Hören Sie zu dem Thema auch ein Interview mit Prof. Dr.-Ing. Thomas Krüger von der Universität Hamburg: Ist der Markt für Shoppingcenter gesättigt?
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Einkaufsparadies oder Innenstadtzerstörer?
Von Susanne Lettenbauer · 29.05.2017
An Shoppingcentern scheiden sich die Geister: Sie sind bequem zum Einkaufen, weil man alles unter einem Dach hat, sagen die einen. Sie machen die Läden in der Innenstadt kaputt, so die anderen. Wie es tatsächlich aussieht, hat Susanne Lettenbauer in Bayern erfahren.
"Man kommt schnell hin. Die Altstadt ist jetzt auch nicht so, ja, ist halt weiter weg von unserer Schule. Ich würde sagen, der Standort ist besser als in der Altstadt."
"Grade bei schlechtem Wetter oder so, man hat ja viel unter einem Dach, ja. Wobei die Innenstadt natürlich auch ihren Charme hat, aber da muss ich Zeit und Muße haben. Dann gehe ich bis nunter, aber wenn man nur mal geschwind, oder man braucht irgendwie was aus der Drogerie, und dann hast auch gleich einen Parkplatz dabei."
Das Forum-Allgäu in Kempten. Viel Betrieb ist nicht an diesem Wochentag. Die ersten Schüler kommen von der benachbarten Berufsschule und überlegen, was sie denn heute essen wollen: Deutsch, asiatisch, indisch, türkisch oder doch lieber Burger?
Kurze Wege, Parkplätze gleich nebenan
Dieses ältere Pärchen mit Dackel an der Leine packt "Fisch to go" in die Einkaufstasche. Sie seien im Prinzip jeden Tag hier im Shoppingcenter:
"Erst einmal, weil wir jetzt für Mittag einen Fisch mitnehmen zum Essen, dann hole ich mir Zigaretten und gebe mein Lotto ab, den Schein für vier Euro. Wir gehen lieber hier hin. Wir wohnen zu Fuß eine Viertelstunde von hier weg und wir gehen fast jeden Tag hier durch."
Kurze Wege, Parkplätze gleich nebenan, 90 Läden unter einem Dach, 23.000 Quadratmeter klimatisierte Ladenfläche, durchgehend von 9.30 Uhr bis 20 Uhr geöffnet – es sind die pragmatischen Gründe, warum Kunden ins Shoppingcenter gehen und nicht in die Fußgängerzone der Altstadt:
"Weil meine Mutti beim Augenarzt ist und weil ich hier parken kann und weil ich hier rumgucken kann und wenn sie fertig ist, ruft sie mich an und dann bin ich gleich wieder drüben."
Einige junge Leute lümmeln in Lounge-Möbeln, laden kostenlos ihre Handys an den Ladestationen auf, nutzen das freie W-Lan. Vor einigen Monaten stand ein Selfie-Automat im Gang, mit dem man lustige Fotos verschicken konnte.
Diese junge Frau aus der Schweiz kennt von Kempten eigentlich nur das Shoppingcenter. Alles unter einem Dach. Das sei praktisch. Sie brauche eben schnell noch Geschenke für eine Hochzeit. Gerade bei Touristen ist das Forum Allgäu beliebt:
"Das ist der einzige Ort, den wir kennen, wir kommen seit Jahren hier in den Urlaub und in der Innenstadt weiß ich nicht, was es für Läden gibt und hier weiß ich es."
"Die Vorteile überwiegen"
Vergessen der hitzige Streit um das Shoppingcenter vor 17 Jahren. Benachbarte Gemeinden, wie der damalige Oberstdorfer Bürgermeister Eduard Geyer drohten, sie würden die Mall verhindern. Kemptens Wirtschaftsreferent Richard Schießl war damals auch schon dabei und ist froh, dass die Klagen nie vor Gericht kamen:
"Also es gab gegen dieses Einkaufszentrum damals keine Klagen im juristischen Sinne. Man hat sich Sorgen gemacht, es gab Bedenken von Seiten des Einzelhandels, wenn hier so ein Einkaufszentrum dazu kommt – völlig verständlich. Wir haben diese Bedenken ernst genommen und gesagt, das wollen wir wirklich untersuchen, wo liegen die Vorteile, wo die Nachteile und sind zu dem Ergebnis gekommen, dass die Vorteile deutlich überwiegen."
