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Zeitfragen | Beitrag vom 27.03.2018

Mittel gegen explodierende GrundstückspreiseWie bezahlbarer Wohnraum entstehen könnte

Von Richard A. Fuchs

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"Klare Kante gegen Spekulanten" - Plakat am ExRotaprint-Gebäude in Berlin (Richard A. Fuchs)
"Klare Kante gegen Spekulanten" - im ExRotaprint-Gebäude in Berlin gibt es noch faire Mieten (Richard A. Fuchs)

Boden war noch nie so teuer in Deutschland wie heute. Die Folge: Die Mietpreisspirale dreht sich bedrohlich weiter. Höchste Zeit, die Verhältnisse zu ändern, sagen die Befürworter einer Bodenwende und fordern eine gerechtere Besteuerung und ein anderes Eigentumsrecht.

Bochum, Ende Februar. Das bundesweite Netzwerk "Mieten & Wohnen" kommt zu seiner Jahreskonferenz zusammen. Nur ein paar Schritte vom Bahnhof Bochum-Langendreer entfernt, treffen sich Vertreter von Mietervereinen, Gewerkschaften, Umwelt- und Sozialverbänden. Knapp 250 Menschen sind gekommen.

"Herzlich willkommen im Themenschwerpunkt 3: die Bodenfrage neu gestellt."
 
Die Bodenfrage rangiert hier in diesem Jahr ganz oben auf der Agenda. Für Laura Weißmüller, Immobilien-Redakteurin der Süddeutschen Zeitung, ist das kaum verwunderlich. Denn es ist DAS Thema unserer Zeit, wie sie bei ihrem Vortrag erklärt.

"Für mich ist das Thema aber auch eins auf das ich mich immer wieder euphorisch stürze. Wie wir mit dem Boden umgehen, spiegelt den Zustand unserer Gesellschaft wieder. Und wenn wir eine offene, demokratische und soziale Gesellschaft sein wollen, dann können und müssen wir das beim Umgang mit dem Boden beweisen. Es liegt also an uns, und es gibt klare Handlungsoptionen, wie wir das bewerkstelligen können. Wir müssen sie sehen, und dann beherzt ergreifen."

Für ein beherztes Handeln gibt es viele Gründe.

Boden so teuer wie nie in Deutschland

Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung ermittelte im September vergangenen Jahres, dass die Baulandpreise zwischen 2011 und 2016 um satte 27 Prozent gestiegen sind. Das Institut hat dazu die Daten sämtlicher deutscher Kommunen ausgewertet, das heißt: Die Preissteigerung ist nur ein grober Mittelwert. Gerade in den Metropolen haben die Bodenpreise astronomische Höhen erklommen. Boden war noch nie so teuer in Deutschland.

Und das ist spürbar. Wirtschaftsforscher schätzen, dass derzeit rund eine Million Wohnungen fehlen. Fehlender Baugrund ist einer der Hauptgründe für diese Immobilienkrise, weshalb auch die Mieten weiter anziehen. Zahlen der Bundesbank belegen das. In Großstädten lag die Teuerung gegenüber dem Vorjahr bei über neun Prozent. Die Mietpreisbremse, die von Union und SPD mit viel Pomp eingeführt wurde, hat daran bislang nichts geändert. So geht bei ärmeren Haushalten vielfach 40 Prozent und mehr ihres Einkommens für die Miete drauf.

Gewinne machen andere – insbesondere im Luxussegment. Beispiel Berlin. Premium-Apartments in Top-Lagen bescheren ihren Investoren derzeit einen Wertzuwachs von zehn Prozent und mehr - im Jahr, sagen Immobilienverwalter.

Kein Wunder, dass die Beratungsgesellschaft PriceWaterhouseCoopers Berlin zur attraktivsten europäischen Stadt des Jahres für Immobilieninvestoren kürte. Eine Einladung für noch mehr internationale Immobilienkäufer. Was das für bezahlbares Wohnen bedeutet? Vermutlich, nichts Gutes.

