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Länderreport / Archiv | Beitrag vom 12.04.2019

Büroimmobilien in BerlinKein Platz für den Schreibtisch

Von Wolf-Sören Treusch

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Blick in eine Lounge im Coworking-Büro von Mindspace, aufgenommen am 19.05.2016 in Berlin. Coworking-Büros werden unter Start-Ups immer beliebter.  ( Alexander Heinl / dpa)
Arbeit in Lounge-Atmosphäre - hat Vor- und auch Nachteile. ( Alexander Heinl / dpa)

Büroraum wird knapp. Im Zentrum Berlins gibt es bei Gewerbeimmobilien fast keinen Leerstand. Unternehmen drohen damit abzuwandern. Davon profitieren Coworking-Spaces, die nicht nur um Start-ups buhlen.

Ein sanierter Altbau in Berlin-Prenzlauer Berg. Knapp 100 Arbeitsplätze verteilen sich über ein Großraumbüro. "Kein optimales Szenario", sagt Lea Schröder, vor allem bei den üblichen Morgenmeetings.

"Das sind einzelne Teams, die ihre Updates morgens machen, aber die stehen halt in der großen Fläche, was natürlich zu Lautstärke und irgendwie Genervtheit bei den anderen führt, weil man in Ruhe arbeiten möchte, und nebenan wird ein Meeting abgehalten."

Schnelles Wachstum bei den Start-ups

Lea Schröder ist Personalchefin bei "Raisin", einem Start-up-Unternehmen über dessen Internetplattform "Weltsparen" Kunden in verschiedenen europäischen Ländern gebührenfrei Geld investieren können. "Raisin" gehört zu den Berliner Start-ups, die skalieren, sprich enorm schnell wachsen.

2015 hatte die Firma 20 Angestellte, heute sind es 200. Tendenz steigend. Deshalb sucht das Unternehmen dringend neue, größere Büroflächen. Auf höhere Mietpreise haben sich die Verantwortlichen eingestellt. In Berlin läuft nicht nur der Wohnungsmarkt heiß. Vereinzelt werden bereits 50 bis 60 Euro pro Quadratmeter Büromiete aufgerufen.

Nicole Scheplitz und Lea Schröder vom Berliner Startup "Raisin" (Deutschlandradio / Wolf-Sören Treusch)Nicole Scheplitz und Lea Schröder vom Berliner Startup "Raisin" (Deutschlandradio / Wolf-Sören Treusch)

"Das sind ja schon absurde Summen, über die wir da sprechen, es gab eine Fläche, da ging es um knapp 30 Euro pro Quadratmeter, und diese Fläche war innerhalb von zwei Wochen weg."

Der Gang durchs Gebäude entlang an den vielen, eng zusammenstehenden Schreibtischen macht deutlich: Eine Alternative muss her. Das Unternehmen hat sogar den Keller ausgebaut, um auch dort Meetings abhalten zu können. Zehn Minuten Fußweg entfernt hat es weitere Büroräume angemietet. Und immer öfter werden Kollegen aufgefordert, von zuhause aus zu arbeiten, um die Situation zu entspannen.

Seit einem Jahr bemüht sich "Raisin" nun um neue Büroflächen. In der Innenstadt ist die Lage jedoch aussichtslos. Noch scheut die Firma den Umzug an den Stadtrand. Ihr jetziger Standort im Szenekiez "Prenzlberg" ist gerade bei den zahlreichen ausländischen Mitarbeitern enorm beliebt.

"Mittlerweile ist es in Mangelberufen oder in vielen Bereichen so, dass die Arbeitgeber wirklich um die Arbeitnehmer buhlen müssen, und wenn wir jetzt sagen, 'Wir waren jetzt hier im Winsviertel, sehr attraktive Gegend, wo man Cafés, Restaurants hat' - und 'Ach, jetzt ziehen wir 20 Kilometer weit weg', da ist dann nix, aber wir können einen Automaten dahinstellen, ist es halt für die Arbeitnehmer nicht gut und macht uns als Arbeitgeber sehr viel unattraktiver."

So gut wie kein Leerstand in der Innenstadt

Laut einer Studie der Industrie- und Handelskammer Berlin verlassen viele Firmen die Hauptstadt – zwischen 2013 und 2018 mehr als 4.000. Ein gutes Drittel der befragten Unternehmer gab an, wegen der steigenden Preise und Mieten für Büro- und Gewerbeflächen, ein weiteres Drittel wegen fehlender oder ungeeigneter Flächen für eine Expansion.