"Na, das können Sie doch vergessen. Keine kleinen Läden mehr, nix mehr. Nur noch diese Hunkemöllers und diese Jack & Jones und was weiß ich. Da kannst in jeder Stadt in Europa, wir fahren viel herum, jede Stadt schaut gleich aus, das kannst vergessen."
Die Stadt sei damals eingeknickt vor den Investoren, meinen noch immer Kritiker. Viele kleinere Läden seien insolvent gegangen.
Das könne man nicht belegen, widerspricht der Wirtschaftsreferent. Einige Händler hätten bereits vor Eröffnung des Forum Allgäu geschlossen. Andere wollten oder konnten ihr Angebot nicht modernisieren. Selbst schuld?
Bernd Ohlmann, Sprecher des Einzelhandelverbandes Bayern:
"Es ist immer ganz schwierig zu sagen, wenn ein Shoppingcenter kommt und alteingesessene Händler in Schieflage geraten, ob es jetzt ursächlich damit zu tun hat, dass ein Shoppingcenter kommt, das ist ganz klar. Aber es ist unbestreitbar so, wenn ein neuer Player am Markt auftaucht, die werden sich auch ein Stück vom Umsatzkuchen abschneiden, da ist klar, dass es zu Umsatzverschiebungen kommt."
"Auf jeden Fall geht es um Multimedia. Was man insgesamt im Center anbieten könnte ..."
Eigentlich soll es in ihrem Shoppingcenter um eine Wohlfühlatmosphäre gehen, sagt Center-Managerin Ekaterina Avdosyeva und schaut auf die Ladenflächen:
"Für etwas ältere Leute ist es wichtig, dass man auch die Bänke überall hat, dass man sich tatsächlich auch hinsetzen kann und da werden wir wahrscheinlich auch im Laufe der nächsten Jahre noch dazu beitragen und mehr machen."
Shoppingcenter müssen sich neu erfinden
Den Status als Erlebniswelt mit "Wow"-Charakter, wie noch vor 20 Jahren, haben Shoppingcenter längst verloren. Das Forum Allgäu ist wie andere Malls ganz normal geworden. Nun zerbricht sich die Branche den Kopf, wie man das ändern kann.
"Wir haben ja auch unsere Center-App, die tatsächlich Angebote aus dem Center auch für die Hosentasche anbietet. Auf jeden Fall, was Service angeht, auch ganz wichtig für die Kunden, dass es nicht mehr nur ein Konsumtempel ist, in den man reingeht, sondern man möchte diese Atmosphäre erleben und Services genießen, die insgesamt auch hier angeboten werden."
Die schnelle Rendite war einmal. Shoppingcenter müssen sich heute neu erfinden, alle zehn Jahre steht ein sogenanntes Refurbishment, also eine Neugestaltung an - in Kempten zuletzt 2013. Mieten werden neu verhandelt, der Branchenmix wird überprüft. Welcher Shop soll neben welchen Nachbarn platziert werden, wo gibt es Mitnahmeeffekte?
Alle halbe Jahre stellen Umfragen sicher, dass man nicht am Kunden "vorbei-refurbisht".
Wie genau das Image der Zukunft eigentlich aussehen soll, wird in sogenannten Future Labs in der ECE-Zentrale des Kemptener Center-Investors in Hamburg erprobt. Dienstleistungen am Kunden, die sich erst langfristig auszahlen.