Bodenwertsteigerung und Verteilungsgerechtigkeit

Höchste Zeit also, ein paar grundsätzliche Fragen über uns und unseren Umgang mit Boden zu stellen. Besonders heikel,die Frage: Gibt es ein Recht darauf, mit dem Kauf und Verkauf von Boden Gewinne zu erzielen? Ein Blick in die bayerische Landesverfassung könnte uns nachdenklich stimmen. In Artikel 161 heißt es:

"Steigerungen des Bodenwertes, die ohne besonderen Arbeits- oder Kapitalaufwand des Eigentümers entstehen, sind für die Allgemeinheit nutzbar zu machen."

Dirk Löhr ist Ökonom und Bodenrebell und kämpft dafür, dass Grundsätze wie dieser wieder Gehör finden. Der Forscher von der Universität Trier hat sich auf Steuerfragen und nachhaltige Wirtschaftskonzepte spezialisiert. Mit großer Distanz zum Trubel der Ballungsräume arbeitet er am Umweltcampus Birkenfeld, einem verträumten Fleckchen Rheinland-Pfalz inmitten der Wälder von Hunsrück und Nahe.

Der Anfang-50-Jährige - randlose Brille, grau-melierter Dreitagebart und betont entspanntes Auftreten – sagt, das überhitzte Geschäft mit Boden und Immobilien provoziere Fragen der Verteilungsgerechtigkeit.

Dirk Löhr (Richard A. Fuchs)Dirk Löhr (Richard A. Fuchs)
"Wir sind die Spitzenreiter in punkto Vermögensungleichverteilung innerhalb der OECD. Wer bildet dieses Vermögen: Dieses Vermögen wird vor allen Dingen von den reichsten zehn Prozent der Bevölkerung gebildet. Das ist jetzt keine bolschewistische Statistik, sondern das Pamphlet der Deutschen Bundesbank. Das wurde im Jahr 2016 veröffentlicht. In den Monatsberichten. Und dieses Vermögen wird zum größten Teil von den Reichsten in Form von Immobilienvermögen gebildet. Wenn man davon ausgeht, dass die reichsten zehn Prozent das Immobilienvermögen nicht an den schlechtesten Standorten gebildet haben, und ich glaube, diese Prämisse ist vernünftig, dann bedeutet das: ein erheblicher Anteil dabei ist Bodenwert. Lage, Lage, Lage."

Das Problem daran sei, so Löhr: Bislang profitierten die Falschen von der Steigerung des Bodenwerts. Denn der Grund dafür, warum ein Haus in Berlin-Mitte deutlich mehr wert ist als im Odenwald, das seien vor allem Vorleistungen der öffentlichen Hand. Der Bau von U-Bahnen, Schulen, Theatern, Museen oder Parks. Infrastruktur im Allgemeinen, für die alle Steuerzahler gemeinsam bezahlt haben.

Leistungslose Renditen für Bodenbesitzer

Immobilienbesitzer profitieren davon doppelt – durch ein attraktives Angebot und den Wertzuwachs ihres Grund und Bodens. Selbst gute Jobperspektiven in einer Stadt könnten den Wert einer Immobilie beträchtlich steigern – ohne eigenes Zutun des Besitzers.

"Kein Eigentümer hat den Wert seines Bodens geschaffen. Den hat immer die Allgemeinheit gemacht. Anders als das draufstehende Gebäude. Diesen Wert hat der Eigentümer geschaffen und das darf man eben nicht vermischen."

Löhr wirbt deshalb für ein radikales Umdenken, auch unter Ökonomen, die derlei Zusammenhänge bislang geflissentlich ignoriert hätten. Seine Berechnungen haben ergeben, dass diese "leistungslosen Bodenrenditen", wie er die Einnahmen privater Grundbesitzer aus den Bodenwert-Steigerungen nennt, eine Größenordnung von 150 Milliarden Euro pro Jahr erreicht hätten. 150 Milliarden Euro, die eigentlich der Allgemeinheit, also Bund, Ländern und Kommunen zustehen würden, und nicht in private Taschen und an internationale Investoren fließen sollten.

