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Zeitfragen | Beitrag vom 03.03.2020

Mit Stiftungen gegen BodenspekulationWie Wohnen erschwinglich bleiben kann

Von Catalina Schröder

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"Bezahlbare Mieten" steht am auf einem Wandbild nahe dem Kottbusser Tor in Berlin im Bezirk Kreuzberg. (dpa / Wolfram Steinberg)
Graffiti-Protest in Berlin-Kreuzberg: Hier sind die Mieten, aber auch die Preise für Eigentumswohnungen in den letzten Jahren rasant gestiegen. (dpa / Wolfram Steinberg)

Dass Wohn- und Gewerbemieten nicht weiter explodieren, dabei können Community Land Trusts helfen: gemeinnützige Stiftungen, die Grundstücke kaufen und so vor Spekulanten schützen. Die Idee aus den USA findet Nachahmer in Deutschland.

"Ich hatte ja alles voll, 450 bis 500 alte Bilderrahmen. Und da ich ja bedroht war, hab ich einen Tag der offenen Tür gemacht. Da habe ich am ersten Advent drei Stunden Ausverkauf gemacht, und da war der Laden brechend voll. Man kam gar nicht in den Laden rein. Die Friedenauer, die haben in alten Bildern gewühlt."

Wenn Hans-Jürgen Arnsmann von seiner Welt erzählt, dann meint er eine rund 110 Quadratmeter große Fläche im Erdgeschoss eines Jugendstil-Altbaus in Berlin-Friedenau.

"Hier mach ich eigentlich normal die Scheiben. Den hab ich gerade verkauft, da kommt ein Spiegel rein, der wird noch ein bisschen restauriert. Das ist meine Welt."

Seit mehr als 40 Jahren betreibt der Bilderrahmer und Glaser hier eine Werkstatt. Vor einigen Monaten bekam Arnsmann, der in diesem Herbst 80 Jahre alt wird, von seinem Vermieter die Kündigung. Die privaten Besitzer hatten das Haus an einen Investor verkauft, und der wollte die bisherigen Mietswohnungen und Arnsmanns Werkstatt in Eigentumswohnungen umwandeln.

Die unsanierten Räume ohne Heizung, in denen der Handwerker sein Geschäft führte, sollten für mehr als 600.000 Euro den Besitzer wechseln. Hans-Jürgen Arnsmann begann unterdessen nach einer neuen Bleibe für seine Werkstatt zu suchen.

"Am Anfang war ich ja noch ganz ruhig. Ich habe ja noch nicht geahnt, dass das so schwierig ist, Räumlichkeiten zu kriegen."

Für deutlich weniger Platz hätte Arnsmann häufig fast das Doppelte seiner jetzigen Miete von 850 Euro zahlen müssen. Zu viel für den Handwerker. Der neue Besitzer gewährte ihm ein paar Wochen Aufschub, und Arnsmann trug heimlich dazu bei, den einen oder anderen Kaufinteressenten zu verprellen, aber:

"Ich hab auch immer noch nachgeholfen, wenn der Makler nicht danebenstand, hab ich gesagt: Wissen Sie überhaupt, was hier passiert? Hier wird ein hundertjähriges Handwerksgeschäft zerstört. Und da kriegten manche schon ein schlechtes Gewissen."

Geholfen hat es nicht. Der Tag, an dem Hans-Jürgen Arnsmann sein Geschäft räumen sollte, rückte immer näher. Sein Betrieb stand vor dem Aus.

Wohn- und Gewerbeflächen werden immer teurer

Dass Wohn- und Gewerbeflächen seit Jahren unaufhaltsam teurer werden, ist längst keine Neuigkeit mehr. Die Medien sind voll von Berichten über Menschen, die mehr als die Hälfte ihres Einkommens für ihre Miete ausgeben. Auch Handwerker, Künstler und andere Gewerbe- oder Kleingewerbetreibende sind massiv von Mieterhöhungen betroffen. Sie werden und wurden bereits vielfach verdrängt. Allein in Berlin bangen nach Angaben der Industrie- und Handelskammer momentan mehrere 10.000 Gewerbetreibende aufgrund von hohen Mieten um ihre Existenz. Aber kann man jenseits des Jammerns auch etwas dagegen tun?