"Letztlich sind wir als Shoppingcenter auch immer nur ein Spiegel der gesamten Handelslandschaft, und wenn die Fußgängerzonen immer nur Uniformität erleben, dass da sehr viele Filialisten zu finden sind, das ist ein grundsätzlicher Trend, eine grundsätzliche Entwicklung im Handel, die auch wir als Shoppingcenter nicht stoppen können. Das ist eine Sache, der man sich stellen muss."
Ortswechsel: City-Galerie Augsburg, 2001 eröffnet, mit 25 000 Quadratmeter Ladenfläche etwas größer als Kempten. 100 Shops. Einzugsgebiet 895.000 potentielle Kunden. Mitinvestor: die früher vom Versandhandel bekannte Familie Otto.
Ein Magnet für die Innenstadt
Die City Galerie liegt ähnlich wie in Kempten nahe der Innenstadt. Auch hier befürchtete der Einzelhandel massive Einbußen. Zum 15. Jubiläum 2016 sah das Resümee anders aus. Die City Galerie wirke als Magnet auch für die Innenstadt.
Bernd Ohlmann, Sprecher des Einzelhandels Bayern:
"Shoppingcenter sind sicherlich auch eine Konkurrenz für den etablierten Handel. Wenn man es allerdings gut macht, dann können sie auch einen Einkaufsstandort über die Stadtgrenzen hinaus etablieren am Markt, dass eben auch auswärtige Besucher kommen - und im besten Falle ist es so, dass der Einzelhandel, der nicht im Shoppingcenter vertreten ist, dass der eben von diesen zusätzlichen Besucherströmen profitiert."
Man sei längst abgekommen von dem abgeschotteten Solitär, dem gefürchteten Ufo, das irgendwo in einer Stadt landet, Kaufkraft abschöpft und dann verkauft wird, sagt Augsburgs Center-Manager Sascha Schönherr. Der junge Chef übernahm vor drei Jahren das Haus.
Center-Manager wie er rotieren innerhalb Deutschlands, damit die Konzepte vor Ort immer wieder neu auf den Prüfstand gestellt werden. So auch die Zusammenarbeit mit dem lokalen Einzelhandel:
"Es geht gar nicht um eine Konkurrenz oder irgendeine Wettbewerbssituation. Wir sind sogar froh, dass wir hier, zusätzlich zu den 100 Geschäften auch in der Augsburger Innenstadt gemeinsam mit der Altstadt und Oberstadt ein gemeinsames, vielfältiges Angebot an Geschäften, Dienstleistungen, Restaurants bieten, weil das wird heute immer wichtiger: Ohne Vielfalt geht es gar nicht mehr."
"Sie müssen sich die Gleichmannstrasse jetzt mal bewusst anschauen, wie es da jetzt ausschaut. Das ist schon eine Wüste geworden."
"Also, unsere Firma gibt es jetzt seit über 80 Jahren. Man hat so seinen Stamm, natürlich, klar. Aber die anderen, die relativ neu hierher gekommen sind, die sind schon wieder weg. Da ist es schon schwierig."
Altstadtgeschäft mussten schließen
Rund 60 Kilometer von Augsburg in München-Pasing wurden 2011 die Pasing Arkaden eröffnet. Viele Einzelhändler der angrenzenden Altstadt mussten schließen, stattdessen änderte sich drastisch das Stadtbild, bedauert dieser Herrenmodeanbieter:
"Da kommen dann eben nur die Goldankauf- oder die Wettbüros oder so was."
Sein Laden konnte bislang nur wegen seiner Stammkundschaft überleben, ähnlich wie das alte Optikgeschäft ein paar Meter weiter:
"Uns gibt es schon seit über 65 Jahren, und wir haben unsere Stammkunden und das ist ein anderes Klientel als die, die dort hin gehen. Also die Laufkundschaft ist vielleicht bisschen weniger geworden. weil es sich zu den Arkaden verlagert hat, da ist es ein wenig ruhiger. Aber wir leben mehr von unseren Stammkunden und die kommen auch brav."
