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Interview | Beitrag vom 12.06.2019

Wirtschaftswissenschaftler zu steigenden MietenWohnungsbau hilft, der Mietendeckel eher nicht

Michael Voigtländer im Gespräch mit Dieter Kassel

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Der Demonstrationszug gegen steigende Mieten vom Bündnis gegen Verdrängung und #Mietenwahnsinn zieht durch die Karl-Marx-Allee in Berlin.  (dpa / picture alliance / Christoph Soeder)
Natürlich sei eine Mietpreisbremse für die Mieter erst mal ein gutes Signal, sagt Michael Voigtländer - bis die Vermieter darauf reagieren. (dpa / picture alliance / Christoph Soeder)

Nicht nur Mieterinitiativen, auch Politiker denken inzwischen laut über eine Mietdeckelung nach. Ländern wie Spanien oder Großbritannien haben damit bereits Erfahrung gemacht. Aber nicht nur gute, sagt der Wirtschaftswissenschaftler Michael Voigtländer.

Dieter Kassel: Mieterinitiativen, aber auch verschiedene Politiker denken inzwischen laut darüber nach, zum Beispiel fünf Jahre lang Mieterhöhungen einfach zu untersagen. Es gibt entsprechende Überlegungen und Projekte in Berlin, in Hamburg, in Frankfurt am Main, und in München startet sogar bald eine Bürgerinitiative mit Unterschriftensammlungen, die idealerweise am Ende dazu führen sollen, dass es einen solchen Mietanstiegsstopp in ganz Bayern gibt.

Darüber und auch über mehr Transparenz auf dem Wohnungsmarkt wollen wir jetzt mit Michael Voigtländer sprechen. Er leitet das Kompetenzfeld Finanzmärkte und Immobilienmärkte beim Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln und hat eine Professur für Volkswirtschaftslehre an der Hochschule Bonn-Rhein-Sieg. Wenn wir mal wirklich von einer Mietanstiegsbremse, -untersagung für fünf Jahre sprechen, halten Sie das grundsätzlich einmal überhaupt für rechtlich machbar?

Voigtländer: Die rechtliche Geschichte ist natürlich schwer zu beurteilen für mich als Volkswirt. Aber es gibt wohl Zweifel, ob das tatsächlich juristisch durchsetzbar ist. Und das ist natürlich auch eine problematische Situation, dass wir nachher in jahrelange Rechtsstreits kommen und keiner so richtig weiß, ob das Instrument nachher wirklich angewendet werden kann.

Mögliche Nachteile einer Mietdeckelung

Kassel: Gut, dann lassen wir das Juristische mal ganz kurz weg und gehen davon aus, die Politik würde das machen, der Rechtsstreit schiebt es zunächst nicht auf und wir hätten eine solche Regelung, wäre das denn aus Ihrer Sicht wirtschaftlich sinnvoll?

Voigtländer: Ich halte das schon für problematisch. Natürlich ist das für die Mieter erst mal ein gutes Signal, aber die Vermieter werden in der Regel reagieren. Und wir haben viel Erfahrung aus anderen Ländern wie Spanien oder Großbritannien, dass die Vermieter dann auf zwei Arten reagieren: Das eine ist, sie versuchen vielleicht an Selbstnutzer zu verkaufen, weil die noch eine höhere Nachfrage haben und bereit sind, auch nach den tatsächlichen Knappheitsverhältnissen einen Betrag zu bezahlen. Das heißt, dann wird der Mietwohnungsmarkt kleiner.

Oder aber sie sagen: Okay, es lohnt sich nicht mehr, groß in die Wohnung zu investieren oder auch instand zu setzen. Das heißt, auf Dauer geht die Bausubstanz verloren – gerade, wenn die Vermieter damit rechnen, dass das Einfrieren der Mieten eben nicht nur für fünf Jahre ist, sondern möglicherweise auch längerfristig gilt.