"Es geht darum, Raum für günstiges Wohnen, aber auch gewerbliche oder soziale und kulturelle Nutzung zur Verfügung zu stellen oder zu sichern, also zu erhalten und auch neu zu schaffen."

André Sacharow gehört zu einer Gruppe Berliner Bürger, die etwas aufbauen will, das es in Deutschland bislang noch nicht gibt: einen sogenannten Community Land Trust. Eine griffige deutsche Übersetzung dafür gibt es nicht. Man kann aber sagen: Es handelt sich um eine gemeinnützige Organisation, die bezahlbaren Wohnraum und Gewerbeflächen entwickelt und verwaltet. Um diese Idee umzusetzen, gründen Sacharow und seine Mitstreiter momentan eine Stiftung.

Eine Suchanzeige "Wohnung gesucht" (picture alliance / Robert Schlesinger)Bezahlbarer Wohnraum wird in deutschen Großstädten immer knapper. (picture alliance / Robert Schlesinger) 
"Und die Stiftung macht das, indem sie den Boden erwirbt und quasi den Boden trennt von dem Eigentum am Haus. Und die Stiftung will nur dauerhaft den Boden sichern und über die Trennung über das Erbbaurecht dauerhaft gemeinwohlorientierte Kriterien für die Nutzung des Hauses sicherstellen. Das Haus kann von Genossenschaften, von sozialen Trägern, von allen möglichen Rechtsformen oder Organisationen, Gruppen zu Verfügung gestellt werden. Und die können damit umgehen, als wenn sie es besäßen. Aber sie müssen sich an soziale Kriterien halten und können mit dem Haus nicht spekulieren."

Grundstück und Gebäude gehören zwei Eigentümern

Was kompliziert klingt, ist eigentlich ganz einfach: Weil Grund und Boden gerade in Großstädten so teuer geworden sind, sollen das Grundstück, auf dem ein Gebäude steht, und das Gebäude selbst zwei unterschiedlichen Eigentümern gehören. Die Stiftung von Sacharow und seinen Mitstreitern erwirbt das Grundstück. Das darauf stehende Haus könnte beispielsweise eine Genossenschaft kaufen. Für die Nutzung des Grundstücks zahlen die Besitzer des Gebäudes Miete – einen sogenannten Erbpachtzins.

Der Vorteil für beide Seiten: Sie müssen deutlich weniger Geld investieren. Und weil der Hausbesitzer viel geringere Ausgaben hat, kann er seine Wohnungen oder Gewerbeflächen zu günstigeren Preisen vermieten. Wohnen und ein Gewerbe zu betreiben, könnte auf diese Weise auch in attraktiven Großstadtlagen wieder bezahlbar werden.

Das Erbbaurecht, das die Berliner um André Sacharow sich zunutze machen wollen, gibt es in Deutschland schon seit über 100 Jahren. Trotzdem wird es hierzulande kaum genutzt. Gerade einmal rund fünf Prozent aller Häuser stehen auf Erbpachtgrundstücken.

Warum das so ist, darüber können Experten nur rätseln: Vermutlich ist es für viele Menschen eine komische Vorstellung, ihr Haus oder ihre Wohnung auf einem Grundstück zu bauen, das ihnen nicht gehört. Erbpachtverträge haben eine Laufzeit von 99 Jahren und können anschließend verlängert werden. Während der Laufzeit zahlt der Mieter einen Erbpachtzins an den Besitzer des Grundstücks. In der Regel jährlich zwischen vier und sechs Prozent des Grundstückswertes.

Bei Erbpacht wird weniger Anfangskapital benötigt

Gerade in Zeiten, in denen die Grundstückspreise explodieren, kann Erbpacht ein Vorteil sein, da Hausbauer deutlich weniger Anfangskapital benötigen. Läuft die Erbpacht nach 99 Jahren aus und wird nicht verlängert, tritt der Haus- oder Wohnungsbesitzer seine Immobilie ab und bekommt eine Entschädigung vom Grundstücksbesitzer.

Ziel der Stiftung, die Sacharow und seine Mitstreiter momentan gründen, ist es, zunächst in Berlin einzelne Grundstücke zu erwerben. Damit ihr Konzept aufgeht und die Wohn- und Gewerbeflächen von den Hauseigentümern tatsächlich dauerhaft günstig vermietet werden, wird es in ihrer Satzung klare Regeln geben.