Ein leer stehendes Geschäft in der Innenstadt von München-Pasing. © Deutschlandradio - Susanne Lettenbauer
Die Inhaberin eines seit 25 Jahren ansässigen hochwertigen Damenmodegeschäfts setzt ebenfalls auf ihre Stammkundinnen, ihre Ladenfläche musste sie trotzdem drastisch verkleinern. Sie überlebt:
"Weil es eine ganz andere Kundin ist, die in die Arkaden geht. Weil, was ist denn in den Arkaden? Also gut Brax-Hosen und so. Aber es sind eigentlich nur diese jungen wie H&M, C&A, und wenn man durch die Arkaden durchgeht und das Publikum sieht – das waren nie unsere Kunden."
"Wenn man den Einheitsbrei kaufen will, geht man in die Arkaden, wenn man das Besondere haben will geht man in die kleinen, gut sortierten Läden, das ist einfach so."
Sagt Dennis Düs. Er eröffnete vergangenen Oktober einen kleinen Laden trotz des Shoppingcenters. Die Spezialisierung auf exquisite Angebote mache sich bezahlt, ist er überzeugt:
"Die werben zwar immer damit, dass da so viele Kunden sind, aber die laufen nur durch die Gänge. Wenn man in die Läden reinschaut, dann weiß man, dass da nur die Großen überleben können. Und dann ist es natürlich so, dass die Ware auch immer einheitlicher wird, das heißt, egal in welches Shoppingcenter ich von denen gehe, ich bekomme immer das Gleiche."
Gemeinsames Schreckgespenst Onlinehandel
"Das ist einer unserer Schwerpunkte der Zukunft, die von uns gemanagten Objekte weiterhin auch attraktiv für die Kunden, aber auch attraktiv für die Mieter zu gestalten."
Andreas Kube, Regionaldirektor des Shoppingmall-Betreibers ECE in Bayern und Hessen, weiß, dass sich das Image der Häuser wandeln muss. Man arbeite schon immer, aber jetzt verstärkt mit den Kommunen und dem Einzelhandel zusammen, beteuert er. Der Grund: Das gemeinsame Schreckgespenst Onlinehandel. Deshalb müsse man jetzt zusammenrücken und gemeinsamen einen Mehrwert zum Onlineshopping finden.
"Den Onlinehandel so in der Form werden wir nicht verhindern können, den wird es auch weiterhin geben, der Zuwachs, das wissen wir alle, ist weiterhin da. Was unsere Ausrichtung aber ist, diesen Mehrwert zu bieten."
Das Konzept Shoppingcenter sei trotz der sinkenden Zahlen immer noch up-to-date, meint Olaf Deistler, Ex-Manager eines der größten Center Deutschlands, dem MyZeil in Frankfurt am Main.
"Shoppingcenter werden sich, meiner Meinung nach, nie überholen."
Der Markt sei zwar gesättigt, sagt Deistler. Die wichtigsten Standorte abgegrast in Bayern. Jetzt wird fast nur noch gekauft und verkauft. Heute gehe die Entwicklung dahin:
"Dass ein Verdrängungswettbewerb stattfinden wird hier in Bayern oder schon stattfindet, das heißt, es werden neue Shoppingcenter schon noch gebaut und die, die jetzt noch gebaut werden, nehmen den bestehenden Shoppingcentern natürlich etwas weg."
Der Wettbewerb ist rau geworden. Neben den großen Platzhirschen wie ECE, MEC Metro, Bilfinger, Jones Lang LaSalle oder MFI drängen kleine Mitbieter auf den Markt.
"In Großstädten ist das nicht das große Problem, die sind groß genug, das verträgt mehrere Center. Viel interessanter wird die Geschichte in den kleineren Städten. Wenn man da ein Shoppingcenter baut in einer kleineren Stadt – ich kenne die Vorwürfe, die dann immer kommen: Jetzt kommt das Shoppingcenter, das macht die Innenstadt kaputt - nein, es ist auch eine Chance, zusammenzuarbeiten."