Kassel: Aber zumindest Letzteres, was Sie gesagt haben, es wird nicht mehr investiert in Wohnungen, es lohnt sich auch nicht mehr so sehr im privaten Sektor, neu zu bauen, dieses Argument kommt ja bei jedem Vorschlag, den irgendjemand macht, um die Mietsteigerungen zu stoppen. Klar, wenn die Mieten nicht mehr unendlich steigen, wird der Markt für manche ein wenig weniger attraktiv. Aber man kann nicht das eine gegen das andere ausspielen. Man kann da auch nicht sagen: Wir lassen die Mieten steigen, so lange, bis sich eigentlich keiner mehr normale Wohnungen leisten kann.

"Wir brauchen einfach mehr Wohnungsbau"

Voigtländer: Das kann natürlich nicht das Ziel sein. Das Ziel muss ja tatsächlich darin bestehen, diese Knappheit wegzubekommen. Das heißt, wir brauchen einfach mehr Wohnungsbau. Da müssen wir vor allen Dingen die Ressourcen und alle Kraft reinsetzen, dass wir das regeln können, oder eben, dass wir auch andere Standorte attraktiv machen, dass eben nicht mehr alle nach Berlin, München und Hamburg gehen, sondern dass eben auch die weiteren Umlandgemeinden attraktiv genug sind, dass dort die Menschen bleiben und eben auch anderswo Perspektiven für sich sehen. Das ist sicherlich das Entscheidende.

Wenn wir jetzt versuchen, die Mieten auf irgendeine Art und Weise zu deckeln, dann kriegen wir die Knappheit nicht weg, dann haben wir nur eine andere Zuteilung. Letztlich ist es so: Wenn die Mieten noch niedriger sind, dann kann es für noch mehr Menschen attraktiv sein, zu versuchen, in die Stadt zu kommen, und der Vermieter sieht sich eigentlich noch größerer Nachfrage entgegen. Und dann wird er sagen: Ich muss ja gar nichts mehr für die Wohnung tun, ich werde sie so oder so los. Das ist genau die Entwicklung, die wir in vielen Ländern hatten, dass dann eben der Mietwohnungsmarkt an Qualität verloren hat. Und das sollten wir auf jeden Fall vermeiden.

Bezahlbare Wohnungen fördern

Kassel: Es ist natürlich richtig, dass einfach mehr Wohnungen gebaut werden müssten, oder eigentlich kann man den Konjunktiv auch weglassen, müssen. Es geschieht bloß zum Teil nicht. Und dann haben wir das Problem, es gibt den sozialen Wohnungsbau auf der einen Seite und den privaten Wohnungsbau. Man sieht es gerade in den großen Städten in Deutschland: Weil der Markt so attraktiv ist, entstehen eher teure, große Wohnungen in besonders guten Lagen. Wie kann man dafür sorgen, dass die Mitte auch gebaut wird? Ich meine, es gibt ja einen großen Bereich von Menschen, die brauchen keine Sozialwohnung, aber die können sich auch keine Luxuswohnung leisten.

Voigtländer: Richtig, und ich glaube, da müssen wir schon auch gegensteuern, und da gibt es auch durchaus Instrumente. Ein ganz wichtiges Instrument ist sicherlich die Konzeptvergabe, das heißt, wenn die öffentliche Hand Bauland schafft, dass sie dann eben sagt, ich verkaufe dieses Bauland oder vergebe das Erbbaurecht, aber ich möchte es nicht zum Höchstpreis vergeben, sondern ich möchte, dass möglichst viele zum Beispiel preisgünstige Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen entstehen. Diese Möglichkeiten haben wir. Manche Städte wie Hamburg nutzen das auch schon relativ intensiv, Städte wie Berlin aber leider noch nicht. Da ist sicherlich noch einiges zu tun.

Und ansonsten müssen wir uns natürlich im Wohnungsmarkt auf die konzentrieren, die tatsächlich bedürftig sind, die Probleme haben, da müssen wir das Wohngeld zum Beispiel stärken. Aber wir müssen auch schauen, dass zum Beispiel Sozialwohnungen wirklich denjenigen zugutekommen, die bedürftig sind und die Zahlungsprobleme haben.

