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Zeitfragen | Beitrag vom 01.10.2019

Teuer wohnen in DeutschlandWann platzt die Immobilienpreisblase?

Von Tim Zülch

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Panoramaaufnahme einer großen Baustelle mit vielen Kränen. (imago/Westend61)
Noch wird gebaut - hier in Ostfildern in Baden-Württemberg. Doch die Immobilienpreise steigen immens. Die Blase droht zu platzen. (imago/Westend61)

Die Baulandpreise steigen seit Jahren stark an. Wohnen in den gefragten Metropolen oder in deren Umland ist kaum noch leistbar. Der Traum von den eigenen vier Wänden droht für viele zu platzen - genau wie die Immobilienpreisblase.

Am 15. September 2008, also vor ziemlich genau elf Jahren, standen die Mitarbeiter der viertgrößten Investmentbank der USA vor dem Nichts. Lehman Brothers: Die Bank ist zum Symbol für das Platzen der damaligen Immobilienblase geworden.

Im Kopf geblieben sind die Bilder von Mitarbeitern von Lehman Brothers, die ihre persönlichen Gegenstände aus der Bank tragen und von aufgebrachten Hausbesitzern beschimpft werden. Auch Deutsche Institute wie die Deutsche Industriebank IKB, die Hypo Real Estate und die WestLB gerieten ins Straucheln und mussten vom Steuerzahler mit hunderten Milliarden Euro an Krediten und Bürgschaften gestützt werden.

Warnungen vor einer neuen Immobilienkrise

Wie konnte es so weit kommen? Die Zentralbank der USA hatte die Zinsen auf ein Prozent gesenkt, um die Wirtschaft anzukurbeln. Die Nachfrage nach Immobilien stieg massiv an, doch der Neubau kam nicht hinterher. Die Preise stiegen. Käufer zahlten zum Teil Fantasiebeträge, weil sie auf noch weiter steigende Immobilienpreise spekulierten.

Als die Zentralbank schließlich die Zinsen Schritt für Schritt erhöhte, konnten die Hausbesitzer ihre Kredite nicht mehr bedienen. Die Blase platzte – mit den bekannten verheerenden Folgen weltweit.

Hat die Finanzbranche daraus gelernt? Offenbar nicht, denn Experten warnen schon vor einer neuen Immobilienkrise.

Eigentumswohnung - verzweifelt gesucht

Berlin Weißensee. Julia Linke sitzt in Ihrem Wohnzimmer im dritten Stock eines Altbaus. Auf dem Schoß ihre wenige Monate alte Tochter. Julia Linke arbeitet für ein Berliner Startup und ist in Elternzeit. Ihre Zeit nutzt sie, um für sich und ihre fünfköpfige Familie eine Eigentumswohnung zu suchen. Dafür scannt sie regelmäßig die Webseiten großer Immobilienportale.

"Ich habe die Suche tatsächlich sehr eng gestaltet – Umkreis ein Kilometer und vier Zimmer ab 100 Quadratmeter – und habe jetzt hier, ich glaube, vier Ergebnisse waren es. Drei Neubauten und eine Wohnung, die vermietet ist."

Eigentlich wollten sie und ihr Mann ins Berliner Umland ziehen. Doch der Arbeitgeber machte ihnen einen Strich durch die Rechnung. Außerdem müssten sie Rücksicht auf ihre Kinder nehmen, sagt Julia Linke.

"Wir haben hier unser soziales Umfeld, aber auch das, was wir quasi zum Leben brauchen, damit es irgendwie funktioniert. Das heißt, die Kitaplätze: ganz wichtig. Wir haben die Schule gleich neben der Kita, wir haben unsere Jobs hier und aus dem Speckgürtel rein zu pendeln, ist mit drei Kindern logistisch sehr, sehr schwierig."

Die günstigste unvermietete Wohnung soll 530.000 Euro für 100 Quadratmeter kosten. Berliner Allee, Erdgeschoss. Nichts für Familie Linke. Interessant findet sie allerdings ein 2021 bezugsfertiges Neubauprojekt mit gehobener Ausstattung, ganz in der Nähe.