Ein leer stehendes Geschäft in der Innenstadt von München-Pasing. Im Hintergrund ist das Gebäude der "Pasing-Arkaden" zu erkennen.© Deutschlandradio - Susanne Lettenbauer
Der rasante Anstieg der Immobilienpreise hat Shoppingcenter zu einer renditestarken Anlageform werden lassen. Immer häufiger stehen heute weltweit agierende Immobilienfonds hinter den Häusern wie in Kempten oder Augsburg. Ansprechpartner wechseln, ohne dass man es merkt, kritisiert Kemptens Wirtschafts- und Stadtentwicklungsreferent Richard Schießl. Deshalb habe man im Stadtrat von vornherein auf einen gesunden Anteilsmix geachtet:
"Ich kann da nur für Kempten reden, da haben wir ein anderes Konstrukt. Da sind auch heimische Investoren maßgeblich mit beteiligt. Vielleicht ist das Allgäu da anders in anderen Regionen. Das funktioniert gut. Wir haben damit gewährleistet, dass da eine gewisse Kontinuität gewahrt bleibt."
Und noch etwas unterscheidet Kempten von Standorten wie Pasing oder Augsburg: Man hat dort Ende der 90er-Jahre gemeinsam mit dem Einzelhandel die Flucht nach vorn angetreten, als klar war – ohne Shoppingcenter geht es nicht. Das zahlt sich heute aus.
Die Innenstadt als Open-Air-Shoppingcenter
Als das Shoppingcenter angedacht wurde, Eröffnung war 2003, wurde die gesamte Innenstadt quasi zu einem Open-Air-Shoppingcenter umgeplant und neu gestaltet, erklärt Schießl. Eigentümer peppten plötzlich ihre heruntergekommenen Läden auf. Händler sortierten ihr Angebot um.
Man habe sich bei der Planung inspirieren lassen von dem typischen "Knochenprinzip" der Shoppingcenter. An den Enden jeweils die Kundenmagneten, dazwischen kleine Läden.
"Ja, wir betrachten unsere Innenstadt wie ein Einkaufszentrum im Großen. Wir haben an den Enden die großen Magneten. Am südlichen Ende haben wird das Forum Allgäu, am anderen Ende Galeria Kaufhof, dann noch einen großen Textilanbieter, haben auch da attraktive, historisch bedeutsame Gebäude wie die Residenz und dazwischen fädelt sich der Einzelhandel auf und wir investieren wie jeder, der auch ein Einkaufscenter betreibt, regelmäßig viel Geld in die Qualität dieses großen Einkaufszentrums."
Ein lokaler Bäcker bietet seine Ware sowohl in der Fußgängerzone wie auch im Einkaufszentrum an. Das Forum Allgäu sei ein Segen für Kempten, schwärmen heute manche Einwohner. Ohne dieses Investment hätte die Stadt den Anschluss verpasst. Die Wahrheit liegt wohl irgendwo dazwischen. Die Zahlen zumindest geben der Stadtspitze recht. Wirtschaftsreferent Schießl:
"Und wir als Stadt, im Sinne der Stadtentwicklung müssen ja immer das Ganze im Auge behalten, nicht jetzt der Schutz des Einzelnen ist das Thema, sondern dass die Stadt insgesamt attraktiv ist, dass es insgesamt funktioniert, und das Ergebnis zeigt heute - Gott sei Dank, da gehört natürlich auch immer etwas Glück hinzu, aber auch eine gute Planung und ein gutes Konzept – das Ergebnis zeigt, dass es hervorragend funktioniert."
"Ich würde es empfehlen, einfach mal als kleiner Händler das zu probieren, aber da nicht blauäugig hineinzulaufen, sondern das Gespräch zu suchen, sich vielleicht auch Hilfe zu suchen und dort eventuell auch seinen Platz zu finden in einem Shoppingcenter."