Hohe Preise: Fieberkurve des Immobilienmarktes

Einspruch von Michael Voigtländer. Der Ökonom vom Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln erklärt sich die Preis-Rallye beim Boden gänzlich anders.

Der Anfang 40-Jährige mit ruhigem Naturelle und einem Faible für abwägende Worte, warnt davor, die hohen Preise am Markt per se als sittenwidrig zu brandmarken. Der Volkswirt ist überzeugt: Hohe Preise sind die Fieberkurve eines Immobilienmarkts, in dem der Wohnraum tatsächlich knapp geworden ist.

"Eine Stadt wie Berlin wächst seit einigen Jahren um 40.000 Menschen pro Jahr. Auch München, Hamburg, Frankfurt wachsen alle sehr stark und die Bautätigkeit kommt nicht hinterher. Und wenn zu wenig gebaut wird und die Stadt zu stark wächst, dann steigen die Preise sehr stark. Und das ist genau das, was wir erleben."

Ähnliche Trends ließen sich in 15 Ballungsräumen in Deutschland beobachten. In strukturschwachen ländlichen Regionen dagegen seien Grundstücks-, Immobilien- und Mietpreise vielerorts stabil, in manchen Regionen sogar rückläufig.

Tragen die Kommunen die Verantwortung?

Der Ökonom vom arbeitgebernahen Wirtschaftsinstitut macht vor allem Städte und Kommunen für den überhitzten Immobilienmarkt verantwortlich. Weil diese mit der Ausweisung von neuem Bauland keine Fortschritte machten, gebe es die aktuellen Verwerfungen. Planungs- und Genehmigungsverfahren für neue Wohngebiete dauerten noch immer zu lange. In manchen Fällen bis zu elf Jahre. Das verknappe das Angebot, und heize die Preisspirale an. Aber auch Voigtländer gesteht ein, dass es weitere Fehlentwicklungen gebe.

"Im Moment haben wir die Situation, dass sich für einige Eigentümer von Brachflächen das Warten lohnt, weil die Grundstückspreise, die Baulandpreise, derzeit um 10, 15 Prozent pro Jahr steigen und das sind sichere Renditen, für die ich nichts tun muss."

Doch der Widerstand gegen diese "leistungslosen Bodenrenditen" wird breiter, und vielfältiger. Und nachdem hierzulande viele Jahre der Ruf nach einer Klima- und Agrarwende die Runde machte, wird jetzt immer öfter eine Bodenwende gefordert. Doch wie würde die aussehen?

Es handelt sich dabei um eine Revolution im Denken, die vielerorts längst begonnen hat. Dabei geht es um einen anderen Zugang zu Boden, es geht um eine andere, gerechtere Besteuerung und ein gänzlich anderes Eigentumsrecht.

"Man muss die Eigentumsfrage am Boden komplett neu stellen, um dieses limitierte Gut wirklich auch der Allgemeinheit verfügbar zu halten oder wieder zu machen."

Was damit gemeint ist, das zeigen sie in der Gottschedstraße 4 im Berliner Stadtteil Wedding. Hier, inmitten des dichtbebauten früheren Arbeiter-Kiezes hat die gemeinnützige ExRotaprint GmbH ihren Sitz. Im Eingangsbereich empfängt ein Plakat an einem Baugerüst die Besucher. Darauf ist in schwarzen Lettern auf weißem Grund geschrieben: "Klare Kante gegen Spekulanten."

"Wir haben das Transparent aufgehangen, als hier in der nächsten Umgebung die Uferhallen für einen sensationellen Preis von über 30 Millionen, glaube ich, verkauft wurden. Ich denke einfach, dass muss vielmehr in dem Stadtraum wieder sichtbar werden, dass man einfach auch etwas dagegen tun kann. Also, wenn man sich dem verschreibt und auch eine Überzeugung hat, dann kriegt man auch ganz andere Sachen hin. Das ist einfach eine Überzeugungssache, nicht zu spekulieren!"

