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Studio 9 | Beitrag vom 23.01.2017

Wohnen in BerlinWenn steigende Baukosten zum Problem werden

Von Anja Nehls

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Auf der Baustelle eines Wohnungsneubaus im Jahr 2014 in Berlin sind Rohbauten und Kräne zu sehen. (picture alliance / dpa / Daniel Naupold)
Baustelle Berlin: Neugebaute Wohnungen sind in Berlin für Durchschnittsverdiener kaum mehr erschwinglich. (picture alliance / dpa / Daniel Naupold)

Bauen wird immer teurer, besonders in Berlin: In der Hauptstadt ist der Bedarf zurzeit besonders groß. Die Grundstückspreise steigen und die Baufirmen können die große Nachfrage kaum noch bedienen – auch das treibt die Kosten.

Hier entsteht am Rande der Berliner City ein Mehrfamilienhaus mit 80 Mietwohnungen. Keine Luxuswohnungen, sondern ganz normaler Wohnstandard. Für Durchschnittverdiener werden diese Wohnungen dennoch unerschwinglich sein, denn die Baukosten in Berlin sind in nur einem Jahr um zwölf Prozent gestiegen, sagt David Eberhardt vom Verband Berlin Brandenburgischer Wohnungsunternehmen BBU:

"Höhere Neubaukosten bedeuten auch höhere Neubaumieten, das ist ein ganz klarer Zusammenhang, weil das ja irgendwie gegenfinanziert werden muss."

Die Mitglieder des BBU bewirtschaften rund 1,1 Millionen Wohnungen in Berlin und Brandenburg. Dabei sind die landeseigenen, aber auch genossenschaftliche und kirchliche. Während die Unternehmen 2014 noch für 2600 Euro pro Quadratmeter bauen konnten, waren es 2015 bereits knapp 3000 Euro.

Hohe Nachfrage nach Bauleistungen

Dass das Bauen immer teurer wird, liegt zum einen an der großen Nachfrage nach Bauleistungen. Zwischen Januar und September 2016 erhielten die Baufirmen genau 50 Prozent mehr Aufträge als im Zeitraum des Vorjahres, das verteuert das Angebot. Zudem treiben aber auch die stark gestiegenen Anforderungen die Kosten in die Höhe, klagt der Architekt Tobias Nöfer:

"Es gibt ungefähr sechseinhalbtausend Normen in Deutschland für das Bauen und es sind ganze Heerscharen von Professoren damit beschäftigt, Normen zu überarbeiten, zu erneuern und zu verbessern. Und dieser ständige Verbesserungsprozess seit Jahrzehnten, den wir in Deutschland mitmachen, der kippt ja irgendwann um. Warum fordert jeder immer ein Maximum und jeder Fachmann denkt immer nur an sein Gebiet. Dass das alles auch noch bezahlbar bleiben muss, das ist alles wurscht.

Der BBU fordert jetzt eine "verpflichtende Bau- und Wohnkostenfolgeabschätzung für gesetzliche Vorgaben." Denn nach der neu geltenden Berliner Bauordnung sollen in Zukunft 30 Prozent und bald sogar 50 Prozent der Wohnungen im Neubau barrierefrei sein. Das kostet Platz, und steigere die Kosten dieser Wohnungen um elf Prozent. Die neueste Stufe der Energieeinsparverordnung, koste noch mal sieben Prozent mehr pro Quadratmeter, sagt David Eberhardt:

"Bei der Energieeinsparverordnung ist es zum Einen eine dickere Dämmdichte, die mehr Kosten verursacht, zum anderen sind es Prüfsachverständige, die immer mehr innerhalb der Bauleistungen überprüfen müssen, freigeben müssen und drittens ist es vor allem der Anteil der Haustechnik, der stark zunimmt, das sind Wärmerückgewinnungspumpen, wo derzeit auch noch gar nicht klar ist, wie dann zum Beispiel auch die Instandhaltungskosten steigen in Zukunft."

Von allen Seiten steigen die Anforderungen

Neubauten brauchen jetzt teure Sonnenschutzfenster, auch wenn es ein Rollo gibt, die Forderung nach absoluter Dichtigkeit von Fenstern und Türen führt dazu, dass aufwendige Abluftanlagen eingebaut werden müssen, hohe Schallschutzanforderungen ziehen dickere Decken und Wände nach sich und die Wasserbetriebe möchten seit neuestem eigene Schächte für die Frischwasserversorgung. Viele Bauvorhaben, vor allem Dachgeschoss ausbauten scheitern auch an den Anforderungen der Feuerwehr.

Rasenflächen oder den Bürgersteig wie früher als Platz für die Aufstellung der Drehleiter lässt Frieder Kircher von der Berliner Feuerwehr nicht mehr gelten, mit, aus Sicht der Feuerwehr, guten Argumenten:

"Die Drehleiter kann über 16 Tonnen haben, dazu brauchen sie natürlich einen vollbefestigten Bodenbereich. Der Gehweg ist es zum Beispiel schon nicht mehr, denn im Gehweg sind meistens Leitungen vergraben und die Oberfläche hat nicht die gleiche Festigkeit wie zum Beispiel das Straßenland."

Ein zweiter Rettungsweg über die Leiter der Feuerwehr ist aber Vorschrift. Möglich wäre es, durch Parkverbote auf der Straße Platz zu schaffen, aber da spielen die Tiefbauämter nicht mit, klagt Architekt Tobias Nöfer:

"So die Feuerwehr fordert, da ist nichts zu machen. Und das Tiefbauamt weigert sich, da ist auch nichts zu machen, also steht man denn da und fragt sich, wie soll man es denn machen. Wie wir es machen könnten, wäre, wir bauen einen Sicherheitstreppenraum, der kostet ungefähr 150.000 Euro und das zahlen dann die Mieter. Da muss man sich nicht wundern, dass das Wohnen immer teurer wird."

Öffentlicher Personalmangel verzögert

Leidtragende sind sowohl private, als auch öffentliche Bauherren, klagt auch der Baustadtrat vom Berliner Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf Oliver Schruoffeneger von den Grünen:

"Wenn ich weiß, dass die bauliche Errichtung eines Kitaplatzes in Frankreich ungefähr 30 bis 40 Prozent günstiger ist als hier bei uns in Berlin, dann liegt das ja nicht daran, dass die nur Pappgebäude hinstellen, sondern dass sie eben andere Baustandrads haben, die aber auch durchaus einem mitteleuropäischen Standard entsprechen."

Dazu kommt in Berlin ein dramatischer Personalmangel in den Stadtplanungsämtern, Bauämtern, Hoch- und Tiefbauämtern, Denkmalschutz- und Liegenschaftsämtern. Das verzögert Bauvorhaben zum Teil um Jahre und treibt ebenfalls deren Kosten in die Höhe. So mancher Bauherr geht darüber pleite. Rechnerisch werden fünf Prozent der Gesamtbaukosten als Miete veranschlagt, sagt der BBU. 2009 kam man da noch auf 8,50 pro Quadratmeter, jetzt sind es über zwölf Euro. Bezahlbares Wohnen sieht anders aus.

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