"Genau, und das ist hier das Neubauprojekt schräg gegenüber. Die günstigste Wohnung haben wir hier: Vier Zimmer, 103 Quadratmeter für 650.000. Und man kann aber auch für 115 Quadratmeter, vier Zimmer 845.000 zahlen."

Die Preise stehen in keinem Verhältnis zum Gegenwert

Die Immobilienpreise steigen seit Jahren stark an – in so gut wie allen Ballungszentren. Bisher sorgten die niedrigen Zinsen dafür, dass Häuser trotz steigender Preise erschwinglich blieben. Doch mittlerweile scheint das nicht mehr der Fall zu sein. 500.000 Euro wären wohl drin, sagt Julia Linke, wahrscheinlich auch mehr. Aber für sie bilden diese Preise keinen realen Gegenwert mehr ab.

"Das ist, glaube ich, schon schwierig, jetzt so eine riesige Investition zu tätigen. Ich kann mir auch nicht vorstellen, dass eine normale Familie sich jetzt eine neue Wohnung kauft und dafür in Berlin tatsächlich 700-800.000 Euro ausgibt, in Berlin. Letztlich sind wir, denke ich, finanziell auch schon in einer ganz guten Situation. Aber trotzdem passt es nicht."

Das stellt auch Florian Becker vom Bauherrenverband fest. Der Verband berät Verbraucher beim einem geplanten Neubau und bei der Eigenheimsuche.

"In den Ballungsgebieten merkt man schon, dass die Kaufniveaus an die Grenze des normalen Finanzierenden gehen. Die Finanzierungskosten sind momentan sehr gering, allerdings sind in den letzten Jahren die Baupreise und die Grundstückspreise so erheblich angestiegen, dass der Einsparungseffekt mehr als aufgefressen wird bei den Ausgaben für Grundstücke, Hausbau oder auch Gebrauchtimmobilienkauf."

Die Preisspanne zwischen Stadt und Land wird größer

Die Kaufpreise für Immobilien sind deutschlandweit mittlerweile selbst den stark steigenden Mieten enteilt. So stiegen die Immobilienpreise seit 2007 um 77 Prozent. Für Menschen, die nach München, Hamburg oder Berlin ziehen wollen, stellt sich die Situation noch dramatischer dar.

Bei Mieten und Kaufpreisen gibt es eine immer größer werdende Preisspanne zwischen Stadt und Land, zwischen pulsierender Metropole und Dörfern, in denen nur noch die Alten ausharren. Ohne Laden, ohne Schule, ohne Busverbindung. Während man in manchen Regionen Brandenburgs oder Thüringens ein 100 Quadratmeter Einfamilienhaus für 80.000 Euro bekommen kann, sind in München 800.000 Euro keine Seltenheit mehr. Vor allem im Umland der großen Städte, dem Speckgürtel, steigen die Wohnungspreise am stärksten.

In Falkensee boomt die Immobilienwirtschaft

Die Regionalbahn RB10 öffnet ihre Türen in Falkensee. Die Stadt liegt im Landkreis Havelland – rund 25 Kilometer vom Berliner Stadtzentrum entfernt.

Schilder weisen bereits beim Verlassen des Bahnsteigs auf das hin, was in Falkensee am meisten boomt: Die Immobilienwirtschaft. Immobilienmakler, Architekturbüros und Bausparkassen drängeln sich im Zentrum der Stadt. Falkensee war vor einigen Jahren die am schnellsten wachsende Stadt Deutschlands. Wohnten 1990 noch 20.000 Menschen in Falkensee, hat sich Zahl mittlerweile verdoppelt. Vor wenigen Wochen begrüßte die Stadt den 44.444sten Einwohner. Doch mit dem Andrang der Menschen nach Falkensee hält das Immobilienangebot nicht Schritt.