Die Berlin Partner für Wirtschaft und Technologie GmbH, an der unter anderem auch das Land beteiligt ist, versucht dem Wegzug der Unternehmen entgegenzuwirken. Birgit Steindorf leitet das Business Location Center.

"Wir recherchieren für über 170, 180 Unternehmen jährlich geeignete Standorte, recherchieren beim Bund, beim Land, bei den diversen Privaten. Wir haben derzeit einen Leerstand von unter 1,5 Prozent, innerhalb des inneren S-Bahn-Rings sogar von einem Prozent, das ist faktisch Null. Inzwischen ist die Nachfrage so sehr gestiegen, dass die Projektentwicklungen in die Stadt kommen, dass spekulativ gebaut wird und wir mit den Unternehmen, die wir betreuen, bereits mit den Projektentwicklern sprechen, um noch nicht fertig gestellte Objekte zu besprechen, ob sie für das Unternehmen geeignet sind zur Anmietung."

Viele Unternehmen sichern sich geeignete Flächen bereits im Planungsstadium. Die sogenannte Vorvermietungsquote in der Hauptstadt liegt bei 60 bis 70 Prozent. Das "Edge Grand Central", ein super modernes Gebäude mit 22.800 Quadratmetern Bürofläche am Berliner Hauptbahnhof, ist jetzt schon komplett vermietet. Eröffnungstermin: 2020.

Der Druck ist enorm. Wie oft Berlin Partner bei den Deals hilft, dazu mag Immobilienexpertin Birgit Steindorf keine konkreten Zahlen nennen. Sie weiß nur: Die Nachfrage nach Bürofläche bleibt gewaltig.

"Interessieren Sie sich für einen Standort im Technologiepark Adlershof, für Flächen, die jetzt in den nächsten Monaten fertig sind, können Sie durchaus für 16,50 Euro den Quadratmeter Nettokaltmiete Flächen mieten. Und Sie bekommen sehr funktionale, sehr moderne und auch sehr vernünftige Flächen. Die Frage ist: Muss jeder am Kurfürstendamm oder in der Seitenstraße ein Büro beziehen? Wenn die Unternehmen offen sind und an diesen Stellschrauben drehen: Ein bisschen über die Lage nachzudenken, und wenn sie bereit sind, sich dann, wenn die richtige Immobilie sich zeigt, schnell zu entscheiden, dann sind wir auch erfolgreich."

Senat fördert "Zukunftsorte"

Und der Berliner Senat? Setzt seinen Schwerpunkt auf die Förderung von elf sogenannten Zukunftsorten in der Stadt, darunter auch der Technologiepark Adlershof am südöstlichen Stadtrand. Für den Ausbau der Siemensstadt 2.0 wird der Senat 600 Millionen Euro beisteuern. Anderswo bleiben die Versprechungen vage. Eigene Gewerbehöfe aufzubauen, sei zum Beispiel ein Ziel, sagt Barbro Dreher, Staatssekretärin in der Senatsverwaltung für Wirtschaft, Energie und Betriebe.

"Mir fällt die Meistermeile in Eimsbüttel in Hamburg ein. Und so was hätte ich auch gern in Berlin. Auf wenig Fläche tatsächlich dem Handwerk etwas zur Verfügung zu stellen, wo er sich ansiedeln und wo er eben werkeln kann."

Wo Berlin Platz schafft für 70 kleine und mittlere Handwerks- und Produktionsbetriebe wie in der Meistermeile in Hamburg, ist allerdings völlig offen. Der Senat steckt in der Zwickmühle. Denn Berlin braucht vor allem eines: Wohnungen.

"Also insofern: Die Flächenkonkurrenz ist natürlich auch in diesen Bereichen immer gegeben."

Für die Berliner Startup- und Kreativwirtschaft sind das keine guten Signale. Gewerbeparks, möglicherweise irgendwo im Speckgürtel der Stadt, also in Brandenburg, sind für sie unattraktiv. Die Digitalszene braucht Flächen im Zentrum des Geschehens. Wo das Leben pulsiert und sie sich ständig austauschen und vernetzen kann.