… sagt Daniela Brahm. Die Frau, Anfang 50, mit zierlicher Statur, brauner Kurzhaarfrisur und einem verschmitzten Lächeln, steht am Eingangstor des einstigen Fabrikgeländes, plauscht mit Passanten, die sie scheinbar allesamt persönlich kennt.

Daniela Brahm und Les Schliesser von ExRotaprint (Richard A. Fuchs)Daniela Brahm und Les Schliesser von ExRotaprint (Richard A. Fuchs)
Hinter ihr ragen die weiß-getünchten Fabrikhallen in die Höhe, die wie ein Hufeisen die denkmalgeschützten Gebäude zu einem typischen Berliner Innenhof umschließen. Bis 1989 wurden hier die Offset-Druckmaschinen der Marke Rotaprint gefertigt. Dann der Konkurs, und der Erwerb des Grundstücks durch den Liegenschaftsfonds des Landes Berlin. Dieser trieb den Verkauf der großen Fläche voran. Wie bei 6000 anderen Grundstücken, die in den Neunzigern und Nuller-Jahren vom Land Berlin aus kommunalem Besitz an private Investoren – Kritiker sagen – "verscherbelt" wurden.

Besitz von Boden und Gebäuden entkoppeln

Das Rotaprint-Gelände bekam allerdings ganz besondere Käufer. Ein Konsortium aus Mietern und Stiftungen erwarb das Gelände samt der Gebäude, um die 10.000-Quadratmeter Büro– und Gewerbeflächen langfristig kostengünstig und möglichst vielfältig an die Weddinger Nachbarschaft zu vermieten. Damit das gelingen konnte, wurde der Besitz von Gebäuden und Boden getrennt, erklärt Mit-Gesellschafterin Brahm.

"Der Boden ist Eigentum von zwei Stiftungen. Der Stiftung Trias und der Stiftung Edith Maryon. Und die ExRotaprint gGmbH, eine gemeinnützige GmbH, die wir als Mieter gegründet haben, ist Besitzerin der Gebäude. Und wir haben für den Boden das 100-jährige Erbbaurecht. Das heißt, für 100 Jahre zahlen wir jedes Jahr Zinsen für die Nutzung des Bodens. Und dieses Erbbaurecht mit gemeinnützigen Stiftungen ist eben eine Klammer, die das Gelände unverkäuflich macht."

Das unterbreche die Preisspirale, die beim Kauf und Verkauf von Immobilien zuletzt zu immer höheren Bodenrenditen für die Besitzer – und zu immer höheren Mieten für die Nicht-Besitzer geführt hätten.

"Und das ist eine ganz wichtige Entscheidung, auch diesen Gedanken eines Weiterverkaufs aus den Köpfen zu kriegen. Es geht nicht um Weiterverkauf, es geht um die Bewirtschaftung Hier und Jetzt, es geht um die Mieter, es geht um gute Rahmenbedingungen für deren Arbeit. Und dafür ist das Gelände da."

Faire Mieten, besondere Architektur, gute Nachbarschaft

Mit-Gesellschafter Les Schliesser stößt im Innenhof dazu. Der Mann, ebenfalls Anfang 50, hat eine prägnante hohe Stirn, trägt eine dunkle Hornbrille und einen spitzen, graumelierten Kinnbart.

"Wir beide sind im Grunde genommen die Initiatoren von dem Projekt. Wir sind beide bildende Künstler. Quereinsteiger in das Metier."

Seit über zehn Jahren vermieten sie bezahlbare Büro- und Gewerbeflächen. Für unterschiedlichste Nutzer und Nutzungswünsche.

"Von diesen 10.000 Quadratmetern vermieten wir jeweils ein Drittel, also 3300 Quadratmeter, an soziale Nutzung, an Arbeit, produzierendes Gewerbe und Kunst. Kunst und Kultur meint bei uns auch Schriftsteller, Videomacher, Musiker. Und dadurch haben wir eben eine sehr heterogene Nutzung auf dem Hof. Hier haben wir einen weiteren Träger, das ist Lernstadt, das ist ein Bildungsträger, der eben Deutschkurse anbietet, für Migranten. Das ist eine unserer Hauptnutzungen. Da sind fast 200 Leute jeden Tag auf dem Gelände, die in diese Kurse gehen.

