paroli bieten zu können."

Mieterrechte und Marktinteressen

Die Mieteraktivisten in Berlin gehen indessen in ihren Forderungen noch weiter. Die neue Berliner Mieteninitiative trägt ihr Programm im Namen: "Initiative Deutsche Wohnen & Co enteignen". Jan Kuhnert sekundiert mit einem wohnpolitischen Grundlagentext, Titel: Neue Wohnungsgemeinnützigkeit. Das voluminöse Dokument könnte zur Rückführung der ehemals gemeinnützigen oder sozialen Wohnungen, die sich heute in den Händen von internationalen Konzernen befinden, ganz gut passen.

Demonstration gegen steigende Mieten und Gentrifizierung am 6. April in Berlin. Mit einem Transparent "Deutsche Wohnen & Co Enteignen". (imago images/Stefan Boness/Ipon)Aktivisten der Initiative "Deutsche Wohnen & Co Enteignen": Statt der geforderten 20.000 Stimmen wurden 77.000 übergeben. (imago images/Stefan Boness/Ipon)

"Ob die dann am Ende in Anstalten öffentlichen Rechts umgewandelt werden, das wird man dann sehen", sagt er. "Es ist ja keine Verstaatlichung, sondern eine Vergesellschaftung gemäß Grundgesetz. Das würde aber auch bedeuten, dass wahrscheinlich viel, viel stärker sowas wie Mieterbeteiligung drin sein muss, weil das andere wäre eine Verstaatlichung. Und eine Vergesellschaftung heißt ja eigentlich, dass die Gesellschaft – Gänsefüßchen – 'die Macht übernimmt' – Gänsefüßchen Ende. Und die wäre jetzt hier sinnvollerweise durch die Mieterinnen und Mieter vertreten. Also vielleicht ist das ja eines der Ergebnisse dieser Initiative."

Im Juni 2019 hat die neue "Initiative Deutsche Wohnen & Co enteignen" ein Volksbegehren initiiert. Statt der geforderten 20.000 Stimmen hat man sogar 77.000 an den Senat übergeben. Gefordert wird ein neues Gesetz, Hauptpunkt: Private Wohnungsgesellschaften, die mehr als 3000 Wohnungen besitzen, sollen nach Artikel 15 des Grundgesetzes enteignet und in Gemeineigentum überführt werden.

Jan Kuhnert vergleicht die Lage mit der Initiative "Mietenvolksentscheid" von 2015. Damals kam der Senat der Initiative mit einem eigenem Gesetz zuvor, dem Wohnungsversorgungsgesetz. Es hat zwar die Vorlage der Initiative entschärft, erfüllt aber ihre Grundforderung einer neuen sozialen Ausrichtung der kommunalen Wohnraumversorger. Vielleicht gehe es jetzt ähnlich mit der Wiedervergesellschaftung der Konzernwohnungen:

"Ob das dann allerdings umgesetzt wird, ist dann wieder die nächste Frage. Denn ich nehme schon an, dass die Eigner dieser Unternehmen, und der größte Kapitaleigner ist ja auch der größte Kapitalgeber der Welt, nämlich Blackrock. Ob die damit einverstanden sind, das kann man bezweifeln. Es wird sicherlich längere rechtliche Auseinandersetzungen geben – mit teureren Kanzleien auf allen Seiten."

Epilog

"Also der Mieter hat ein Mitspracherecht durch diese Gremien", sagt Heide Schweitzer. "Aber mitbestimmen: Das ist unmöglich. So hin und wieder müssen auch wir den Mietern sagen: Leute, überlegt mal: Ihr könnt nicht nur fordern, fordern, fordern. Es geht nicht. Ich meine, wir müssen auch realistisch denken."

Autoren: Jane Tversted, Martin Zähringer
Redaktion: Carsten Burtke
Regie: Stefanie Lazai
Technik: Martin Eichberg.
Sprecher*innen: Eva Kryll, Adam Nümm

Lektüretipp
Jan Kuhnert/Olof Leps: Neue Wohngemeinnützigkeit. Wege zu langfristig preiswertem und zukunftsgerechtem Wohnen. Springer VS, Wiesbaden 2017

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