"Mit dem Erbbaurecht hat man halt die einzige Möglichkeit, wirklich dauerhaft Belegung in Wohnungen für Leute festzulegen, die es sonst schwer haben auf dem Wohnungsmarkt irgendwas zu finden, die diskriminiert werden, entweder wegen Einkommen oder wegen der Herkunft, wegen des Akzents manchmal einfach."

Ein Baugerüst steht an einem Rohbau von Neubau-Wohnungen in Schöneberg. (dpa / Bernd von Jutrczenka) Fehlender Wohnraum ist ein großes Problem in Berlin. (dpa / Bernd von Jutrczenka) 
Anders gesagt: Ein Grundstück, das der Stiftung einmal gehört, muss qua Satzung dauerhaft für soziale Zwecke genutzt werden. Es kann nie wieder verkauft werden, ganz egal, welchen Preis jemand bietet. Zwar kauft die Stiftung zum Marktpreis und mischt damit zunächst mit in der Spekulation um Grund und Boden. Sobald ihr das Grundstück aber gehört, entzieht sie es dauerhaft der Spekulation. So zumindest die Idee.

Privatisierung ließ Mieten steigen

Vom Ansatz her erinnert der Community Land Trust an die kommunalen Wohnungsbauunternehmen, die es bis etwa Mitte der 2000er in großem Stil in den meisten deutschen Städten gab. Auch sie stellten bezahlbaren Wohnraum bereit. Viele Städte trennten sich aber von einem Großteil, um ihren Haushalt zu sanieren. Vielerorts waren die Gesellschaften zu Selbstbedienungsläden von Gewerkschaftern geworden, die Verwaltungen waren aufgebläht. Die Privatisierung sollte Kosteneffizienz bringen.

Die neuen privaten Besitzer haben dann zwar fleißig saniert, aber auch die Mieten erhöht. Für die Kommunen rächte sich dieser Schritt: Denn die Ausgaben für Mietbeihilfen verdoppelten sich allein von 2008 bis 2016. Seit 2017 gibt es nun einen umgekehrten Trend: Viele Städte gründen wieder Wohnungsbaugesellschaften, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

André Sacharow und seine Mitstreiter wollen die Verwaltung der Stiftung schlank halten, um einer überbordenden Bürokratie vorzubeugen. Momentan engagieren sie sich noch alle ehrenamtlich.

Die Stiftungsgründer wollen aber auch eine neue Art von Stadtentwicklung anstoßen: Es sollen nicht allein die Hausbesitzer sein, die darüber entscheiden, wer die Wohnungen und Gewerbeflächen nutzen darf.

"Quasi, dass die Leute, die das nutzen, gemeinsam mit den Leuten, die darin wohnen, mitbestimmen können in bestimmtem festgelegten Umfang, was gebraucht wird, und dass es nicht mehr danach geht, was den höchsten Profit macht, sondern das, was am meisten für die Nachbarschaft bringt – und für die Leute, die hier wohnen."

Dadurch sollen kleine Einzelhandelsgeschäfte, Cafés und soziale Einrichtungen wie Kitas auch dort Platz finden, wo sie sich die Mieten normalerweise gar nicht mehr leisten könnten.

Die Ursprünge der Community Land Trusts

In Deutschland sind Community Land Trusts noch nahezu unbekannt, dabei gibt es sie in anderen Ländern schon seit beinahe 50 Jahren. Diese Form des Gesellschaftseigentums geht unter anderem zurück auf das ländliche Indien in den 50er- und 60er-Jahren.

Damals wurden reiche Landbesitzer aufgefordert, freiwillig einen kleinen Teil ihrer Äcker abzugeben. Diese Flächen gingen in den Besitz der Dörfer über und die Dorfgemeinschaft entschied, wer die Flächen bewirtschaften durfte. So kamen auch Menschen ohne Geld an Grund und Boden.