Im Büro der beiden bildenden Künstler angekommen, verblüfft die schiere Anzahl fein-säuberlich ins Regal geräumter Aktenordner. Alles wirkt akribisch strukturiert, fast wie in einer Steuerkanzlei. Einziger Unterschied: Die Unternehmens-Logos und Projekt-Skizzen sind künstlerisch wertvoller. Der Eindruck trügt nicht, denn die Macher von ExRotaprint legen großen Wert darauf, als wirtschaftlich solides Unternehmen wahrgenommen zu werden.

"Die Miete bei uns ist eine reine Kostenmiete. In dieser Miete, die wir aufrufen, sind die Sanierungskosten enthalten, da ist die Verwaltung enthalten, und da ist der Erbbauzins, den wir für den Boden bezahlen, enthalten. Das ist die faire Miete. Das ist die Miete, die die ganzen Kosten des Geländes deckt, aber keine Profite in irgendwelche Taschen befördert."

So vermieten sie hier – bei ExRotaprint – Büro- und Gewerbe-Flächen für drei bis fünf Euro pro Quadratmeter - netto kalt. Selbst im strukturschwachen Wedding sei das nur die Hälfte der sonst marktüblichen Miethöhe, betont Les Schliesser.

Die Kantine im ExRotaprint-Gebäude (Richard A. Fuchs)Die Kantine im ExRotaprint-Gebäude (Richard A. Fuchs)
"Das macht natürlich viel möglich, wenn es nicht darum geht, möglichst hohe Mieten einzunehmen. Dann kann man halt auch drauf gucken, was dieser Betrieb hier für den Wedding zur Verfügung stellt. Also wir haben einen Schreiner, der kriegt auch diese Räume nur, wenn er Ausbildung macht und wenn möglichst viele Leute dort arbeiten."

Die Gemeinschafts-Kantine im Eingangsbereich des Geländes ist auch ein solcher Mehrwert – für Mieter auf dem Gelände, und für Nachbarn, die ebenfalls zum Mittagessen kommen. Seit es das Projekt mit auf dem ExRotaprint-Areal gibt, sind die Immobilien- und Grundstückspreise rundherum um das Zehnfache gestiegen, erzählt Daniela Brahm auf dem Weg in die Kantine. Die Stadt sollte dringend umsteuern.

"Die Idee des Bodenfonds für Berlin fände ich spektakulär, wenn Berlin wirklich sagen würde, wir gründen einen Bodenfonds in den unsere kommunalen Grundstücke gelegt werden. Daraus werden Grundstücke im Erbbaurecht vergeben, aber der Boden bleibt bei uns, und wir können langfristig auch wieder darauf zurückgreifen. Wenn eben eine Entwicklung in die falsche Richtung geht.

Nicht nur ein anderer Eigentumsbegriff ist denkbar und, wie gesehen, praktikabel. Auch der Zugang zu bebaubarem Land kann gründlich anders laufen.

Die Bodenbevorratungspolitik von Ulm

Wie das geht? Gut sechs Zugstunden weiter südlich, im baden-württembergischen Ulm, machen sie es vor. Und haben Bodenspekulanten vor die Tür gesetzt. Allerdings bereits vor über 125 Jahren.

Wenige Gehminuten vom Ulmer Stadtzentrum und seinem Wahrzeichen, dem Münster, findet sich das Hauptquartier der Spekulanten-Jäger. Versteckt hinter der unscheinbaren Fassade eines grauen Zweckbaus, liegen die Büros des Liegenschaftsamts der Stadt Ulm. Eine kommunale Behörde, die Grundstücke und Immobilien im öffentlichen Besitz verwaltet. Soweit, so unspektakulär. Nach Revolution riecht hier nichts.