Florian Bremer vom Berliner Startup "SPRT": Anfangs tüftelten er und seine Kollegen noch in einer Privatwohnung. (Deutschlandradio / Wolf-Sören Treusch)Florian Bremer vom Berliner Startup "SPRT": Anfangs tüftelten er und seine Kollegen noch in einer Privatwohnung. (Deutschlandradio / Wolf-Sören Treusch)

Ein solcher Ort sind die sogenannten Coworking-Spaces, in denen Startups flexible Arbeitsplätze mieten und Bürogemeinschaften auf Zeit bilden können. Seit Jahren boomen Coworking-Spaces in Berlin. Mehr als 150 von ihnen gibt es mittlerweile in der Stadt, sie bieten Raum für mehrere Zehntausend Arbeitsplätze.

"Die Vorteile sind natürlich hier die Flexibilität, 24/7 Zugang, Kaffee, Obst, das macht es für uns extrem einfach, hier zu arbeiten und uns genau darauf zu konzentrieren. Preis-Leistung stimmt einfach."

Zehntausende Arbeitsplätze in Coworking-Spaces

Florian Bremer hat das Startup "SPRT" mitbegründet. Eine Art Datingplattform für Sportler und Sportenthusiasten. Anfangs tüftelten er und seine Kollegen noch in einer Privatwohnung. Jetzt sitzen sie zu acht in einem Coworking-Space von "rent24" im Stadtteil Schöneberg.

"Wir haben uns auch Büros angeguckt. Dann haben wir festgestellt, dass die, wenn wir das machen wollten, die für den Moment noch nicht so weit sind, weil dafür einfach zu viel Kraft verloren gehen würde: Dann geht es um Büroausstattung und Verträge und was weiß ich alles, und noch dazu kommt, dass wir monatlich halt kein 'Cash in' haben, sondern eigentlich nur 'Cash out'. Wir verbrennen nur Geld, im Moment noch. Das macht es natürlich umso schwieriger, überhaupt einen Mietvertrag bei irgendeinem Vermieter zu kriegen."

3.200 Euro zahlt das Start-up im Monat für die acht Schreibtische inklusive Flatrate für Kaffee, Obst und Popcorn. Ein guter Umsatz für den Vermieter. Robert Bukvic, Gründer und Geschäftsführer von "rent24", stellt allein in dieser Filiale 450 flexible Arbeitsplätze bereit.

"Wir sind weitestgehend auch zu 100 Prozent ausgebucht und haben mittlerweile auch Wartelisten."

Robert Bukvic möchte in seinen Coworking-Space am Berliner Kudamm auch Steuerberater und Rechtsanwälte locken. (Deutschlandradio / Wolf-Sören Treusch)Robert Bukvic möchte in seinen Coworking-Space am Berliner Kudamm auch Steuerberater und Rechtsanwälte locken. (Deutschlandradio / Wolf-Sören Treusch)

"Rent24" ist einer der führenden Anbieter von flexiblen Arbeitsplätzen. Und macht damit auch den klassischen Büroimmobilien Konkurrenz. Zurzeit betreibt das Unternehmen 55 Coworking-Spaces weltweit, in Berlin vier, Ende des Jahres acht. Unter anderem in einem Neubau an prominenter Stelle am Kurfürstendamm auf einer Gesamtfläche von 9.500 Quadratmetern inklusive riesiger Dachterrasse mit Blick über die City West.

"Es ist ein sehr exklusives Objekt, wobei wir natürlich auch ziemlich gut verhandelt haben. Einerseits beim Mietvertrag dadurch, dass wir so eine große Fläche genommen haben. Und andererseits natürlich auch mit unserem Konzept. Nicht nur die Immobilie an sich, sondern auch die Mikrolage aufzuwerten. Dadurch haben wir es auch geschafft, einen gewissen Ausbauzuschuss vom Vermieter zu bekommen. Und dementsprechend hat sich das auch für uns gerechnet."

Robert Bukvic ist überzeugt: In seinen Coworking-Space am Berliner Kudamm wird er auch Vertreter der "old economy" locken können: Steuerberater, Rechtsanwälte, Immobilienmakler.

"Man will sich weiter entwickeln, am Puls der Zeit sein, und deswegen ist es interessant für die großen Corporates, sich bei uns einzumieten und auch dieses Startup-Flair einzuatmen."

Ob Coworking-Space oder klassische Büroimmobilie. Der Markt boomt. Auch die Projektentwickler haben erkannt, dass es sich wieder lohnt, auf dieses Segment zu setzen. Der Immobilienkonzern TLG hat seine alten Pläne für zwei riesige Bürotürme am Berliner Alexanderplatz aus der Schublade geholt. Flächenpotenzial: 150.000 Quadratmeter.

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