Mehr Nachfrage als Angebot

Florian Schultze ist Geschäftsführer des Maklerbüros Böttger und Scheffler, das in Falkensee in einem umgebauten Einfamilienhaus residiert.

"Wir haben ja tatsächlich Anfragen für alles Mögliche. Ob es ein Baugrundstück ist, Wohnungen, Häuser – alles Mögliche. Praktisch ist es so, dass wir mehr Nachfrage als Angebot gerade haben."

Schulze verkauft Grundstücke, Eigentumswohnungen, Gewerbeobjekte. Aber den Großteil seines Umsatzes macht er mit Einfamilienhäusern. Die Preisentwicklung beobachtet er sehr genau.

"2014/2015 ging die wahre Explosion. Mittlerweile hat es sich so ein bisschen eingepegelt, was das Preisliche angeht. Die Grenze ist sicher noch nicht erreicht, aber man kann nicht mehr von einer Preisexplosion oder dergleichen sprechen."

Auch Schultze fragt sich, ob es sich bei dieser Preisentwicklung schon um eine Immobilienblase handelt.

"Wir haben auch mit vielen Banken und Finanzierern zu tun. Da hieß es dann schon vor ein, zwei, drei Jahren: Passt auf, die Blase wird platzen. Im Immobilienbereich ist es ja so, dass wir immer Schwankungen ausgesetzt sind. Es ist immer die Frage, wann geht es hoch, wann geht es runter. Und natürlich wird auch da viel spekuliert. Aber genau sagen kann es keiner komischerweise."

Immenser Preisanstieg in wenigen Jahren

In Falkensee steigen derweil die Preise weiterhin. Das Portal Immowelt.de erfasst regelmäßig die Angebotspreise für Immobilien. Nach diesen Daten haben sich die Quadratmeterpreise in Falkensee in fünf Jahren von 1600 Euro auf mittlerweile 3000 Euro fast verdoppelt. Auch Fabian Schultze bietet Häuser in dieser Preisklasse an.

"Wir haben jetzt ein älteres Haus aus den 30er-Jahren, das so um die 100 Quadratmeter Grundfläche hat und ein Grundstück, das so um die 1200 Quadratmeter hat. Da muss schon auch ein bisschen was gemacht werden. Da liegen wir bei um die 365.000 Euro."

Das sind noch nicht Münchner Verhältnisse. Doch der prozentuale Anstieg ist enorm.

Betrachtet man die reinen Bodenwerte, wird das noch deutlicher. Deutschlandweit werden die Bodenwerte anhand verschiedener Kriterien durch Gutachterausschüsse festgelegt. Ein solcher Ausschuss hat Zugriff auf die realen Kaufpreise für Grund und Boden. Die Bodenwerte weisen für das Zentrum von Falkensee in den letzten fünf Jahren eine Vervierfachung von 100 auf 400€ pro Quadratmeter aus.

Etwas außerhalb, in der Einfamilienhaussiedlung Falkenhain, gab es eine Verdreifachung des Bodenwerts auf 280€. Das heißt, für ein Baugrundstück von 1000 Quadratmeter Fläche muss man bereits knapp 300.000 Euro ausgeben. Und das Haus kommt noch dazu. Ob es sich bei solchen Entwicklungen - die an vielen Orten der Republik anzutreffen sind - bereits um spekulative Übertreibungen handelt, darüber sind sich die Experten uneinig.

Hohe Wahrscheinlichkeit einer Immobilienpreisblase

Das DIW ist das größte deutsche Wirtschaftsforschungsinstitut. 300 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter forschen in der Nähe der Berliner Friedrichstraße an ökonomischen und sozialen Fragestellungen. Konstantin Kholodilin hat zusammen mit Claus Michelsen eine Studie über die Wahrscheinlichkeit einer Immobilienblase verfasst und darin die Situation in verschiedenen OECD-Ländern untersucht.