Und in der Tat, auch die bodenständige, eher bescheidene Art von Abteilungsleiter Ulrich Soldner verleitet schnell dazu, das Ulmer Modell gegen Bodenspekulation nicht ganz so revolutionär einzusortieren. Doch das wäre ein Fehler. Denn in Ulm haben sie das wohl erprobteste Modell gegen Immobilien-Spekulation überhaupt. Und Ulrich Soldner, ein Endfünfziger mit grauer Kurzhaarfrisur, dunkler Randbrille, gesunder Gesichtsbräune und vielen Lachfältchen auf den Wangen, steht für diese Politik.

"Die Ulmer Grundstückspolitik hat im Zentrum den Vorratsgedanken. Die Stadt kauft mittelfristig und langfristig oft auf Jahrzehnte im Voraus Flächen auf, um sie dann eines Tages dann gezielt einzusetzen als Tauschflächen, oder zur Aufgabenerfüllung, oder – und das ist das Wichtigste, zur Entwicklung von Gewerbe – und Wohngebieten."

Im Jahr 2017 investierte Ulm 33 Millionen Euro in den Ankauf neuer Grundstücke. In 16 künftigen Wohngebieten hat die Stadt derzeit so viel zusammenhängendes Bauland aufgekauft, dass der nächste Schritt folgen kann.

"Entscheidend ist: ein Bebauungsplan wird bei uns rechtskräftig, wenn wir alle Grundstücke haben. Vorher nicht."

Das heißt: In Ulm kann nur von der Stadt selbst Bauland erworben werden. Zudem verhindert das Ulmer Wiederkaufsrecht, gekoppelt mit einer Auflassungs-Vormerkung im Grundbuch, etwaige Spekulation mit Bauland.

Ulrich Soldner  (Richard A. Fuchs)Ulrich Soldner (Richard A. Fuchs)
"Das hört sich jetzt technisch an, aber das bedeutet ganz einfach, dass ein unbebautes Grundstück, das aus kommunalem Besitz privatisiert wird, für einen Häusle-Bauer verkauft wird, oder auf einen Bauträger, Investor oder Firma, dass dieses Grundstück niemals an einen Dritten weiterverkauft werden kann. Sondern, wenn es nicht für den ursprünglichen Zweck verwendet wird, und das kommt ja immer mal wieder vor, kann es aufgrund dieser Auflassungsvormerkung im Grundbuch nur an die Stadt Ulm zurückverkauft werden. Zu dem Preis, den es damals gekostet hat. Ein Weiterverkauf spekulativer Art an Dritte ist nicht möglich." 

Während sie andernorts diese städtische Politik als "Spekulationsbremse" bezeichnen würden, heißt das in Ulm staubtrocken "Bodenbevorratungspolitik". Wirksam bleibt es dennoch, und das bereits seit Generationen. Für Mieter bedeutet das: Auf 30 Prozent der neubebauten Fläche muss ein Investor vergünstigten Wohnraum anbieten, um an Land zu kommen. Inzwischen werden so 4500 Hektar öffentliches Land verwaltet. Das entspricht einem Drittel der gesamten Stadt.

In Baden-Württemberg macht diese Bodenbevorratung bereits Schule. Die grün-schwarzen Landesregierung ermuntert alle Städte und Gemeinden, dem Modell Ulm zu folgen. Im Koalitionsvertrag vom Mai 2016 verspricht die Landesregierung, auch eigene Flächen dafür zur Verfügung zu stellen.

"Meines Erachtens können öffentliche Eigentümer von Grund und Boden, Bund, Länder und Bahn, sehr verantwortlich mit dem Thema umgehen. Und sehr verantwortlich umgehen heißt eben nicht, dass man Flächen meistbietend im Internet ausschreibt, sondern dass man überlegt, was macht Sinn vor Ort, in der jeweiligen Kommune oder Stadt, die alle viele, viele Aufgaben übertragen bekommen haben."

Bodenwertsteuer: gerecht, einfach und neutral?