Unklare Besitzverhältnisse

Kassel: Das ist ja ein großes Thema, der Mietmarkt im Moment und auch der Kaufmarkt. Aber es gibt noch eine andere Diskussion ganz aktuell, da geht es um Transparenz. Es ist tatsächlich so, dass natürlich im Grundbuch, beim Grundbuchamt steht, wem eine Wohnung, wem ein Haus gehört. Kann man auch nachgucken, wenn man ein berechtigtes Interesse hat.

Nur weiß man es nachher oft nicht, weil da irgendwelche Firmennamen stehen oder auch Namen von Privatleuten, die am Ende gar nicht die wirklichen Besitzer sind.

Aber viele fordern nun mehr Transparenz, ein neues Register, unter anderem aktuell der Grünen-Vorsitzende Robert Harbeck. Haben Sie eigentlich als Experte eine Erklärung dafür, warum ich im Grundbuch Namen finden kann und trotzdem nachher nicht weiß, wem meine Wohnung gehört, die ich möglicherweise miete?

Voigtländer: Ja, da ist Deutschland schon speziell. Es hat auch viel mit Datenschutz zu tun, mit Privatsphäre, die wir wahren wollen. In anderen Ländern wie etwa in den USA, da kann jeder schauen, was der Nachbar an Grundschuld zu tragen hat, an Grundsteuer zu tragen hat. Also da sind wir transparenzmäßig weit hinterher. Und es ist tatsächlich auch nicht nachvollziehbar, dass die Stadt nicht weiß, wem die Grundstücke gehören, denn sie muss ja teilweise auch zugehen können auf die Eigentümer, um beispielsweise zu animieren, dass mehr gebaut wird, oder um zu sehen, dass eben die Brachflächen endlich der Bebauung zugeführt werden. Da müssen wir noch einen weiten Weg gehen.

Und ich würde sogar noch einen Schritt weiter gehen: Wir brauchen eigentlich auch eine umfangreiche Mietpreisdatenbank, denn die Stadt weiß ja oft auch gar nicht, wie die Mietentwicklung tatsächlich im Detail ist. Und das würde schon auch helfen, auch zu steuern, um den Markt realistischer einschätzen zu können.

"Transparenz ist das Gebot der Stunde"

Kassel: Hätten Städte und Gemeinden nicht auch einen finanzielles Interesse an mehr Transparenz? Ich meine, klar, wer auch immer im Grundbuch steht, muss in irgendeiner Form die Grundsteuer zum Beispiel zahlen. Aber wenn das nicht der wirkliche Besitzer ist, so höre ich immer wieder, gibt es schon steuerliche Tricks, wenn dann die Holding eigentlich in Malta sitzt oder sonst wo, das dann so zu verrechnen, dass man es am Ende doch nicht zahlt. Also gäbe es nicht sogar ein finanzielles Interesse auch aus Sicht der Gemeinden an mehr Transparenz?

Voigtländer: Das ist schwer zu beurteilen, und ich glaube, auch der Anteil der ausländischen Investoren wird oftmals überschätzt. Natürlich haben wir mehr ausländische Investoren in Berlin als jetzt zum Beispiel in Potsdam, aber nichtsdestotrotz: Es sind nicht so viele, wie man allgemein denkt. Aber ich denke, die Stadt hat natürlich ein Interesse, mehr über den Immobilienmarkt zu wissen. Um zum Beispiel angemessene Mieten für Grundsicherungsempfänger festzulegen, aber auch, um im Detail zu wissen, wer überzieht eigentlich mit den Mieten?

Gäbe es so eine Mietpreisdatenbank beispielsweise, dann könnte man ja auch direkt auf Vermieter zugehen, die eben sehr hohe Mietpreise verlangen und zum Beispiel die Mietpreisbremse reißen. Da gäbe es viel mehr Steuerungsmöglichkeiten. Und natürlich, das ganz Entscheidende ist, an Bauland zu kommen für die Kommunen. Und dazu muss ich natürlich auch wissen, wer sind eigentlich die Eigentümer? Von daher ist Transparenz sicherlich das Gebot der Stunde.

Äußerungen unserer Gesprächspartner geben deren eigene Auffassungen wieder. Deutschlandfunk Kultur macht sich Äußerungen seiner Gesprächspartner in Interviews und Diskussionen nicht zu eigen.

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