"Im August ist unsere Studie erschienen, und da haben wir eine Art Frühwarnsystem verwendet, das aus zwei Bestandteilen besteht. Der erste Teil ist die Datierung der Blasen: Man guckt in die Geschichte, in die letzten 40,50 Jahre. Und dann der zweite Bestandteil ist die Prognose. Da verwendet man sowohl die traditionellen Methoden als auch einige Methoden des maschinellen Lernens, um die Wahrscheinlichkeit der Blase zu prognostizieren. Da haben wir festgestellt, dass in vielen Ländern, also nicht nur in Deutschland, die Wahrscheinlichkeit einer Blase ziemlich hoch ist."

Nach dieser Studie liegt die Wahrscheinlichkeit einer Immobilienpreisblase in Deutschland momentan bei 92 Prozent. Die USA, Schweden und Norwegen haben noch höhere Werte – 98 Prozent hat Kholodilin ausgerechnet.

Die Daten für Deutschland decken sich offenbar mit den Analysen der Bundesbank, denn die warnt schon seit Jahren vor einer "Überbewertung" von Immobilien und rechnet aktuell mit einem so genannten Rückschlagpotential von 30 Prozent. Das bedeutet: Wohnungen und Häuser hätten nach dem Platzen einer Blase nur noch 70 Prozent ihres jetzigen Werts. Für viele eine beunruhigende Vorstellung.

Wie eine Immoblienblase ensteht

Am Anfang steht immer eine Boomphase, erklärt Konstantin Kholodilin:

"Man hat am Anfang immer eine Nachfrage, die höher als das Angebot ist. Und weil es sehr viel internationales Kapital auf der Welt gibt, suchen sie immer nach Anlagemöglichkeiten. Und wenn sie sehen, dass es irgendwo steigt, werden sie dort investieren. Und das führt zu einer spekulativen Preisblase."

Doch an irgendeinem Punkt der Entwicklung, der durchaus zufällig sein kann, kommt es zum Platzen der Blase.

"Wenn die Leute beobachten, dass die Preise anfangen zu bremsen, zu verlangsamen. Dann kann es in der Tat zu Panik führen. Einige Leute werden versuchen, ihre Immobilien zu verkaufen. Einige werden Probleme mit der Bezahlung ihrer Kredite haben. Dann haben Banken Finanzprobleme. Dann werden diejenigen, die ihr Geld in Banken haben, auch Panik haben, weil sie sich fürchten werden um ihr Geld. Und dann kann das natürlich zu einer gesamtwirtschaftlichen Panik führen."

Der steigende Kaufpreis allein hat allerdings für die Entwicklung einer Blase untergeordnete Bedeutung. Viel wichtiger sei das Verhältnis der Nettojahresmiete zum Kaufpreis, so Reiner Braun vom Forschungsinstitut Empirica. Dieses Verhältnis nämlich beschreibt, welche Rendite ein Eigentümer mit seiner Immobilie erzielen kann.

"Wir gucken uns vier Indikatoren an. Der wichtigste Indikator ist das Verhältnis von Miet- zu Kaufpreisen. Sprich, wie viele Jahresmieten kostet eine Immobilie. Die Kaufpreise sind in Berlin zum Beispiel doppelt so stark gestiegen wie die Mietpreise. Zu normalen Zeiten war es so, dass man für 15 bis 20 Jahresmieten eine Immobilie kaufen konnte, mittlerweile sind wir in Städten wie Berlin oder München bei 30 bis 35 Jahresmieten."

Investoren nehmen niedrige Rendite hin

Seiner Beobachtung nach sind Immobilieninvestoren wegen der historisch niedrigen Zinsen derzeit bereit, Renditen von nur zwei oder drei Prozent hinzunehmen. Das allerdings würde sich ändern, sollte die Europäische Zentralbank EZB die Zinsen anheben.

"Wenn die Zinsen irgendwann mal wieder steigen sollten – und es wird irgendwann der Fall sein – dann muss die Luft wieder raus aus dieser Schere, die hier auseinander gegangen ist. Diese Schere zwischen Miet- und Kaufpreis. Wenn wir wieder normale Zinsen hätten, müsste diese Differenz wieder beseitigt werden. Das heißt wir haben ein Rückschlagpotential bei den Kaufpreisen, das bei 30 bis 40 Prozent liegt."