Doch geht es nach den Befürwortern der Bodenwende, dann soll Boden nicht nur anders genutzt und anders verteilt werden. Er soll auch gerechter besteuert werden. Besonders lautstark fordert das die Initiative "Grundsteuer: Zeitgemäß", die Ökonom Dirk Löhr von Trier aus im Jahr 2012 gemeinsam mit dem Naturschutzbund Deutschland gegründet hat. Zeitgemäß, das ist für die inzwischen rund 50 institutionellen Mitglieder der Initiative die Einführung einer Bodenwertsteuer.

"Im Bündnis ‚Grundsteuer: Zeitgemäß‘ sind sehr heterogene Akteure versammelt. Das geht von Naturschutzverbänden, die sagen, über die Besteuerung von Boden anstatt von Kapital und Arbeit können wir auch zu einer effizienteren Nutzung dieser knappen Ressource gelangen. Es ist aber auch zum Beispiel das Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln dabei, die sagen, es ist wesentlich effizienter, den Boden zu besteuern, als Kapital zu besteuern. Und auch der Mieterbund ist dabei, der sagt, wir bekommen gerade durch die Besteuerung von Boden eine starke Entlastung unserer Mieter und wir bekommen hierdurch auch eine Möglichkeit, Bauland zu mobilisieren und verstärkt Angebote in den Innenbereichen zu schaffen."
 
Für die Befürworter der Bodenwertsteuer war die Lage wohl noch nie so aussichtsreich wie heute. Denn das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe prüft aktuell, ob die bisherige Grundsteuer noch verfassungskonform ist.

Stein des Anstoßes ist, dass diese Grundsteuer auf der Basis von völlig veralteten Einheitswerten berechnet wird. In Westdeutschland stammen diese aus dem Jahr 1964, in den neuen Bundesländern sogar aus dem Jahr 1935.

Eigentlich hätte der Wert der Gebäude auf den Grundstücken alle sechs Jahre neu ermittelt werden sollen. Weil das zu aufwendig war, unterblieb es. Für viele Jahrzehnte. Inzwischen sind aus ehemaligen Industriebrachflächen aber Luxusquartiere geworden. Manche ländliche Immobilie, einst hochpreisig, hat wegen Abwanderung und Jobverlusten deutlich an Wert verloren.

Experten erwarten, dass die Verfassungsrichter in Karlsruhe die Grundsteuer in ihrer heutigen Form als extrem reformbedürftig einstufen. Für Ökonom Dirk Löhr der Moment, an dem eine kleine Revolution im deutschen Steuerrecht möglich wäre. Denn statt aufwendig weiter die Gebäude und das Grundstück zu besteuern, könnte mit der Bodenwertsteuer künftig einzig und allein das Grundstück – und dessen Lage - entscheidend werden.

"Die Bodenwertsteuer ist eine denkbar einfache Steuer. Man nimmt die Bodenrichtwerte, die heute schon flächendeckend in Deutschland zur Verfügung stehen. Sie werden alle zwei Jahre durch Gutachterausschüsse wieder festgestellt. Und die Kommune setzt ihren Steuersatz drauf. Die Steuerautonomie wollen wir überhaupt nicht in Frage stellen. Und das ist es dann schon."

Diese Reform wäre einfach und kostengünstig umzusetzen, mache aufwendige Gebäude-Gutachten überflüssig und sei sozial ausgewogener. Top-Lagen würden wie Top-Lagen besteuert. Je mehr Menschen ein Grundstück in einer Top-Lage nutzen, desto günstiger werde es wieder, erklärt Löhr.

"Die großen Gewinner wären vor allen Dingen in Ballungsräumen. Mehrfamilienhäuser. In den Mehrfamilienhäusern befindet sich vor allen Dingen der Mietwohnungsmarkt konzentriert. Dort befinden sich die kleinen Eigentümer. Apartments, Wohnungen und so weiter. Die würden gewinnen. Deren Steuerbelastung dürfte sich in der Regel halbieren. Wer würde verlieren: Es würden vor allen Dingen die Eigentümer ungenutzter Grundstücke, die auch spekulativ gehalten werden, verlieren. Die werden nämlich um das Vier- bis Fünffache höher als heutzutage belastet."