Jane O'Meara Sanders und ihr Mann, der Präsidentschaftsbewerber Bernie Sanders, bei einem Wahlkampfauftritt (picture alliance / Photoshot / Image Press Agency / Rudy Torres)Präsidentschaftsbewerber Bernie Sanders hat als Bürgermeister von Burlington Community Land Trusts mit ins Leben gerufen. (picture alliance / Photoshot / Image Press Agency / Rudy Torres) 
In den USA entstanden – als Antwort auf die immer weiter steigenden Mieten in den 80er-Jahren – besonders viele Community Land Trusts in den Städten. Einer der Größten befindet sich bis heute in Burlington, im Bundesstaat Vermont im Nordosten der USA an der Grenze zu Kanada. Ähnlich wie heute in vielen deutschen Großstädten wurden damals in Burlington immer mehr Menschen aus ihren Vierteln verdrängt. Die Mieten wurden staatlich subventioniert und so gestaltet, dass Menschen, die nur 30 Prozent des durchschnittlichen Einkommens der Region verdienten, sich die Wohnungen leisten konnten. Bernie Sanders, einer der Bewerber um das Amt des Präsidentschaftskandidaten der Demokraten, war damals Bürgermeister in Burlington und unterstützte den Aufbau des Community Land Trusts. Bis heute gehören knapp acht Prozent des gesamten Wohnungsmarktes in der Stadt dieser gemeinnützigen Organisation und sorgen damit schon seit mehr als 30 Jahren für günstigen Wohnraum.

Finanzkrise und Niedrigzins ließen Immobilienmarkt boomen

Dass es in Deutschland bislang keinen Community Land Trust gibt, hängt nach Ansicht des Architekten Florian Hertweck auch damit zusammen, dass Eigentum in unserer Gesellschaft extrem hoch angesehen ist.

"Das hat natürlich früher was mit der Emanzipation des Bürgers zu tun. Das hat natürlich in der Nachkriegszeit mit dem Motto zu tun: Mein Haus, mein Auto, mein Garten. Aber heute ist es natürlich auch eine Frage der Altersvorsorge. Wenn das Geld relativ billig bei der Bank ist, dann versuche ich doch erst einmal, Eigentum aufzubauen, für später, wenn die Renten generell sehr niedrig sind."

Hertweck ist Autor des kürzlich erschienenen Buches "Architektur auf gemeinsamem Boden. Positionen und Modelle zur Bodenfrage".

Er unterscheidet drei Phasen der deutschen Bodenspekulationsgeschichte.

"Das ist einmal am Ende des 19., Anfang des 20. Jahrhunderts, wo es zur Landflucht kommt und die Großstädte explodieren. Und wir kennen ja alle diese sozialen Auswüchse dieser Prozesse. Die zweite Phase ist dann nach dem Zweiten Weltkrieg, als die Städte entweder wieder aufgebaut werden oder eben erweitert werden. Und da gab es natürlich in vielen, vielen Städten eine wahnsinnige Spekulation von Grund und Boden. Viele Landwirte, die extrem reich wurden, weil ihr Land umgewandelt wurde."

Seit knapp zwölf Jahren, sagt Florian Hertweck, befänden wir uns in Deutschland nun in der dritten Hochphase der Diskussion um Grund und Boden.

"Der Auslöser dafür war natürlich die Weltfinanzkrise von 2007/2008 und die darauf erfolgte Niedrigzinspolitik, durch die dann natürlich Unmengen von Geld in die Immobilienmärkte geflossen sind. Hauptsächlich natürlich, weil andere Anlageformen nicht mehr so viel abgeworfen haben."

Community Land Trust soll in Berlin gegründet werden

Politische Instrumente, wie die Mietpreisbremse, haben für Einzelne etwas zum Positiven verändert. Im großen Stil hat sich die Situation aber nicht verbessert. Ein Grund dafür ist, dass es zu viele Ausnahmen gibt: Für Neubauten oder Wohnungen, die umfassend modernisiert wurden, gilt sie zum Beispiel nicht.

Als sich in Berlin herumsprach, dass André Sacharow und seine Mitstreiter einen Community Land Trust gründen wollen, hat es nicht lange gedauert, bis die ersten Hilferufe von Mietern und Gewerbetreibenden bei ihnen eingingen.

"Wir sind mit dieser Idee gestartet und gleichzeitig gab es gleich vier verschiedene Grundstücke, wo das total akut ist. Gerade jetzt in Berlin ist es so, dass man an jeder Ecke eine Stiftung gebrauchen könnte, um einzugreifen."