Marcus Buder, Immobilienexperte der Berliner Sparkasse, sieht dagegen keine Überbewertung von Immobilien für Privatkäufer. Er verweist vielmehr auf langfristige Preisschwankungen:

"Wir sehen auch die Preissteigerungen, die in den letzten Jahren stattgefunden haben, mit Schwerpunkt in den letzten sieben Jahren. Wir sehen aber auch aufgrund der langjährigen Erfahrung, die auch ich innehabe, dass es, wenn sie sich die letzten 30 Jahre betrachten, gar nicht so dramatisch ist. Ich bin alt genug, dass ich weiß, 1995 waren die Zinsen bei neun Prozent, und eine Eigentumswohnung hat in Berlin 4500 DM gekostet. Wenn sie das inflationsbereinigt und auch entgeltbereinigt betrachten, weil die Menschen ja auch mehr verdienen, dann waren die Preise damals mindestens genauso teuer wie heute."

Kein Kredit ohne Eigenkapital

Und Marcus Buder weist noch auf einen anderen Aspekt hin: Eine Blase wie in den USA 2008 könne schon allein deshalb hier nicht entstehen, weil in den USA Kredite an Menschen ohne Eigenkapital und mit einkalkulierter Wertsteigerung vergeben wurden.

Das sei hierzulande undenkbar. Man achte sehr genau auf die Solvenz der Kreditnehmer und passe die Verträge den gestiegenen Risiken an.

"Wir haben daraus gelernt, und bei uns ist ein entsprechender Eigenkapitalanteil Pflicht. Vor dem Hintergrund gucken wir da relativ entspannt drauf, weil wir unsere Risikopolitik auch bei steigenden Preisen immer nachadjustieren und sicherstellen, dass es uns nicht ereilen kann."

Wie streng deutsche Banken bei der Vergabe von Krediten wirklich sind, ist schwer zu überprüfen. Bei einem Vergleich von 21 Kreditinstituten durch die Stiftung Warentest 2017 kam allerdings heraus, dass 16 von 21 Anbietern teilweise eklatante Mängel in ihren Finanzierungsplänen hatten. Die Berater berechneten falsche Kreditsummen und boten Tilgungsraten an, die das Budget der Testpersonen überstrapazierten.

Keiner weiß, wann die Blase platzen wird

Hohe Preise, steigende Zinsen und freigiebige Kredite könnten am Ende eine toxische Mischung bilden, die die Nadel bis direkt an die Preisblase setzt. Wann die Nadel zusticht und die Blase platzt, bleibt Spekulation.

Auch Konstantin Kholodilin gibt zu, dass das DIW zwar an einer Verbesserung der Prognosen arbeite, aber die momentanen Vorhersagen nach wie vor sehr ungenau seien.

"Die beste Prognose macht man für das laufende Jahr. Für fernere Zukunft sind die Prognosen oft nicht so gut. Dazu haben wir eine Studie gemacht, wo wir gezeigt haben, dass die Präzision der Prognosen, der makroökonomischen Prognosen, so niedrig ist, dass man sie vergessen kann."

Berlin diskutiert Mietendeckel und Enteignung

Manchem Politiker scheint es recht zu sein, sollten die Immobilienpreise fallen. In Berlin befindet sich der Entwurf für einen Mietendeckel in der parlamentarischen Beratung. Danach sollen die Mietpreise in der Hauptstadt zwischen 5,95 Euro und 9,80 Euro gedeckelt werden. Auf einer Veranstaltung der Linkspartei Anfang September wurde dieses Ansinnen mit dem entsprechenden Nachdruck verteidigt. Landesvorsitzende Katina Schubert:

"Genossinnen und Genossen, da dürfen wir uns keinen Sand in die Augen wischen, weil der Sturm auf diesen Kompromiss, der läuft aus allen Rohren. Aber wenn wir es schaffen, das zu verteidigen, dann wird sich hier was ändern, und dann werden die Vermieterinnen und Vermieter, die Immobilienkonzerne kotzen. Das wird schon so sein. Und das müssen wir dann auch aushalten."