Politik ignoriert die Vorschläge für Bodenwertsteuer

Bislang lies die deutsche Politik die Bodenwertsteuer bei ihren Reformplänen links liegen. In der Diskussion sind vor allem Modelle, die weiter an der Besteuerung von Gebäude und Grundstück festhalten wollen. Viele Steuer-Praktiker schätzen jedoch, dass sich eine dafür nötige Neubewertung von derzeit 41 Millionen Wohn- und Gewerbeeinheiten bis zu zehn Jahre hinziehen könnte. Zehn weitere Jahre, in denen die heutige Grundsteuer dann nicht verfassungskonform erhoben würde.

Ein Unding, sagt selbst das Bundesinstitut für Bau-, Stadt-, und Raumforschung und setzt sich offensiv für die Idee der reinen Bodenbesteuerung ein.

Und auch Michael Voigtländer vom IW Köln hat sich der Initiative "Grundsteuer Zeitgemäß" angeschlossen. Besonders deshalb, weil dadurch der Staat spekulative Gewinne aus Top-Lagen deutlich besser abschöpfen könnte.

"Bei einer Bodenwertsteuer wäre es nun so, dass den Wertzuwächsen zumindest eine Besteuerung gegenübersteht, die dann eben Anreize setzt, dieses Grundstück eben auch schneller der Bebauung zuzuführen, damit auch Erträge fließen, reale Erträge. Und insofern würde eine Bodenwertsteuer eben auch Bauland mobilisieren." 

In der deutschen Politik wollen diese Argumente nicht so recht durchdringen. Union und SPD setzen lediglich auf kleine Korrekturen am bestehenden Steuermodell. So wurde im Koalitionsvertrag vereinbart, neben der bestehenden Grundsteuer B für bebaute Flächen eine Grundsteuer C einführen zu wollen. Diese Grundsteuer C würde baureife Brachflächen, die von ihren Besitzern ungenutzt liegen gelassen werden, um mit ihnen zu spekulieren, stärker zur Kasse bitten.

Ein richtiger Ansatz, aber nicht konsequent zu Ende gedacht, sagen die Befürworter der Bodenwertsteuer. Denn das Problem der veralteten Einheitswerte bei der Bestimmung der Grundsteuer bliebe so weiter ungelöst. Und viele andere Vorteile, die eine Besteuerung allein des Bodenwerts mit sich brächte, blieben weiter ungenutzt.

Die bisherige Grundsteuer ist mit rund 13 Milliarden Euro nach der Gewerbesteuer die zweitwichtigste Einnahmequelle für die Kommunen. Der Druck, schnell eine verfassungskonforme Lösung finden zu müssen, könnte deshalb der Bodenwertsteuer letztlich zum Durchbruch verhelfen.

Wie gewinnt man Hausbesitzer für die Bodenwende?

Noch einmal zurück nach Bochum. Hier auf der Konferenz des bundesweiten Netzwerks Mieten und Wohnen hören sie derlei Ansätze gern. Für Christian Stupka vom gemeinwohlorientierten Wohn-Projekte-Entwickler "Stattbau München", bleibt eine Frage dennoch zentral:  

"In der Problembeschreibung, also dass man gegen die Spekulanten sein muss, und gegen diesen Umstand, dass jeder mit seinem Privatgrund machen kann, was er will, da herrscht sehr schnell Einigkeit in der öffentlichen Meinung. Die Frage dann, wenn es darum geht, was machen wir jetzt, da geht es ans Eingemachte, weil wir nun Mal 45 Prozent der Haushalte mit Wohneigentum haben."

Wie man diese Häusle-Besitzer mit ins Boot holen könnte, das wird die große Aufgabe für all jene, die eine Bodenwende im Land wollen. Dennoch ist die Landkarte der Befürworter voll und vielfältig geworden. Dafür stehen Namen wie Bochum, Trier, Berlin, Köln oder Ulm.

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