Doch noch ist die Stiftung nicht gegründet, noch fehlt auch das Stiftungskapital von mindestens 100.000 Euro. Wenn möglich wollen sie gleich 500.000 Euro einsammeln, denn Grundstücke mitten in Berlin kosten in der Regel mehrere Millionen. Sie hoffen, dass auch das Land Berlin Gelder dazu gibt. Was dann noch fehlt, wollen sie über Genossenschaftsbanken finanzieren. Sacharow und seine Mitstreiter, die sich allesamt ehrenamtlich für dieses Projekt engagieren, kämpfen neben der finanziellen Hürde auch mit vielen bürokratischen und juristischen Herausforderungen.

"Wir wollen, dass es eine demokratische Mitbestimmung gibt, dass ein paar Dinge festgehalten sind, wie dass die Stiftung nicht aufgelöst werden kann und irgendjemand von dem Verkauf des Geldes profitiert. Das muss ausgeschlossen sein. Und die weitere Herausforderung, dass wir als breite Gruppe von Leuten, als eine Bürgerstiftung starten, dass wir sagen: Es geht uns quasi nicht darum, irgendjemanden zu finden, der fünf Millionen Euro gibt, sondern wir wollen das Geld von vielen Orten einsammeln, um auch zu zeigen, dass wir für eine andere Art von Stadt stehen, wo viele mitmachen können. Die Mitbestimmung in der Stiftung hat nichts damit zu tun, ob jemand Geld gibt."

Preissteigerungen von 800 Prozent

In der Lausitzer Straße im Berliner Stadtteil Kreuzberg befindet sich ein Haus samt Grundstück, das für den Community Land Trust von André Sacharow und seinen Mitstreitern wie geschaffen wäre.

"Wir sind eine Bürogemeinschaft, aber alles Freelancer, Selbstständige, also wir arbeiten nicht zusammen. Programmierung, Grafik-Design, Illustration, Fotografen. Im ganzen Haus sind ungefähr 150 Personen, wovon die meisten tatsächlich Gewerbenutzer sind und ein paar Wohnmieter."

"Räumung is nich!" steht auf einem Banner an dem Haus in der Lausitzer Straße in Berlin. (dpa / Florian Schuh)"Räumung is nich!" - Protest gegen Räumung in der Lausitzer Straße in Berlin. (dpa / Florian Schuh) 
Dem als "Lause" bekannten, weit verzweigten Altbau sieht man sein Alter an. Johannes Schnettker arbeitet hier als selbstständiger Programmierer in einer Bürogemeinschaft. 2007 hat ein Investor das Gebäude für 2,3 Millionen Euro von der Stadt Berlin gekauft. 2016 wollte er es für 20 Millionen Euro weiterverkaufen. Eine Steigerung von sage und schreibe 800 Prozent. Die Sorge der Mieter: Wird das Haus für diesen Preis verkauft, müssen sie ausziehen.

"Wir zahlen im Moment im Schnitt knapp neun Euro, glaube ich, pro Quadratmeter. Also ich sag mal so: Wenn das Haus verkauft würde zu dem Preis, den er aufruft, und wenn man das ganz normal refinanzieren würde, dann wär man halt schnell bei dem Doppelten bis Dreifachen."

Und solche Preise könnten sich viele hier nicht mehr leisten. Seit drei Jahren verhandelt die Hausgemeinschaft nun mit dem Eigentümer. Die Idee: Wenn der jetzige Besitzer ihnen beim Preis entgegenkommt, könnten sie als Genossenschaft – die sie im vergangenen Jahr bereits gegründet haben – das Haus erwerben. Und der Community Land Trust von André Sacharow und seinen Mitstreitern könnte das Grundstück kaufen.

Tatsächlich ist der momentane Besitzer der Hausgemeinschaft bereits entgegengekommen, auch wenn Johannes Schnettker nicht genau sagen will, um wie viel. Klar ist aber: Das Angebot liegt noch immer im zweistelligen Millionenbereich und ist damit für die rund 150 Freiberufler deutlich zu teuer. Momentan ruhen die Verhandlungen. Wie es mit der "Lause" weitergeht, ist ungewiss.

Wohnraum wird zur Ware

"Das war die eigentliche Schatzkammer. Das war richtig immer spannend, hier rein zu gehen. Hier hing alles voll Bilderrahmen ja, war alles voll. Der größte Teil ist jetzt verkauft. Das war ein richtig schöner Raum."