Berliner Aktivisten fordern darüber hinaus in einem Volksbegehren die Enteignung großer Wohnungsbaugesellschaften. Momentan befindet sich das Begehren in der Zulässigkeitsprüfung durch den Berliner Senat. Mietenaktivist und einer der Sprecher der Kampagne zur Enteignung von Immobilienkonzernen ist Rouzbeh Taheri:

"Grundsätzlich unterstützen wir natürlich den Mietendeckel. Das ist überhaupt gar keine Frage. Als Mieterinitiative wären wir ja ein bisschen plemplem, wenn wir dagegen wären, und natürlich kämpfen wir dafür, dass dieser Deckel so dicht wie möglich ausgestaltet wird. Wir unterstützen das da, wo wir es am besten können: bei den Mieterinnen und auf der Straße."

Deshalb ruft seiner Initiative – mit verschiedenen anderen – auch zu einer gemeinsamen Demonstration auf.

"Wir haben uns auch schon geeinigt, dass wir am 3. Oktober eine Demonstration veranstalten unter dem Motto: Richtig Deckeln, dann enteignen. Rote Karte der Spekulation!"

Die Branche blickt sorgenvoll nach Berlin

In der Immobilienbranche sorgen der Mietendeckel und das Volksbegehren für die Enteignung großer Immobilienkonzerne für Aufregung. Marcus Buder von der Sparkasse hat beobachtet, dass sich ausländische Immobilien-Unternehmen aktuell eher zurückhalten.

"Das ist durchaus ein zu erwartendes Szenario, dass der ein oder andere, auch institutioneller Nachfrager, zum Beispiel aus den USA, der früher gesagt hat, ich kaufe hier gerne mal 500 Wohnungen in Berlin, sich heute überlegt: ‚Mensch, das hört sich gerade komisch an, was die gerade besprechen, da warte ich erstmal ab.‘ Und wenn jemand abwartet, führt das im schlimmsten Fall zu leichten Korrekturen."

Diesem Schreckgespenst, dass sich Investoren zurückziehen könnten, sieht Tübingens Oberbürgermeister Boris Palmer hingegen entspannt entgegen. Auf einer Immobilienkonferenz im April dieses Jahres sorgte Palmer für fassungsloses Staunen bei den rund 200 anwesenden Branchenvertretern.

"Es gibt kein Investorenproblem. Sie sind mir alle vollkommen wurscht. Wenn sie alle gehen und sagen, ich will nicht in Tübingen investieren, macht mir gar nichts. Ich habe ein Überangebot an Investoren, ich brauche sie einfach nicht. Das war mal anders, aber so ist das. Und deshalb kann ich mir auch erlauben zu sagen: entweder zu meinen Konditionen oder gar nicht. Und meine Kondition heißt: Ich will keine steigenden Mietpreise mehr. Es geht nicht, dass in einer Stadt ein Arzt, ein Feuerwehrmann und selbst der Assistent an der Uni, dass die keine Wohnung mehr finden, die die bezahlen können. Das ist Realität. Bei uns werden Preise aufgerufen, die können die nicht mehr bezahlen."

Die Politik moderiert den Markt

Der Ton der Auseinandersetzung scheint rauer zu werden. Auf der einen Seite Immobilieninvestoren, die versuchen ihre Rendite – mit immer neuen Maßnahmen - in lukrativen Größenordnungen zu halten. Auf der anderen Seite Mieter und Kommunen, die auf radikale Gegenwehr setzen.

Verstärkt denken kommunale Entscheidungsträger nach über eine stärkere Bindung von Grundeigentum an städtische Erfordernisse. Im Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg werden per Vorkaufsrecht ganze Häuserzeilen erworben. Die Stadt Münster vergibt kommunale Grundstücke nur noch, wenn soziale Kriterien, wie eine "verbindlich niedrige Startmiete", erfüllt sind. Und in Falkensee hat man sich entschlossen, etwas zu tun, was hier schon lange nicht mehr passiert ist.

Grüne wünschen Geschosswohnungsbau

Ralf Haase ist Geschäftsführer der GeGeFa, der Gesellschaft für Gebäudewirtschaft Falkensee. Einem kommunalen Unternehmen. Erstmals seit 24 Jahren plant die Wohnungsbaugesellschaft einen Neubau.

"Nach unserem Plan geht es am ersten Oktober los mit der Rodung dieser Waldfläche. Wir stellen uns vor, dass wir hier auf diesem Gelände fünf Stadtvillen bauen mit je elf Wohneinheiten, das heißt insgesamt 55 Wohneinheiten. Und davon sind 45, die dem sozialen Wohnungsbau zugeordnet werden. Hier in dem Bereich mit dem Wäscheplatz wird ein Innenhof. Ja, es ist eine neue Aufgabe, aber man wächst ja mit seinen Herausforderungen. Wir freuen uns auf das Projekt, auch wenn es relativ viel Arbeit macht."

5,50 Euro pro Quadratmeter werden die sozial gebundenen Wohnungen voraussichtlich kosten. Knapp 10 Euro die anderen. Für Gerd Gunkel von den Grünen, Vorsitzender des Bauausschusses in Falkensee, ist es höchste Zeit, so zu handeln.

"Wir wünschen uns jetzt, dass Geschosswohnungsbau betrieben wird. Die Tendenz ist groß, dass jeder Grundstückseigentümer sein Grundstück an den nächsten Makler, der einen guten Preis bietet, verkauft und dann irgendwas drauf gemacht wird. Das sieht man an manchen Stellen in der Stadt auch schon. Es gibt Ecken, wo man sagt, es ist schade, dass da jetzt schon wieder der nächste Fertighausanbieter sich austoben durfte und daneben der zweite Fertighausanbieter. Und die Papphütten, die da entstanden sind, sind auch nicht gerade der städtebauliche Superclou."

Und Gerd Gunkel kann sich noch mehr Bebauung in Falkensee vorstellen: "Wenn Sie da drüben auf die Karte gucken, sehen Sie unter dem Falkenhagener See eine große grüne Fläche: Das ist das Falkenhagener Feld. Das soll irgendwann bebaut werden. Wir haben gesagt, wenn man das macht, wäre es wichtig, das so zu beplanen, dass es eine ordentliche soziale Mischung gibt."

Gunkel zeigt noch auf ein, zwei Stellen auf der Karte, die an der Wand des Büros der Falkenseer Grünen hängt: "Und dann war es das in Falkensee mit den Flächen auch irgendwann."

Vom Mietendeckel zur platzenden Blase?

So nachvollziehbar solche Maßnahmen für die jeweiligen Kommunen scheinen, Konstatin Kholodilin vom DIW sieht darin eine große Gefahr. Speziell den Berliner Mietendeckel sieht er kritisch.

"Wenn das in Berlin passiert, dann können andere Großstädte das nachahmen, dann könnte das zur Kehrtwende der Preisentwicklung führen. Das ist schon gefährlich, dann sind wir wieder bei dem Szenario vom Platzen der Immobilienpreisblase."

Für Kholodilin ein Horrorszenario. Doch auch den vielbeschworenen Neubau von Wohnraum – wie beispielsweise in Falkensee – bewertet er kritisch und verweist auf Spanien.

"Wenn man sie versucht, mit Bau zu stoppen, dann ist das keine gute Lösung. In Spanien hat man gesehen, dass der Bau sehr stark gewachsen ist, aber das hat nur zu mehr Problemen geführt, weil die Baubranche am meisten leiden musste. Mit Angebotsmaßnahmen ist es relativ schwer zu kämpfen. Bis jetzt sehe ich das eher als ein natürliches Phänomen, das sehr schwer zu regulieren ist."