Zurück in der Glaserei von Hans-Jürgen Arnsmann. Dass der 79-Jährige trotz Kündigung durch den neuen Hausbesitzer noch immer hier arbeitet, verdankt er dem Berliner Unternehmer Hamid Djadda. Der "Tagesspiegel" hatte über Hans-Jürgen Arnsmann und seine drohende Geschäftsaufgabe berichtet. Über den Artikel in der Zeitung hatte Djadda von Arnsmann erfahren.

Hamid Djadda verdient sein Geld selbst seit vielen Jahren unter anderem in der Immobilienbranche. Er hat aber kürzlich auch ein Buch geschrieben, in dem er sich mit der Frage beschäftigt, warum die Mieten in den vergangenen Jahren immer weiter gestiegen sind, und mit der Frage, was man dagegen unternehmen kann.

"Im Grunde genommen, was jetzt passiert ist in den letzten Jahrzehnten, ist, dass Wohnraum zur Ware geworden ist. Also so wie Gold, wie Aktien, wie Öl. Man handelt mit Wohnraum wie mit jeder anderen Ware. Nur der Unterschied ist eben: Wohnraum braucht man zum Leben. Gold brauchen Sie nicht zum Leben. Und für jeden Investor ist es wichtig, dass, wenn er investiert, ein maximaler Profit herauskommt."

Eigentum verpflichtet

Dass Eigentum verpflichtet und sein Gebrauch zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen soll, steht schon im Grundgesetz. Für viele gewerbliche Immobilienbesitzer scheint das heute aber längst kein Leitgedanke mehr zu sein.

In seinem Buch hat Hamid Djadda ein Modell entwickelt, mit dem seiner Ansicht nach Mietsteigerungen verhindert werden können.

"Das sind die Gewinnabsichten, die man hat, die die Mietsteigerungen erwirken. Das sieht man am besten an diesem Raum hier: 42 Jahre lang hat doch Herr Arnsmann seine Miete pünktlich bezahlt. Der Raum selbst hat sich doch überhaupt nicht geändert. Nur der Markt hat sich verändert. Und dadurch kann man eine höhere Miete erzielen. Wenn man aber sagt: Ich verzichte freiwillig auf die Gewinne. Wir sind ja freie Menschen, wir können sagen: Nein, ich möchte mit diesem Raum keinen Gewinn machen, das geht, dann braucht man ja die Miete auch nicht erhöhen. Und das geht eben über gemeinnützige Stiftungen."

Der Unternehmer Hamid Djadda steht auf der Tribüne an der ehemaligen Autorennstrecke AVUS in Berlin. (dpa / Gregor Fischer)Bezahlbarer Wohnraum statt maximale Rendite: Der Unternehmer Hamid Djadda möchte durch eine Stiftung für moderate Mieten sorgen. (dpa / Gregor Fischer) 
Hamid Djadda hat eine Stiftung gegründet. Der Unterschied zur Stiftung, die Sacharow und seine Mitstreiter planen: Djadda hat das Kapital selbst hineingegeben und entscheidet allein, welche Immobilien er damit kauft. Auch eine Trennung von Grundstück und Immobilie gibt es bei ihm nicht. Gemeinsam ist beiden Modellen aber, dass einmal gekaufte Objekte qua Satzung der Stiftung nie wieder auf den Immobilienmarkt kommen können und damit dauerhaft der Spekulation entzogen werden. Die Mieter können sicher sein, dass ihre Miete nur steigt, um die Inflation auszugleichen und falls die Instandhaltung der Immobilie teurer wird.

"Von der Miete, die Herr Arnsmann zahlt, behalten wir einen gewissen Prozentsatz als Reserve zurück für Reparaturen, Instandhaltung, Modernisierung. Aber dann bleibt jeden Monat tatsächlich noch Geld übrig. Das Geld, was übrig bleibt, das zahlt das Darlehen zurück. Das heißt: Nach langer, langer Zeit ist das Geld, was ich geliehen habe der Stiftung, komplett zurückgezahlt – und zwar durch die Miete."

Hamid Djadda hat der Stiftung sein Geld nicht geschenkt. Durch die Miete, die Hans-Jürgen Arnsmann zahlt, bekommen Djadda – beziehungsweise seine Erben – es innerhalb von 60 Jahren zurück, und das sogar mit einer Verzinsung von immerhin 1,5 Prozent.