Als das Mikrofon bereits ausgeschaltet ist, fällt Konstantin Kholodilin doch noch eine Lösung ein: Die Menschen müssten halt in kleinere Wohnungen ziehen, wenn sie sich die großen nicht mehr leisten können.

Ländliche Regionen stärken

Für Reiner Braun von Empirica liegt der Schlüssel für die Problematik bei den Wohnungspreisen vor allem in Infrastrukturmaßnahmen auf dem Land. Ländliche Schrumpfungsregionen müssten gestärkt werden, um die Abwanderung zu stoppen und daraus folgende Nachfrage für Wohnraum in den Städten zu begrenzen.

"Dazu gehört ein vernünftiger moderner ÖPNV, der auf Bedarf kommt. Dazu gehört eben ein Dorfladen, ein Treff, wo es noch ‘ne Bank gibt. Mit Leben in der Stadt. Hat aber natürlich auch was zu tun mit WLAN und Internetzugang."

Konkret könnte sich Braun auch Steuererleichterungen in solchen schrumpfenden Regionen vorstellen. Auf kurze Sicht sieht er aber – ähnlich wie Kholodilin – keine wirksamen Maßnahmen gegen die sich immer weiter aufblähende Preisblase auf dem Immobilienmarkt.

"Wir bauen mittlerweile seit gut zehn Jahren zu wenige Wohnungen in den Städten. Das können wir nicht in zwei bis drei Jahren nachholen. Und auch das Leben auf dem Land attraktiver zu machen, auch das geht natürlich nicht in zwei bis drei Jahren. Aber irgendwann müssen wir damit anfangen. Jetzt wäre ein guter Zeitpunkt."

Am Ende hilft die Zwischenwand

Aber was bleibt dann aktuell für den privaten Kaufinteressenten, dem die Preise zu hoch geworden sind? Eigentlich nur: Umzug ins Umland oder Verkleinerung der Wohnfläche.

Julia Linke aus Weißensee plant jetzt Trennwände in ihre Mietwohnung einzuziehen, damit die Kinder eigene Zimmer bekommen können.

"Sollte es tatsächlich so sein, dass wir nichts zum Kauf finden, würden wir einfach hier kreativ werden. Also wir haben 105 Quadratmeter. Die beiden großen Mädchen teilen sich gerade das Zimmer, die Kleine schläft noch bei uns mit im Schlafzimmer. Wir haben große Zimmer und können da aus meiner Perspektive problemlos noch Wände einziehen. Was der Vermieter dazu sagt, ist eine andere Sache."

Einen Umzug in eine andere Mietwohnung kommt für sie nicht in Frage.

"Vor drei Jahren sind wir hier eingezogen. Für den Preis, den wir hier zahlen, würden wir jetzt noch 80 bis 85 Quadratmeter bekommen. Wir haben Freunde mit drei Kindern, wo sich alle Kinder ein Zimmer teilen. Die Wohnung ist 70 Quadratmeter groß. Die werden genauso wenig umziehen, wie ein Bekannter, der in einer viel zu großen Wohnung für sich wohnt, weil er sagt, eine kleinere Wohnung macht überhaupt keinen Sinn, weil er da genauso viel oder mehr noch zahlen würde."

Der Einführung des Mietendeckels kann sie deshalb durchaus etwas abgewinnen. Auch ein Platzen der Immobilienblase schreckt sie nicht. Dann könnten sie und ihre Familie wieder hoffen. Auf adäquaten Wohnraum.

"Wäre schön, wenn die Wohnungen auch einfach wieder für die Menschen gebaut werden. Und nicht mit Riesen-, Riesen-Gewinnen gebaut. Und letztlich passt es mit dem Wert, den man dann erhält, mit dem Gefühl für Geld, das passt irgendwie nicht. Dafür, glaube ich, sparen wir lieber auf die Rente und kaufen uns dann das Haus am Meer oder ein Segelboot. Es gibt viele andere tolle Dinge, die man mit so viel Geld machen kann."

(leicht gekürzte Onlinefassung, thg)

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