Niedrige Rendite, aber zufriedene Mieter

Hier zeigt sich der Vorteil, den die Stiftung von Hamid Djadda und auch der Community Land Trust gegenüber gewerblichen Investoren auf dem Immobilienmarkt haben: Sie haben Zeit. Den Stiftungen ist es fast egal, wann ihr Darlehen vollständig zurückgezahlt ist.

Ein Investor hingegen muss das Geld, das er sich für den Kauf einer Immobilie bei der Bank geliehen hat, nach 20 bis spätestens 30 Jahren zurückgezahlt haben. Will er zusätzlich eine Rendite von mehreren Prozent erreichen, ist das nur mit entsprechend hohen Mieten zu schaffen.

Bis Hamid Djadda seine Investition durch die Mieten von Hans-Jürgen Arnsmanns Werkstatt zurückbekommen hat, dauert es etwas mehr als 60 Jahre. Diesen Augenblick werden weder der heute 62-jährige Unternehmer noch Hans-Jürgen Arnsmann selbst noch erleben. So eine Art der Finanzierung kommt also nur für Menschen infrage, die viel Kapital haben, das sie für lange Zeit entbehren können und sich im Grunde mit niedrigeren Renditen zufrieden geben, als auf dem Immobilienmarkt noch zu holen sind. Doch Hamid Djadda, der gerade versucht, Nachahmer für sein gemeinnütziges Stiftungsmodell zu finden, hat es auch eher auf Unternehmen und den Staat selbst abgesehen und nicht auf private Immobilienbesitzer.

"Das ganze Modell basiert darauf, dass man Darlehen bekommt. Wir wollen kein Geld verschenken oder geschenkt haben oder gefördert. Nein, wir leihen uns das Geld, und das wird verzinst zurückgezahlt. Das können andere reiche Personen machen, ohne Probleme. Das könnten Firmen machen. Die könnten die Darlehen gewähren. Aber natürlich, der große Fisch ist der Staat selber."

Djadda ist davon überzeugt, dass dem Staat, aber auch den Mietern dieses Modell zu Gute käme.

"Denn würden wir durch dieses Modell für bezahlbaren Wohnraum sorgen: Die Familien, die sich Wohnraum nicht leisten können, müssten nicht zum Staat rennen und Wohngeld bekommen. Das ist quasi eine unternehmerische Lösung eines Problems."

Auf Promo-Tour für das Stiftungskonzept

Momentan ist Hamid Djadda gewissermaßen auf Promo-Tour, um seine Idee bei Politikern und Unternehmern publik zu machen. Das erste Feedback ist laut Djadda positiv. Glaser und Bilderrahmer Hans-Jürgen Arnsmann jedenfalls konnte sein Glück kaum fassen, als klar war, dass er in seiner Werkstatt bleiben darf.

"Da fiel mir auch richtig ein Stein vom Herzen. Das war wie eine richtige Erlösung. Ich hab das erst gar nicht glauben können."

Dass aus kleinen Initiativen, wie André Sacharow und Hamid Djadda sie anstreben, oder bereits gegründet haben, etwas Größeres werden kann, zeigt das Beispiel der Stiftung Trias, die ihren Sitz in Hattingen zwischen Essen und Wuppertal hat.

"Wir haben 2002 mit einem Grundkapital von 75.000 Euro begonnen und haben jetzt im Stiftungsvermögen ungefähr elf Millionen Euro."

Jörn Luft ist bei der Stiftung Trias unter anderem für die Kommunikation zuständig. Die Stiftung verfolgt ein ähnliches Modell wie der Community Land Trust in Berlin.

"Das heißt, 42 Flächen oder Grundstücke, und nochmal knapp 20 Immobilien, die wir dann versuchen, mit selbst zu verwalten und mit gutem Nutzen, mit gemeinwohlorientierten Nutzungen zu belegen."

Auch diese Objekte können qua Satzung nie wieder verkauft werden. Der Unterschied zum Community Land Trust: Die Stiftung entscheidet selbst, ohne Einbeziehung der Nachbarschaft, wer ihre Grundstücke und Immobilien nutzen darf.

Durch den Erbpachtzins, den die Stiftung von den Nutzern ihrer Grundstücke und Immobilien erhält, konnte sie ihren Bestand im Laufe der Jahre immer weiter ausbauen. So manches Objekt kam auch in den Bestand, weil ältere Menschen der Stiftung ihre Immobilien vererbt haben.

Ein preislimitiertes Vorkaufsrecht für Städte

Sind gemeinnützige Stiftungen also nun die Lösung für den deutschen Immobilienmarkt? Könnte dieses Modell flächendeckend dafür sorgen, dass Wohnen und Gewerbe wieder bezahlbar werden?

Christiane Thalgott war früher Stadtbaurätin in München und hat im vergangenen Jahr die Initiative "Münchner Aufruf für eine andere Bodenpolitik" mitgegründet, die etwas gegen die explodierenden Bodenpreise in der bayerischen Hauptstadt unternehmen will. Sie sieht vor allem zwei Dinge, die Wohnen und Gewerbe wieder bezahlbar machen könnten.

"Die Städte müssen die Möglichkeit bekommen, über einen preislimitiertes Vorkaufsrecht Grundstücke zu erschließen oder Grundstücke an den Markt zu bringen, die eben für – ich sage es mal – Otto Normalverbraucher und Ottilie bezahlbar sind. Wir brauchen da eine Preislimitierung, weil: Wenn wir auf dem Markt mit einem Blackrock um ein Grundstück kämpfen, haben wir keine Chancen."

Porträt der ehemaligen Stadtbaurätin in München Christiane Thalgott (imago / Horst Galuschka)Grundstücke und Immobilien müssen wieder in den Besitz der Gemeinden, meint die Stadtplanerin Christiane Thalgott. (imago / Horst Galuschka) 
Zwar haben Städte und Gemeinden schon heute ein Vorkaufsrecht, wenn das Wohl der Allgemeinheit gefährdet ist und beispielsweise alteingesessene Mieter durch den Verkauf eines Gebäudes verdrängt werden könnten, und gerade Großstädte nutzen es auch. Was aber noch fehlt, ist ein Preislimit.

Zuständig dafür ist der Bund. Weil dort bislang nichts passiert, nutzt beispielsweise Berlin immer häufiger sein Vorkaufsrecht, gibt anschließend öffentliche Gelder an Genossenschaften und verhilft diesen so zu Immobilien, die sie zu moderaten Preisen vermieten können.

"Das andere ist, dass natürlich keine öffentliche Hand mehr ihre Dinge verkaufen sollte, ohne das mit Blick auf die Zukunft und die Gerechtigkeit zu tun. Sie darf nicht mehr auf dem freien Markt verkaufen, sie muss Erbbaurecht machen."

Grundstücke im Besitz der Gemeinde

Gehören die Grundstücke einmal den Gemeinden, sollen sie nie wieder verkauft, sondern nur noch im Erbbaurecht vermietet werden, fordert Christiane Thalgott. Nur so könnten die Städte ihrer Meinung nach langfristig dafür sorgen, dass Wohnen und Gewerbe wieder bezahlbar werden.

"Es gibt Städte in Deutschland wie Ulm, die machen das seit hundert Jahren. Da kann man dann auch sehen, dass in diesen Städten der Bodenmarkt natürlich nicht in die Höhe schießt, dass das für internationale Investoren nicht spannend ist. Die gehen dann eben anderswo hin, weil die Stadt für ihre Bürger was tut."

Neben Ulm vergeben beispielsweise auch Tübingen und zunehmend auch Großstädte wie Hamburg und Frankfurt am Main immer mehr Grundstücke im Erbpachtverfahren.

Ob die Städte ihre Grundstücke dann zur Verwaltung an Stiftungen wie die von Hamid Djadda oder Community Land Trusts abgeben oder sich selbst darum kümmern, sei zunächst zweitrangig, findet Thalgott.

Durch den Rückkauf von Grundstücken und Immobilien versuchen viele Städte in Teilen wieder gutzumachen, was sie Mitte der 2000er durch die Privatisierung ihrer Wohnungsbaugesellschaften falsch gemacht haben. Ein Schritt in die richtige Richtung ist das allemal. Dieses Modell flächendeckend auszurollen, dürfte aber zum einen teuer und zum anderen nur sehr mühsam umzusetzen sein – zumindest dort, wo vieles bereits privaten Investoren gehört. Denn die werden sicherlich nicht freiwillig verkaufen und damit auf ihre guten Renditen verzichten.

Es sprachen: Nadja Schulz-Berlinghoff und Joachim Schönfeld
Ton: Inge Görgner
Regie: Klaus Michael Klingsporn
Redaktion: Martin Hartwig

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